Yönetim Kurulu Seçimi İçin Geçerli Oy Sayısı Nedir.?

İki sorum var, cevaplanırsa memnun olurum.
1) Sayı bakımından 202 bağımsız bölümden ve 70000 arsa payından müteşekkil bir işyerinin yönetim kurulu üyelerinin seçiminde; Sayı bakımından genel kurula katılanların salt çoğunluğunun yarısından fazlasının oyunu alan fakat arsa payı bakımından  genel kurula katılanların yarısından az oy alanların yönetim kurulu üyeliğinin geçerliliği nasıl yorumlanacaktır.
2) Seçilen yönetim kurulu üyelerinin hepsinin toplanması ile mi? alınan kararlar uygulanabilecek, yoksa yönetim kuruluna seçilen üyelerin çoğunluğunun aldığı kararlar geçerli olabilecek mi?

Yönetici ve Denetçi Seçimi İçin Yeter Sayı - Çoğunluk Kararı - Saklı Hükümler

Birinci Sorunuz;

Yönetim Kurulu üyeleri seçimi için sayı ve arsa payı bakımından ayrı ayrı çoğunluk aranır. Aranan çoğunluk toplantıya katılanların sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu değil tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğudur.

Bu durumda sizin örneğinizde Yönetim Kurulu üyelerinin belirlenmesi için toplantı ilk toplantı veya  ikinci toplantı olsun; yönetici veya denetçi seçilecek toplantıya ; yönetici ve denetçi seçimi maddesinin işleyebilmesi için en az 103 kat maliki ve bunların arsa payı oranı 35001 toplamı olmalıdır.

Eğer toplantıya ikinci toplantı da olsa yukarıda verdiğim sayıda kat maliki ve/veya vekili katılmadı ise zaten yönetici veya denetçi seçimi yasal olarak yapılmamıştır.

Bundan sonra sizin örneğinize geçmek gerekir.

Yine de öyle cevap veriyim. Genel kurulda yukarıdaki yönetici seçimi için gereken yetersayı sağlanmışsa bu durumda olamaya katılan kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğuna bakılır. Eğer ilgili yönetici veya yönetim kurulu için salt çoğunluk sağlanmışsa seçilir.

Ne kadar ileri gittim değil mi?

Aklınızda olmayan bir sürü sorun çıktı şimdi.

Peki bunlar için gerekli toplantı yeter sayısı  ve karar yetersayısı sağlanmadı ise ne olacak?
Seçilen yönetici veya yönetim kurulu yasal olmayacak!

Peki bu durumda Türkiye'de yasal olan yönetici sayısı nedir?
Tabiki çok azdır.


Peki nasıl Yönetici olarak işlem yapabiliyorlar. ?
Neticede genel kurul kararıdır. Yönetici seçimi yapılmışsa yapılmıştır.

Ne zamana kadar sorun çıkmaz. !
Kanunu yorumlamayı bilen bir malik, kiracı ile yönetim kurulunun sorunu olana kadar veya ilişkili kamu kurumları veya özel bankalar (hesaptan para çekme , ortak alan su, doğalgaz veya elektrik sayaçları ile ilgili bir sorun oluştuğunda) ile ilgili ilişkilerde kanunu iyi yorumlayan bir banka müdürü veya kamu kuruluş yöneticisi çıkan kadar sorun çıkmaz.


Peki bu kişiler yönetici midir?
Evet. İlgili karar iptal edilene kadar yöneticidir.


Yaptıkları işler yasal mıdır?
Evet. ilgili karar iptal edilene kadar yasaldır.



Diğer Bazı açıklamalar için ;
Yönetici ve Denetçi Seçimi İçin Yeter Sayı - Çoğunluk Kararı - Saklı Hükümler .............. AŞAĞIDAKİ LİNKE TIKLAYINIZ!
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=363.0


İkinci Sorunuz;

Seçilen yönetim kurulu üyeleri yönetim kurulu toplantılarında eğer yönetim planında bir başka çoğunluk ile ilgili karar önerisi yoksa ( örneğin benim bir anayapımdaki yönetim planı  der ki;"Yönetim Kurulu'nun önemli işler için karar alması için 2/ 3 çoğunlukla toplanması gereklidir")
yönetim kurulu üyelerini salt çoğunluğu ile karar alınır.

Tabiki toplantı çağrısı tüm yönetim kurulu üyelerine yapılmalı!

DEĞERLİ ARKADAŞLAR BENİM ACİL BİR SORUNUM VAR.SİTE GENEL KURULUNU YAPTIK ANCAK YÖNETİM KURULU BİLANÇO VE FAALİYET RAPORUNU GENEL KURUL İBRA ETMEDİ.BENDE DİVAN BAŞKANIYDIM. ŞİMDİ NE YAPMALIYIZ BENİM BURADAKİ SORUMLULUĞUM NEDİR?TOPLANTI TUTANAĞINI TESLİM EDECEK MERCİİ BULAMADIM ACİLEN YANITLARSANIZ ÇOK SEVİNİRİM.

Eğer ibra toplantıya katılanların çoğunluğu ile kabul edilmemişse , o halde toplantıya katılanlar bir arada veya bir tek kat maliki de olsa , ya da toplantıya katılmayan herhangi bir kat maliki 6 ay geçmeden ibra edilmeme hususu ne ise bu konuda dava açabilir.

İbra sonrasında yeni yönetim seçilemeden toplantı dağılmışsa ve karar tutanakları ve imza ekleri katılımcılar tarafından  imza edilmemişse eski yönetimin yeniden olağanüstü olarak toplantıya çağırması gerekir.

İbra sonrasında yeni yönetim seçilemeden toplantı dağılmışsa , ancak karar tutanakları ve imza ekleri katılımcılar tarafından  imza edilmemişse yöneticinin fiilen ibra edilmemesi bir sonuç doğurur. Eski Yönetimin görev süresi sona ermiştir.

Bu durumda kat malikleri yeniden toplantıya çağırılmalıdır. Eski yönetim toplantıya çağıramayacağına göre ya kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı talebi ile olağanüstü bir toplantı yapılmalıdır. ( Yeni Yönetici Seçimi İçin) .  Ya da henüz denetçinin ibrası gerçekleşmemişse denetçi kat maliklerini bu olağanüstü toplantıya çağırabilir.

Bu durumda yönetici atanması için mahkemeye başvuramazsınız. Çünkü ;
İstifa eden yönetici yerine, kat mâlikleri toplantıya çağrılmadan ve oradan bir karar alınmadan, yönetici atanması için mahkemeye başvurulamaz. (Y. 5. HD., 16.02.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762.)


Yönetici ibra edilmediğine göre ;

Yönetici; hesapları açıklamazsa, yaptığı giderden artan parayı iade etmezse, bu usulsüz harcamaları ya da ortak giderler için toplanan paradan arta kalanı, talep edilmesine rağmen vermezse, Kat Mâlikleri Kurulunda ibra edilemez ve hakkında Sulh Mahkemesinde "Zimmet Dâvası" açılır.

Ancak bu dâva Ceza Kanunundaki "Zimmet Suçu" ile ilgili değildir.

Bu konudaki dâvayı yeni yönetici, kat mâliklerinden yetki almadan açabilir.
Kat mâliklerinden herbirinin de dâva açma hakkı vardır.
Yönetici, zimmetindeki yönetim paralarını yeni yöneticiye devretmek zorundadır.
 
Görevine son verilen yönetici defterleri teslim etmeye mecburdur. (Y. 5. HD., 12.05.1986, E. 1986/2145, K.1986/6565.)


Yeni yönetici, eski yönetici aleyhine , onun yönetici bulunduğu dönem hesaplarının yalnış olduğunu ileri sü rerek dâva açabilmesi için, önce Kat Mâlikleri Kurulundan karar alması  gerekir.  (Y.  5.  HD.,  30.11.1981,  E.1981/10221, K. 1981/11840.)

Divan başkanı siz olduğunuza göre diğer divan heyeti üyeleri ile beraber toplantı tutanağının altını ve her sayfasını imzalayarak iadeli taahhütlü olarak kat maliklerine gönderiniz. Bu masrafı daha sonraki yönetimden talep edebilirsiniz.

Yukarıdaki önerimi yapmanız sadece önerimdir. Bu dahil başkaca yasal yükümlülüğünüz bulunmamaktadır. Yönetici ibra edilmediğine göre toplantı tutanağını kat maliklerine göndermeyecektir. Yeni yönetici seçilememişse zaten yönetici bulunmamaktadır.

Yeni yönetim seçilmişse defterleri ibra edilmeyen şekle uygun olarak eski yöneticiden teslim alacak, ibra edilmeyen hesaplar ile yeni yönetime devam edecektir. İbra edilmeyen yöneticiye ait yapılabilecek işlemleri yukarıda anlattım.

İyi günler dilerim.

İki binadan oluşan bir site olarak şu anda tek yönetici ile idare edilmekteyiz. İki bina için ayrı ayrı yönetici seçilebilmesi için ne yapılması gerekir? binalardan bir tanesi buna sıcak bakıyor diğeri sıcak bakmıyorsa bile ayrı iki yönetim oluşturulabilir mi?

Sayın üyemiz bu sorunuzu cevapladım diye hatırlıyorum.
Linki.... http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=620.0

Yine o yazımdan alıntılarla devam ediyorum..

Kat mülkiyeti kanunu "Blok Yönetimini" esas alır. Çünkü her bloğun ortak giderleri veya ortak alanlarının yönetimi ile ilgili olarak kat maliklerinin beklentileri farklı olabilir. Örneğin bir blok senede bir blok hollerinin boyasını yaptırırken diğer blok sakinleri yaptırmak istemeyebilir.

Arsa birlikteliği farklıdır. Eğer parsel içinde iki blok varsa , kanuna uygun olarak en iyi yönetim anlayışı her bloğun ayrı ayrı yöneilmesi ve genel kurullarını yapmasıdır. Ancak arsanın örneğin bloklar dışında kalan bahçe veya otopark gibi ortak tesisatlarinin yönetimi için ayrı bir bütçe de yapılması yani tüm blok kat maliklerinin ayrıca senede bir Arsa / Parsel / Site Kat Malikleri Kurulunu gerçekleştirmesi ve bina dışında   kalan alanları yönetmesi gerekir. 5711 Sayılı Kanuna göre eğer tapudaki yönetim planınızda bir başka yönetim şekli yazmıyorsa Her Blok İçin seçilen Yöneticiye Genel Kurulda kat malikleri daha önceden planlanmış olan ilgili bloğun dışında kalan diğer bloğunda paylaştıkları ortak alanlar için bir bütçeyi onaylarlarsa ( her blok için ayrı ayrı) diğer blok yöneticisi ile ilgili blok  yöneticisi bu kalan alanları beraber yönetebilirler. ( Ayrıca defter tutmak kaydı ile)

Ancak ayrılma işleminden sonra kapıcı dairesi hangi bloğun altında kaldı ise , kapıcı dairesi ve kapıcının masrafları ya ilgili blok tarfaından karşılanacak ve kapıcı ilgili bloğa bordrolu olacak ve masraflar varsa yönetim planında yazdığı gibi yoksa her iki bloğun daire sayısının toplamanına eşit olarak bölünerek her blok yöneticisinden toplanacak , kapıcıyı fiilen çalıştırmayan blok ise diğer bloğa kendi bloğunun toplam dairelerine düşen payı kadar gideri düzenli olarak havale edecektir.

Bu durumu aslında çok onaylamıyoruz. Bu durumda yapılacak en doğğru şekil, eğer iki blok ayrı ayrı yöneticiliyorsa, bir arsa / parsel yönetimi olması , bunun genel kurulunun yapılması ve kapıcı dairesi masraflarının ve kapıcı masraflarının da bu arsa / parsel yöneticiliği tarafından aynı otopark ve bahçe gibi yapılması ve her iki blok yöneticisine de yönetim planında yoksa kanundaki dağıtım şekli ile taksim edilmesidir.

En doğru yönetim şekli budur.

Dolayısı ile sorunuzun cevabı kısaca evettir. Ancak iki blok yöneticiliği yeterli değildir. Bir de arsa / parsel yönetimi olması gerekir.

Açıklayabildim . Sanıyorum.

Ve o yazıdan sonra devam ediyorum.

Site yönetiminiz zaten kalacak. Yılda bir genel kurul yaparak site yöneticisini seçeceksiniz.

Blok yönetimlerini irbirinden ayırmak için birinin istemesi birinin istememesi gibi bir durum söz konusu değil.

Ayrılmak isteyen blok kendi kat maliklerine bir olağanüstü genel kurul çağrısı yayınlar. Bu toplantıda karar alınır. Ve bundan itibaren blok yılda bir kendi toplantısını yaparak blok ile ilgili kararlar alır.

Kapıcı filan varsa biraz önce size verdiğim linkteki cevabınızdan faydalanabilirsiniz.

Saygılarımla,
 

Sitemizde 108 daire bulunmaktadır. eski yönetimi 7 kat maliki atamıştı. 5 ay sonra istifa ederek Olağanüstü topllantıya gittiler. ibra edilmediler. Yeni yönetim 39 kat malikinden 36'sının desteğiyle seçildi. eski 3 yöneticiden biri ibra edilmediğimize göre biz yönetime devam ederiz. benim istifa dilekçemi ibraz edemezsiniz. ne paraları teslim ederim ne yönetimi diyerek direnişe geçti.
Yeni yönetim kurulu hesapları ve parayı teslim alamadan yönetime başladı. yönetim odasını kullanıyor.
Şu anda eski yönetici yeni yönetimi güveni kötüye kullanmak suçundan savcılığa suç duyurusunda bulundu.
Sulh hukuk mahkemesine yeni yönetimin yürütmeyi durdurma istemli dava açtı.
biz yeni yönetim olarak hukuki yollara başvurmadan sorunları aşarız umuduyla bekledik.
bankadaki parayı tedbir konulmadığı halde kullanamıyoruz. Yeni yönetim olarak ne yapmalıyız.