Katmulkiyeti

Sorunuzla İlgili Cevaba Ulaşmak İçin

Sayın Üyelerimiz, 
Biraz sonra soracağınız sorulara benzer bir çok soru www.KatMulkiyeti.Com içinde yanıtlanmış olabilir.
Lütfen beklememeniz adına sorunuz ile ilgili daha önce verilen cevaplar arasında küçük bir araştırma yapınız.
Arama sayfasına ulaşmak için ! BURAYA , ASAGIDAKI LINKE veya RESME TIKLAYINIZ !!! 
http://katmulkiyeti.com/index.php?action=search

"Kelime(ler)" : bölümüne sorunuz ile ilgili en fazla 1-2 kelime yazınız. Çıkan sonuçları inceleyiniz , sorunuzu bulamaz iseniz aynı konu içinde sorunuzu sorabilirsiniz.


Arama Sayfasına Ulaşmak İçin Tıklayınız!

"Arama Sayfasına Ulaşmak İçin Resme Tıklayınız!"

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısında Son Du

Başlatan Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com, Aralık 31, 2007, 10:18:02 ÖÖ

« önceki - sonraki »

0 Üyeler ve 1 Ziyaretçi konuyu incelemekte.

Yazan : Av.Hilal Kömürlü
Avukat

"Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısında Son Durum" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Hilal Kömürlü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz
.

Makale 2007 Ocak Ayına Ait Bir Makale Olup, Yeni Kat Mülkiyeti Yasa Tasarısını İncelemektedir. Tsarı Yasalağtığında Makale İçindeki Bazı Bilgiler Güncel Olmayabilir.


KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NDA DEGİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN TASARISINDA SON DURUM


Üstün arza tabi olduğu klasik anlamdaki mülkiyet nalayışı, 1950’li yıllarda şehirleşmenin hızlanması nedeni ile ugulamada kendiliğinden oluşan kat satışı, hanlarda oda satışı tatbikatı, kanun koyucuyu bu yönde harakete geçirmiş ve bu alanda Avrupa ülkelerinde olduğu gibi hukuki bir temelin oluşturulması yönündeki çalışmalar, 1960 ihitlali nedeniyle gecikmeli olarak 1965 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun yasalaşması ile sonuçlanmıştır.
40 yıldır uygulamada olan ve dönemin önemli ihtiyaçlarına cevap veren bu yasa ne yazık ki zaman içinde değişik kereler tadilata uğrasa da, mevcut hali ile günümüzün değişen ihtiyaçlarını karşılayamaz hale gelmiştir. Zira, bugünün her yönü ile gelişen Türkiye’sine paralel olarak gelişen gayrimenkul sektörü ve şehircilik anlayışı yeni yeni ihtiyaçları da beraberinde getirmektedir.
Yürülükteki Kat Mülkiyeti Kanunun’un cevap veremediği bu ihtiyaçların birçoğuna ilişkin düzenlemeleri kapsayan yasaya son değişiklik tasarısı geçtiğimiz temmuz ayı içinde Başbakanlı’ğa sunulmuş müzakereler sonucunda Mecliste imzaya açılmıştır. Ancak şunu peşinen ifade etmek gerekir ki; kapsamlı denilebilecek bir kanun değişikliği olsa da tasarı, üst hakkı üzerinde kat mülkiyetinin henüz düzenlenmemesi gibi bazı eksiklikleri hala içermektedir.
Tasarı, adalet Bakanlığı ile Bayındırlık ve iskan Bakanlığı ortak çalışması ile hazırlanmıştır. Yasa tasarısının amacı; yapılaşmadaki bazı boşlukları gidermek ve uygulamada ortaya çıkan problemleri gidermektir. Tasarının düzenlediği değişikliklerin daha iyi anlaşılabilmesi için yürürlükteki Kat Mülkiyeti Kanunu ile aşağıda karşılaştırılmıştır.

ØYürürlükteki Kanunda Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi için tapuda yapılacak talep yazılı olmalıdır. Ancak tasarı bu haliyle kanunlaştığında, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için tapuda yapılacak talebin yazılı olması zorunluluğu aranmayacaktır.
ØYürürlükteki Kanunda yalnızca birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Birden çok katı kapsar şekilde ya da aynı kat üzerinde olsa da bitişik bulunmayan bölümlerin, tek bir bağımsız bölüm olarak tapuya tescil imkanı bulunmamaktadır. Ancak tasarı değişmeksizin kanunlaştığında, birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm yanında, yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katının veya (birbirine bitişik bulunmasa dahi) bölümünün de tek bir bağımsız bölüm olarak tescili imkanı söz konusu olacaktır.
ØYürürlükteki Kanunda gelirinin ortak giderlere harcanması, veya başka şekilde kullanılmak üzere, mülkiyeti şahsa değil de eşyaya (diğer bağımsız bölümlere) bağlanan, ayrı bir bağımsız bölüm tescil etme imkanı bulunmamaktadır. Ancak, tasarı kanunlaştığında, bir veya daha fazla bağımsız bölüm, gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilecektir. Böylelikle; tasarı ile, gelirinin ortak giderlere harcanması, veya başka şekilde kullanılmak üzere, bağımsız bölüm tescil etme imkanı getirilmektedir.
ØYürürlükteki Kanuna göre, kat irtifakının tescili ana gayrimenkul kütüğüne (genel kütüğe) irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılmaktadır. Yalnızca kat mülkiyetinin tescili için ayrı bir kütük ihdas edilmiştir. Ancak Tasarıya göre, kat irtifakının tescili de kat mülkiyeti kütüğüne doğrudan yapılacaktır.
ØMevcut Kanunda kat irtifakı tesisi zorunlu bulunmamaktadır. Kat irtifakı tesis edilmeksizin, doğrudan kat mülkiyetine geçiş mümkün.Ya da kat irtifakı tesis edildikten sonra tüm bağımsız bölümler tamamlanmış olsa dahi, gayrimenkul kat irtifakında bırakılabilmekte. Ancak tasarı ile kat mülkiyetine geçiş sürecinde kat irtifakının tesisi zorunlu hale getirilmesi öngörülmekte. Ayrıca, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgelerden eksik olanları tamamlamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinin, kendisine ait her bağımsız bölüm için 1,000 YTL idari para cezası ödemelerine ilişkin düzenlemeye de yer verilmekte.
ØYürürlükteki Kanun gereğince, kat maliklerinden birinin, kat mülkiyeti kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ettiği durumlarda, diğer kat maliklerinin kendi arsa payları oranında ihlalde bulunan kat malikinin o bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devrini sağlamaları için kat malikleri kurulunun basit çoğunlukla kararı gereklidir. Bu çoğunluk sağlanamazsa, davayı, devri isteyen diğer kat malikleri açabiliyor. Tasarı da özü itibariyle aynı düzenlemeyi öngörmüştür. Ancak, tüm kat malikleri adına dava açılması için aranan basit çoğunluk değişecek, maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerekecektir. Diğer bir değişiklik de; kurulda gerekli çoğunluğun sağlanamaması durumunda, mahkemenin devri isteyen diğer maliklerin talepleri yönünde karar verilebilmesi için, mahkeme bu kat maliklerinin devir bedelini 3’er aylık vadeli hesaba yatırmalarını ve makbuzunu ibraz etmelerini arayacaktır.
ØYürürlükteki Kanuna göre, kat malikleri kurulunun toplantı çoğunluğunu sağlayamadıkları durumlarda, ikinci toplantı (belirli bir nisab aranmaksızın) en geç 1 hafta içinde gerçekleştirilmelidir. Tasarı mevcut haliyle kanunlaşırsa kat malikleri kurulunun toplantı çoğunluğunu sağlayamadıkları durumlarda, yine ikinci toplantı belirli bir nisap aranmaksızın en geç 15 gün içinde gerçekleştirilecektir.
ØYürürlükteki Kanunda Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tescili için tamamlanması gereken belgelerden olan, mülkün çeşitli açılardan çekilen fotoğrafları ve bağımsız bölümlerin cinsini, sırasını ve eklentilerini gösterir listenin notere onaylatılması zorunluluğu vardır. Tasarı mevcut hali ile kanunlaştığında, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tescili için tamamlanması gereken belgelerden olan, mülkün çeşitli açılardan çekilen fotoğrafları ve bağımsız bölümlerin cinsini, sırasını ve eklentilerini gösterir listenin notere onaylatılması zorunluluğu ortadan kaldırılacak.
ØYürürlükteki Kanuna göre bi gayrimenkule kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması için, kanuna uygun olarak kat mülkiyeti tesisinin uygun tapu müdürlüğünce yapılması ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Ancak; kanun bir kere kat irtifakına geçildikten sonra, kat mülkiyetine aşamalı olarak geçişi mecburi tutmamıştır. Bu nedenle, harca tabi bir işlem olmamasına rağmen, bir çok gayrimenkul, yıllarca kat mülkiyetine geçilmeksizin kat irtifakı tesisi zamanında düzenlenip onaylanan yönetim planlarına göre idare edilmektedir. Tasarının mevcut durumunda ise, yapı kullanma izninin alınmasından itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilmekte ve müeyyide olarak para cezası (2,000 YTL) öngörülmektedir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış gayrimenkullere de kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç 2 sene içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilecektir. Bu ana gayrimenkullerde, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar, kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilecektir. Kat mülkiyetine geçiş yapmayanlara ise aynı para cezası (2 ,000 YTL) uygulanacaktır.
ØYürürlükteki Kanuna göre, ortak yerlerde yapılacak olan onarım ve yeni tesisler için tüm maliklerin iznini almak gereklidir. Maliklerden birinin izinden imtina etmesi halinde hiçbir değişiklik yapılamamaktadır. Oysa tasarıdaki yeni düzenlemeye göre; ortak yerlerdeki bir bozukluğun zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun belediye (belediye sınırları dışında valilikçe) veya mahkeme tarafından tespit edilmesi halinde kat maliklerinin rızası aranmayacak. Böylelikle, Bina güvenliği için yapılacak çalışmalarda daire sahipleri kendi mülklerinde çalışma yapılmasına izin vermek zorunda olacak.
ØMevcut düzenlemeye göre, kat malikleri kurulunun birinci toplantıda yeter sayısının sağlanmamsı halinde ikinci bir toplantı yapılacaksa, bu iki toplantı arasında herhangi bir sure söz konusu değildir. Tasarıda ise, kat malikleri kurulunun birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci bir toplantı yapılacaksa, bu iki toplantı arasında en az 7 günlük bir süre olması düzenlenmiştir.
ØYürürlükteki Kanunda idari para cezalarına itiraz hakkında bir düzenleme bulunmamaktadır. Tasarıya göre ise, İdari para cezalarına dair kararlar, Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilgiliye tebliğ edilecektir. Bu cezalara karşı, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde yetkili idare Mahkemesine İtiraz edilebilecek. İtiraz, kararın icrasını durdurmayacaktır.
ØYürürlükteki Kanunda kat malikleri kurlu toplantısında alınan karara razı olmayanların, bu karar aleyhine ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine dava açması herhangi bir hak kaybına neden olacak süreye bağlı tutulmamıştır. Tasarı bu haliyle kanunlaştığı takdirde yeni yasa ile, “razı olmayanlar” ifadesindeki muğlaklık giderilerek, gerek toplantıya katılıp da aleyhe oy kullananlar, gerekse toplantı yokluklarına gerçekleşenler kurul kararlarının iptalini dava edebileceklerdir. Bu dava hakkı aleyhe oy kullananlar için karar tarihinden; toplantıya katılmayanlar için kararın öğrenilmesinden başlayarak 1 ay içinde ve karar tarihinden itibaren en geç 6 ayın tamamlanmamış olması şartı ile sağlanabilecektir.
ØYürürlükteki Kanundaki düzenlemeler arasında, muhtelif afetlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderleri arasında sayılmamaktadır. Oysa tasarı ile muhtelif afetlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderleri arasına ilave edilecek.
ØYürürlükteki Kanuna göre, kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu arsa paylarının tespiti, maliklerin bağımsız bölümlerin tesis tarihindeki değerini gösterir beyanına göre noterden tanzim edilen listede yazılı oranlara göre tespit edilir. Tasarı kanunlaştığında ise, arsa payları, maliklerin beyanı ile değil, proje müellifi mimar tarafından ana gayrimenkulün projesinde, hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projeye dahil bağımsız bölüm listesinde açıkça gösterilmesi gerekiyor. Bu şekilde arsa paylarına dayalı hak kayıpları önlenerek giderlere katılımda hakkaniyet sağlanacağı öngörülmekte.
ØYürürlükteki Kanunda kat malikleri kurulu kararlarına karşılık açılacak davalarda, tüm maliklerin hasım gösterilmesi zorunludur. Aksi takdirde dava usulden reddedilmektedir. Bu nedenle; uygulamada çok sayıda kişinin davada hasım gösterilmesi, davanın yavaşlamasına ve usuli güçlüklere sebep olmaktadır. Tasarı ile kat malikleri kurulu kararlarına karşılık açılacak davalarda, tüm maliklerin hasım gösterilmesi zorunluluğu ortadan kaldırılmaktadır. Tüzel kişiliğe sahipmiş gibi, bu davaların yöneticiye karşı açılması öngörülmektedir. Bu hüküm ile; uygulamada çok sayıda kişinin davada hasım gösterilmesi mecburiyetinden doğan ve davanın yavaşlamasına sebep olan güçlüklerin önüne geçilmek istenmektedir.
ØYürürlükteki kanunda yer alan düzenlemeler gereğince, kat mülkiyeti, ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Dolayısı ile özellikle son yıllarda yaygın hale gelen blok yapılardan ötürü, birden çok parsel üzerinde bulunan ana gayrimenkullerdeki bağımsız bölüm maliklerinin bir araya gelerek oluşturdukları genel kurulca alınan kararlar kanuni bağlayıcılık taşımamaktadır. Bu nedenle malikler kararların hukuken geçerliliği için sözleşme yapmak zorunda kalmakta, bu sözleşmeler genel hükümlere tabi oldukları için kat maliklerinin kanunda kendilerine bahşedilen (ortak giderlerin tahsilinde sağlanan kolaylıklar ve ödenmemesi durumunda diğer maliklere tanınan ve bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer maliklere devrine kadar giden) bir çok haktan yararlanamamalarına, birçok düzenlemenin de bu kararlara uygulanamamasına sebep olmaktadır. İşte tasarı kanunlaştığı vakit, kanuna “toplu yapı” kavramı getirilmiş ve toplu yapılara ilişkin özel hükümler ayrı bir bölüm olarak düzenlenmiş olacak. Bu yapıların birden çok parsel üzerinde yapılması durumunda da kat mülkiyetinin uygulanması öngörülecek. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kulanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı birden çok yapıyı ifade edecek.
Toplu Yapı Organları:
 Blok Kat Malikleri Kurulu
 Ada Kat Malikleri Kurulu
 Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
 Temsilciler Kurulu olarak öngörülmekte.
ØYürürlükteki düzenleme gereğince, blok yapılar olsa dahi, yönetim, üst-alt yönetim birimlerine bölünerek gerçekleştirilemez. İşin doğasından kaynaklanan zorunluluk nedeniyle, kanuna aykırı olarak bunun tersine bir uygulama bulunmaktadır. (Örn: bir alışveriş merkezi ve iki konut blokundan oluşan sitede, blok yöneticilerinin tuttukları kayıtlar ve aldıkları kararlara istinaden tahsil ettikleri giderler hukuka aykırı ve geçersizdir.) Bu kanunda kanuni düzenleme hayatin akışının gerisinde kalmıştır. Buna karşılık Tasarıda Toplu yapılarda yönetimin üst yönetim ve alt yönetim birimleri ile yönetilebileceği öngörülmektedir.
Bunlar;
 Toplu Yapı Yönetimi
 Blok Yönetimi
Bu şekilde, her bir blok kat maliklerinin ayrı ayrı oluşturdukları yönetim kurullarının alacağı kararlar ve gerçekleştireceği işlemler tüm kat malikleri ve diğer kullanıcıları bağlayacak, hukuka uygun olacak ve bu noktada çıkan problemlerin önüne geçilecektir.
ØMevcut düzenlemede toplu yapılarda her ayrı bölümün aynı yönetim planına göre yönetilmesi gibi bir zorunluluk bulunmamakta ve bu nedenle uygulamada bir birlik sağlanamamaktadır. Buna karşılık Tasarıda toplu yapılarda her ayrı bölümün aynı yönetim planına göre yönetilmesi zorunluluğu getirilerek, tekdüze bir yönetim öngörülmektedir.


Linkback: Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısında Son Du


Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız. Özel mesajların kamuya faydası yoktur! Arama için Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

traffic.gif
  • Gösterim 5,970 
  • 5711 Sayılı Yasaya İlişkin 2007 ve 2008 Yıllarındaki Yorumlarımız
  • 0 Yanıtlar


Paylaş delicious Paylaş digg Paylaş facebook Paylaş furl Paylaş linkedin Paylaş myspace Paylaş reddit Paylaş stumble Paylaş technorati Paylaş twitter Paylaş whatsapp

İçerik sağlayıcı paylaşım sitesi olarak hizmet veren Katmulkiyeti.com sitemizde 5651 sayılı kanunun 8. maddesine ve T.C.Knın 125. maddesine göre tüm üyelerimiz yaptıkları paylaşımlardan kendileri sorumludur.Katmulkiyeti.com hakkında yapılacak tüm hukuksal şikayetleri İletişim sayfamızdan bize bildirdikten en geç 3 (üç) iş günü içerisinde ilgili kanunlar ve yönetmelikler çerçevesinde tarafımızca incelenerek gereken işlemler yapılacak ve site yöneticilerimiz tarafından bilgi verilecektir.
Footer menü
Hakkımızda
Bize Ulaşın
Biz Kimiz
Hizmetlerimiz
sag taraf reklam alanı
sol taraf reklam alanı