Yönetici veya Denetçi İstifası ve Yöneticilik Ücreti Kararı

KOLAY GELSİN İYİ ÇALIŞMALAR,
   1-Sitelerde yönetim kurulu üyelerinin istifası halinde yapılan uygulamalardaki farklılıkların ortadan kaldırılması için bu sorumu soruyorum.yönetim kurulu üyeleri aralarında yaptıkları iş bölümü dışında yasa önünde müteselsilen sorumluluk taşıdıklarını biliyorum.Üyelerden birinin istifası halinde;Kat malikler kurulunda yönetim ve denetim kurullarının belirlenmesi sonucu yedek üyelerde belirleniyor,bu konuda yasa ve yönetmelikte yedek üyeler ile ilgili bir hükme rastlayamadım.Yönetim planında bu konuda belirleyici bir hüküm olması sanıyorum bir şey ifade edmez.Asil üyelerden birinin veya seçilen 3 kişiden 2 sinin istifa ederek görevden ayrılması o kişinin ibra ( md:39 hesap verme) edilmemesi,yerine yedek üyelerden birinin getirilmesini mi gerektirir.Yoksa yönetim böyle durum karşısında derhal olağan üstü genel kurulu toplayıp,yeni yönetim ve denetçilerin seçilmesini mi sağlar?Görüş ve yorumlarınızı bekliyorum.
 2-Yönetici ve denetçi seçimi gündem maddesi olarak belirlenmesi durumunda,bu madde  üzerinde karar alınırken,yöneticinin haklarından sayılan yönetim giderlerine katılıp,katılmayacağı hakkındaki değişik fıkra,gereğince karar alınabilinir mi?Yani yönetici ve denetçi seçiminde bu hususda  da görüşülüp ayni madde içinde karar alınabilinir mi?Yoksa,bu maddenin dışında ayrı bir madde  de mi görüşülüp,karara bağlanması gerekir.Değişik fıkrada;"bu yönde bir karar alınmamış ise yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz" denilmektedir.
 B u konuda görüş ve yorumlarınız ne olabilir.?

Sayın Üyemiz ! Lütfen Sorularınızı İlgili Başlık ve Konu Hakkındaki Bölümde Sorunuz. Bu Konuda Daha Önce de Uyarıldınız. Hatırlatırız.

Bununla Beraber Her Başlık Altında Lütfen Tek Soru Sorunuz!.

İstifa Halinde :

Yönetici İstifası :

Yönetici seçimi konusunda yedek yönetici seçimine dair bir uygulama yoktur. Bir Yönetim Kurulu teşkil ettirilebilir, bunlar arasında iş bölümü yaparlar.

Eğer yönetim kurulu yoksa sadece bir yönetici varsa  yönetici istifa ederse , kat malikleri kurulu toplanır ve yeni bir yönetici seçerler veya istifa eden yöneticiyi eğer istiyorsa yeniden seçebilirler.

İstifa eden yöneticinin yerine seçilen yönetici bir yıl görev yapar. Fakat toplantı zamanlarına uyum sağlanması isteniyorsa kat malikleri kurlu kararı ile eski yöneticinin kalan süresi için de seçilebilir.

İstifa eden yönetici yerine, kat malikleri toplantıya çağrılmadan ve oradan bir karar alınmadan, yönetici atanması için mahkemeye başvurulamaz. (Yargıtay Kararı... Y. %. HD. 16.02.1976 , E, 1976 / 381 , K, 1976/1762)

Fakat bazı anagayrimenkullerde tek yönetici seçimi yapılıyorsa , yedek yönetici seçimi de yapılabiliyor. Birisi istifa ederse diğeri görevi alabiliyor. Ancak dediğim gibi bu mevzuatta bulunmuyor. Ama hatalı mı? Uygulanabilir. Ancak isifa anında hesapların durumunun denetçi tarafından belgelenmesi şart. Bu konuda daha açıklayıcı bi bilgi veremem. Bu konuda elimd Hukuk kararı yok. Ancak hatalı olmadığı görüşündeyim.

Yönetim Kurulu Üyelerini İstifası:

Ancak Yönetim Kurulu seçimlerinde durum farklı olmalı;
 
Eğer bir yönetim kurulu mevcutsa istifa eden yönetici bir kişi ise yeni yönetici kurulu üyesi seçmeye gerek yoktur. Yönetim kurulu ayrılan bir kişi sebebi ile çift sayı haline gelmiş ise ve bu sebeple karar alamıyorsa kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırabilir, yeni bir yönetim kurulu üyesi seçimi yapabilir. 

Eğer Yönetim Kurulu'nun kurul vasfını oradan kaldıracak sayıda örneğin 3'ün 2'si şeklinde ölüm veya istifa yaşanırsa kalan tek yönetim kurulu üyesi kat malikleri kurulu'nu olağanüstü toplantıya çağırabilir. Yeni yönetim kurulu üyeleri belirlenmesini isteyebilir. Veya kendisi de istifa ederek yeni yönetim kurulu seçimi isteyebilir.

Bununla beraber denetçi yedek üye seçimi için;


KMK Madde 41'de 3. fıkrada denetçi veya denetim kurulu seçimi hükme bağlanmıştır. buna göre , kat malikleri kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri 1 denetçiye veya 3 kişilik denetim kurulu'na , denetim işini verebilirler.   

Bununla beraber anayapının denetçi üyelerinin yerine yedek üyelerin belirlenmesi uygulamada vardır. Bunun sebebi denetçinin ancak ve ancak kat maliki olmasıdır. İstifa veya başka bir şekilde bağımsız bölümünü satması halinde oturmaya devam etse dahi , denetçinin denetçi vasfı ortadan kalkar. Bu sebeple uygulamada denetçi veye kurulu için yedek denetçi belilenmesi hususu vardır. 

İstifa Edenlerin İbrası:

İbra konusu bu durumla özleştirilmemeli.

İstifa eden yönetici veya denetçi ibra edilebilir de edilmeyebilir de.  Bu istifa nedenine bağlı olarak değişir. Sonuçta ibra için Kat malikleri kurulu beklenecektir.


Yönetici ve Denetçi Ücreti:

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,

Yönetici Ücreti:

Sözünü ettiğiniz fıkra şudur:

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Fıkra açıktır.

Burada yöneticinin kat maliki olduğu varsayımından yola çıkılmıştır.

Yönetici aynı zamanda kat maliki ise ve aksine alınmış bir karar yada yönetim planında aksine bir hüküm yoksa , onun ücreti, kendi payına düşen "normal yönetim giderlerinin" yarısından muaf tutulması şeklinde olur.

Yalnız dikkat edilmeli ! Sözü edilen yönetim giderleri yakıt, kaloriferci, kapıcı , su elektrik gideri gibi ortak giderlerdir. Yatırım ve demirbaş giderleri ile karıştırılmamalıdır.

Dışarıdan atanan yönetici tabiki ücret almalıdır. Ancak bu ücretin belirlenmesi Kat Malikleri Kurulu kararı ile yapılır. Ancak dışarıdan atanan yönetici uygun bir ücret talebi yapabilir.

Yöneticilik ücreti kararı yönetici seçiminden ayrı bir karar olmalıdır. Netice iibari ile özellikle sıra ile yönetici olan kat malikleri için eşitliğin korunması gerekir. Bir kez kat malikleri kurul ile karar verilmişse her yıl yeniden kararı belirlemeye gerek yoktur. 

Aksi taktirde herhangi bir karar alınmamış ve yönetim planında da "yönetici ücret almaz" şeklinde bir hüküm yoksa o halde zaten yönetici ortak gide ve avans paylarının yarısından muaf tutulur.

Denetçi Ücreti:


Kat Mülkiyet Kanunu 28. maddeye göre , denetçiye ücret ödenip ödenmeyeceği Yönetim Planı'nda belirlenir. Orada bir hüküm yoksa kat malikleri kurulu kararı ile ücret ödenemesi kararlaştırılabilir. Bu kararın bir kez alınması yeterlidir. Kararın denetçi seçimi maddesinden ayrı alınması doğru olur. Kat Malikleri kurulu'nun denetçinin ücret alması konusunda karar almasına engel yoktur.

Kurulun denetçinin ücret alması yönünde bir kararı yoksa ve yönetim planında denetçiye ücret ödeneceğine dair bir hüküm yoksa denetçi ücret isteyemez.

Bununla beraber genel giderlerden payına düşenin yarısını (yani yönetici de olduğu gibi) ödemeyeceğini ileri süremez.   

Yönetim Kurulu Üyelerini İstifası:

Ancak Yönetim Kurulu seçimlerinde durum farklı olmalı;
 
Eğer bir yönetim kurulu mevcutsa istifa eden yönetici bir kişi ise yeni yönetici kurulu üyesi seçmeye gerek yoktur. Yönetim kurulu ayrılan bir kişi sebebi ile çift sayı haline gelmiş ise ve bu sebeple karar alamıyorsa kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırabilir, yeni bir yönetim kurulu üyesi seçimi yapabilir. 

Bu cümleden ;  Üç  kişiden birinin istifa etmesi halinde,kalan iki üye karar sayısında mutabıksa  yeni bir üye seçilmez , anlaşamıyor karar alamıyorsa yeni bir üye seçilir anlamını mı  çıkartmak lazım ?
Eğer öyleyse mantıksız geldi.Diyelim iki üye başlangıçta anlaşabiliyorlar , fakat ilerde anlaşmazlığa düştüler. O zaman izlenecek yol istifa tarihinden örn. üç-dört ay sonra yeni üye seçimine mi gidilecek.? Saygılarımla

Sayın çevreci,

Aynen dediğiniz gibi hiç bir kelimenizi düzeltmiyorum . Çünkü mantıksız ama doğru söylüyorsunuz. Ben de öyle :)

Yalnız unutmayalım. Kat Mülkiyeti İlişkisi Anlaşma ve Uzlaşma Mantığıdır. Bu uzlaşma bozulursa çözüm yolu aranır.

Durum budur!!!

Saygılar,

değerli arkadaşım aynı sorun bizim sitedede oldu ik üye anlaşamadı başkan istifalarını istedi birinin istifasını geçerli kabul etti diğeri ile anlaşarak çalışmaya devam ediyor şimdilik bir sorun çıkmadı