Ortak Alan ve Yerlerin Ticarethane Olarak Kullanılması Mümkün Müdür?Oy oranı nedir?

apartmanımızın,ana girişi çok geniş, bir dükan yapmaya müsait, apartmanımızın ortak giderlerini karşılamak üzere bu alanı dükkan yapmak istiyoruz.belediye ve tapu müdürlüğünde yapacağımız ,işlemler neler.  saygılar

Linkback: Ortak Alan ve Yerlerin Ticarethane Olarak Kullanılması Mümkün Müdür?Oy oranı nedir?

kat maliklerinin 5/4, dünden ( notererden)   muaffakatname aldım

apartmanımızın,ana girişi çok geniş, bir dükan yapmaya müsait, apartmanımızın ortak giderlerini karşılamak üzere bu alanı dükkan yapmak istiyoruz.belediye ve tapu müdürlüğünde yapacağımız ,işlemler neler.  saygılar

kat maliklerinin 5/4, dünden ( notererden)   muaffakatname aldım

Şimdi bu sorunuzu iki esas üzerinden yanıtlayacağım.


1.  ORTAK YERLERİN KİRALANMASI

Ortak yerlerin kiralanabilmesi için 2 şart aranır:

Bir) Niteliği ve kullanım amacı kiraya verilmeye uygun olmalıdır. Meselâ, genel giriş kapısının ya da merdivenlerin kiraya verilmesi mümkün değildir.
İki) Özel ortak amaca tahsisli olmamalıdır. Böyle yerler, özel amaç kaldırılmadan kiraya verilemez.

Ortak yerlerin kiraya verilmesi  ancak, Kat Malikleri Kurulu'nun alacağı karar üzerine yönetici tarafından — Kat Mâlikleri Kurulu adına ve kat mâliklerinin vekili sıfatıyla — kiraya verilebilir. Kira akdini yönetici yapar.

Ortak yerlerin kiraya verilmesi konusunda karar yetersayısı konunun Kat Mâlikleri Kurulu'nda görüşülüp karara bağlanması ve bütün kat mâliklerinin oybirliği ile karar alınması şarttır.

Karaın dışında kalan, yazılı rızâ/izin, muvâfakatnâme, Noter Taahhütnamesi gibi şekillerde sağlanan oybirliği geçersizdir. Oybirliği sağlanamazsa, ortak yerin kiralanması mümkün değildir.

kat maliklerinin 5/4, dünden ( notererden)   muaffakatname aldım

Aldığınız muvaffakatnameler işe yaramaz. Kat malikleri kurulu kararı gerekir. Ayrıca apartmanınızın ana girişinin özel bir amaca tahsisli olmamasından emin olunuz.

Bununla beraber ;

Bağımsız bölüm niteliğinde olmayan eklentilerin tapuya tescilleri imkânsızdır.

3290 sayılı Yasanın 9. maddesi, yeniden elde edilecek bağımsız bölümler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 44. maddesinde yer alan (kat malikleri kurulunca oybirliğiyle karar alınması) koşulunu ortadan kaldırmıştır. Ancak bu maddede yer alan ve yeni bağımsız bölümlerin ilave edileceği ana taşınmazdaki ortak alanlar sınırlı olup bunlar; ana yapının üzeri ve giriş ile bodrum katların ve bahçenin boş kısımlarıdır. Dükkan olarak yapılacak yerin , örneğin giriş katında yapılacak iki dükkanın yeri ise, bina projesinde boş yer olarak gösterilmelidir. Yani  kapıcı dairesi veya örneğin iki arabalık ortak otopark yeri şeklinde gösterilmemiş olmalıdır.Projesinde belirli bir maksada tahsis edilen ortak bir yerin başka bir biçime dönüştürülmesi, Yasanın 19. maddesi hükümlerine tabi olup 44. madde ile 2981 sayılı Yasanın kapsamı dışında kalmaktadır. Kabule göre de, bu değişikliklerin 2981 sayılı Yasanın yürürlüğe (Y. 5. HD., 10.10.1988, E.1988/17102, K. 1988/16172.)

Örneğin Bina otoparkları Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen ortak alanlardan olup, bu hali ile yönetilir. Bu otoparklar bağımsız olarak otopark amacıyla olsa dahi satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz.

Örneğin Kapıcı dairesi anataşınmazm ortak yerlerindendir. Anayapının projesi düzenlenirken kapıcı,dairesi projede gösterilmemişse, sonradan tüm kat mâliklerinin oybirliği ile kabul edip imzalayacakları ek proje ile, anataşınmazm belli bir amaca tahsis edilmemiş boş olan ortak alanında kurulabilir. BU DURUM SADEE KAPICI DAİRELERİNE İLİŞKİNDİR.



2. ORTAK YER VE TESİSLERİN BAŞKA BAGIMSIZ BÖLÜMLERE TAHSİSİOrtak yerlerin bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsisi kural olarak mümkün değildir. Ancak:
a)   Onaylı Mimarî Projede bir veya birkaç bağımsız bölüm mâlikine tahsis yapılabilir. Bu proje ile sonraki mâlikler de bağlıdır.
Ancak, Mimarî Projede tadilat yaparak tahsis işlemi yapılacaksa, bütün kat mâliklerinin rızâsı şarttır.
b)   Kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kuruluşu aşamasında düzenlenen Yönetim Plânı ile tahsis yapılabilir.Ancak, Yönetim Plânına sonradan konulacak bir hükümle ve bütün kat mâliklerinin 4/5'inin oylarıyla değişiklik yapılıp, ortak yerlerin tahsisi işlemi yapılamaz.
c) Kat Mâlikleri Kurulu kararı ile tahsis yapılabilir. Ancak, bu konudaki kararın oybirliği ile alınması şarttır.

Ortak yerlerin özel amaçlara tahsisi için kat mâlikleri zorlanamaz.

Tahsis edilemeyecek ortak yerler ve tesisler de vardır:
a) Nitelikleri gereğince mutlak olan ortak yer ve tesisler kesinlikle tahsis edilemez.
Bu konuda dikkat edilecek nokta; ortak yer ve tesisin sağladığı faydanın ve kullanım şeklinin, anagayrimenkuldeki diğer ortak bir yer veya tesis ile de sağlanabilmesinin mümkün olup olmadığıdır. Meselâ; pasajdaki dükkânların koridoru mutlak ortak yerdir. Ama bu koridorda genel tuvalet varsa, bu mutlak ortak yer değildir. O halde, tuvalet duş amacına veya benzer bir amaca tahsis edilebilir.

b) Sığınaak gibi amaçları yönünden mutlak olan yer ve tesislerin başka bir amaca tahsis edilebilmesi için, özel amacının kaldırılması gerekir
İmar mevzuatında değişiklik yapılmadıkça, yani sığınak bulunması şart olmaktan çıkarılmadıkça, başka bir amaca tahsis edilemez.

KMK. md: 4'e göre; ortaklaşa korunma ve faydalanma için zorunlu olan sığmaklar ortak yerlerdendrir. Ancak, bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiraya verilebilirler. fY. 18. HD., 01.02.2000, E. 2000/ 192, K. 2000/1112.)

Tahsis nasıl kaldırılır?

Mimarî Proje  ya da  Mimarî Proje tadilatı ile yapılan tahsis bütün kat mâliklerinin oybirliği ile alacakları karar ve Mimarî Projede tadilatla mümkündür.

Yönetim Plânı ile tahsis yapılmışsa, ilgili hükmün kaldırılması için bütün kat mâliklerinin 4/5'inin çoğunluğu ile karar alınması gerekir.
Kat Mâlikleri Kurulu kararı ile yaplan tahsis ise, yine kurulun oybirliği ile alacağı kararla mümkündür.
Tahsis işlemine razı olmayan kat mâlikinin razı  olmuş sayılması için dâva açılamaz.

Tüm yukarıdaki açıklamalardan snra son cümle olarak ;

Hukuk Genel Kurulu'nun 23.05.1984 tarih ve E. 1982/5-286, K. 1984/612 sayılı kararma göre (563);
"... anataşınmazın ortak yerlerinde, inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakati ile (imar mevzuatına uygun şekilde) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak, bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir. 0 halde kat maliklerinden birinin, anataşınmazm ortak yerleri için diğer kat maliklerinin muvafakati dışında, kendi başına yaptırdığı ve her nasılsa onaylattığı bir değişiklik projesinin, geçerliliği ve öteki kat maliklerini bağlaması düşünülemez. Hal böyle olunca, bağlayıcı niteliği bulunmayan böyle bir değişiklik projesinin iptaline de gerek yoktur..."

Herkesin mufavakatini kat malikleri kurulu kararı ile aldıktan sonra ilgili alanı dükkan yapabilirsiniz. Bu işlemi yapmadan önce imar mevzuatına uygunluğu için belediye ile temasa geçiniz ve anayapı proje değişikliğini gerçekleştirmek için başvuru yapınız. Devamı belediye ile ilgilidir. Prje değiştiği taktirde ilgili dükkan ruhsat alabilir.

Bu soru ile ilgili konuları aşağıdaki linklerden izleyebilirsiniz.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap