admin
Wed 30 January 2008, 07:51 pm GMT +0200
Sayın Yengeç,
Öncelikle sorularınızın dahi bir uzmanlık gerektiğini bilrimek zorundayım. Aslında kat mülkiyeti konusuna bizden daha da iyi vakıf olduğunuza emin oluyorum gün geçtikçe ...
Aslında konunuzu ikiye ayırmak gerekiyor. Bu sebeple ilk bölümünü bu sayfada ikinci bölümünü verdiğim linkte cevaplayacağım.
Vergi mevzuatı açısından bakış yukarıdadır. Konuya zaten hakimsiniz.
Yönetim planlarında Site Yönetimi ve görev alacak kişiler çoğunlukla dar kapsamda belirtilir. Yani müdür pozisyonunun çalışma biçimine ve görevlendirmeye dai kıstasların yönetim planlarında yer almaması doğaldır. Yani olsa iyidir. Ancak bizler yönetim planı yaparken daha çok anagayrimenkulün yönetim şekline değinir, bu yönetimin yani görevlendirilen yönetim ve yürütme kurullarının sitenin yönetimini profesyonel bir firmaya vermeleri veya kendi uhdesinde barındırdığı bir ekibe yaptırmaları yönünde yetki verildiğini belirttiriz.
Eğer bu husus yönetim planında yoksa ve anagayrimenkul profesyonel olarak ilgilenmeyi gerektiriyorsa tabiki ya bir takım kişiler bordrolu çalıştırılacak veya dışarodan bir firmaya yönetim işi outsource edilecektir.
Bunu tüm kat malikleri anlayabilir. Bu sebeple bir kez bu konuda karar alınması yeterlidir. Personel istihdamı konusundaki eğer yetkiler yönetim kuruluna verilmişse personel istihdam etme koşullarının da detayları yönetime bırakılmış demektedir. Yani bir müdür maaşının brüt tutarının toplantıda belirlenmesinde fayda olmakla beraber belirlenmemişse dahi yönetim kurulunun bu işi yaptıracak müdüre piyasa koşullarında bir ücret belirlenmesi konusu ve yetkisi verilmiş kabul edilmelidir.
Yönetim kurulu'nun varsa kendi karar defteri , yoksa genel kurul defterine atamanın yapıdığını yazması tabiki doğru olandır. Ancak yazılmasa dahi müdür ataması yapılmıştır.
Bakın bu noktadan sonra konu iş kanuna (belirli süreli iş sözleşmesi veya belirsiz süreli iş sözlemesi yada parttime iş sözleşmesi) veya ticaret kanuna girecektir. Kat mülkiyeti ile ilişkisi kalmaz.
1. Burada önemli bir husus var. Yönetim ya ticari kaydı bulunan gerçek veya tüzel - vergi kaydı olan- kişiye Müdür görevini verecek ve bu konuda aralarında bir HİZMET ALIMI SÖZLEŞMESİ düzenleyecekler, yani MÜDÜR her ay yapacağı işin karşılığı olarak SİTE YÖNETİMİNE bir fatura düzenleyecek, Fatura düzenlenmemesi durumunda Yönetim Vergi Dairesine 2008 itibari ile % 20 stopaj (2007 ve 2006'nın İkinci Yarısı İçin de % 20 ancak daha öncesi için %22,5 ) ayırarak beyan edecektir . -Her Ay İçin-
2. Eğer MÜDÜR verdiği hizmetin karşılığında Söz ettiğim HİZMET ALIMI SÖZLEŞMESİNE istinaden fatura kesiyorsa yani ödedeğimiz brüt ücret rakamı karşılığında KDV dahil eşit durumda olan bir fatura sözkonusu ise YÖNETİM açısından bir sorun yoktur. Ne vergi mevzuatı, ne ticaret mevzuatı ne de iş hukuku açısından YÖNETİM i bir sorunu yoktur.
3. HİZMET ALIMI SÖZLEŞMESİ MEVCUTSA ve MÜDÜR fatura kesmiyorsa kendisine ödenen net ücretin karşılığında belirttiğim stopajın YÖNETİM tarafından her ay düzenli olarak vergi dairesine yatırılması hususunda VERGİ MEVZUATI açısından bir sakınca yoktur
4. Bu belirttiğim HİZMET ALIMI SÖZLEŞMESİ yoksa ancak MÜDÜR (Tüzel kişilik veya gerçek kişi vergi kaydı olan) (Bu tanımlarda hata olmasın. GERÇEK KİŞİ: Vergi kaydı bulunan şahıs şirketi anlamında kullanıyorum. Yani bir bakkal gibi esanaf anlamında... MÜDÜR müdürlük işini yapar, bunun karşılığında bir fatura keser) düzenli olarak fatura kesiyorsa ve hizmeti yerine getiriyorsa VERGİ MEVZUATI ve İŞ KANUNU açısından sakinca yoktur. TİCARET HUKUKU açısından anlaşmazlıklarda sorun meydana gelebilir.
5. Bu belirttiğim HİZMET ALIMI SÖZLEŞMESİ yoksa VE MÜDÜR bu hizmet karşılığında eğer fatura kesmiyorsa İŞ HUKUKU açısından sorun var demektir. YÖNETİM, MÜDÜR ün aldığı ücret konusunda stopaj ayırmıyorsa ARTI VERGİ MEVZUATI açısından sorun vardır. Burada TİCARET HUKUKU açısından sorun olmaz, çünkü verilen hizmet İŞ HUKUKU açısından değerlendirilir.
6. Yine 5. maddedeki gibi HİZMET ALIMI SÖZLEŞMESİ yoksa VE MÜDÜR bu hizmet karşılığında eğer fatura kesmiyorsa İŞ HUKUKU açısından sorun var demektir. YÖNETİM, MÜDÜR ün aldığı ücret konusunda stopaj AYIRIYORSA VERGİ MEVZUATI açısından sorun yoktur. Burada TİCARET HUKUKU açısından sorun olmaz, çünkü verilen hizmet İŞ HUKUKU açısından değerlendirilir.
7. 5. ve 6. maddeler en sorunlu durumdur. Çünkü MÜDÜR bu durumda bordrolu çalışan olması gerekir. Eğer Sosyal Güvenlik Kurumu'na (şu an SK olarak biliniyor ) tabi olarak bir iş sözleşmesine bağlı çalıştırılmıyorsa netice de İŞ HUKUKU açısından sorun vardır. Ve sonuçları çok ağırdır. Bir gün mutlaka MÜDÜR ile ters bir olay yaşanır ve sonucunda MÜDÜR'ün şikayeti ile milyarlarca YTL tazminat ödenmesi gerekir.
8. Uygulamada çokça gördüğümüz ve hatalı olan bir durumdan bahsetmek istiyorum. İŞ KANUNU açısından MÜDÜR'ü eksiksiz bir biçimde bir iş sözleşmesine bağlı larak çalıştırır ancak GELİR VERGİSİNDEN MUAF OLDUĞUNU KABUL EDERSEK- YANILGIYA DÜŞMÜŞ OLURUZ.
Bu durumda İş Kanunu açısından sorun yoktur. Ancak Vergi Mevzuatı açısından sorun vardır. MÜDÜR'ü kapıcı gibi kabul edemeyiz ve gelir vergisini ödemekle yükümlüyüz. Bunun için hem işveren hemde işçi adına ayrılacak oranlarda uygun gelir vergisini MÜDÜR'ün Brüt Ücretinden düşerek YÖNETİM olarak ödemeliyiz.
Tüm bu hususların eksikliklerinden doğan cezalarda mahkemeler ve çalışma müdürlükleri ile vergi daireleri ..... SİTESİ YÖNETİCİLİĞİ 'ni sorumlu tutacaklar ve cezai tüm işlemler ile yasal takibat YÖNETİCİLİĞE yapılacak, ceza hukuku açısından çıkacak sorunlar ise YÖNETİM KURULU üyelerine ve uygulama da pek de gördüğümüz şekilde YÖNETİM KURULU BAŞKANINA yapılacaktır.
Cezai sorumluluk konusunu açıkladım. Hukuki sorumluluk konusu aşağıaki linktedir.
Konunun buradan sonrası YÖNETİMİN SORUMLULUĞU ve KAT MALİKLERİNİN bu durumdan ne kadar sorumlu olduğu konusuna girmektedir.
Bu linkte cevabı bulabilirsiniz.
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=377.new#new[/b]
Bununla beraber sadece sizin konunuz ile ilgili olarak YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU
Yöneticinin kasıt ve ihmalinden dolayı anagayrimenkulün yönetiminde zarara uğranılmışsa, kat maliklerinden herhangi biri yönetici hakkında dava açabilir, icra takibinde bulunabilir. Ancak ilgili kat malikinin , dava ve icra takibine , sadece kendi arsa payına düşen miktar değil, uğranılan zararın tümü ve tamamı konu edilebilir. Dava sonucu yöneticiden tahsil edilen tazminat kat malikinin değil, anagayrimenkulün olur.
Bununla beraber yönetici görevinden ya da yaptığı işlemlerden dolayı doğacak zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Bu tür zararlardan kat malikleri sorumludur.
Yönetici , işveren durumunda olan kat malikleri nam ve hesabına işveren vekilidir.
Yönetici , işveren vekili olduğu için mali sorumluklar işverene aittir.
Yönetici işveren vekili durumunda olduğu için, tevkil ettiği avukat aracılığı ile dava açabilir.
Bununla beraber yönetim kurulu yasaya uymarak yasanın bu hükmünü yerine getirmezse vergi cezasınıda ortak giderlerden karşılarsa (ki normaldir ortak giderlerden karşılanır) kat maliki olarak yönetici hakkında dava açılabilir, icra takibinde bulunabilir. Ancak ilgili kat malikinin , dava ve icra takibine , sadece kendi arsa payına düşen miktar değil, uğranılan zararın tümü ve tamamı konu edilebilir. Dava sonucu yöneticiden tahsil edilen tazminat kat malikinin değil, anagayrimenkulün olur.