Yatırım-Bahçe Duvarı Yapılması

Sayın Admin Merhaba,
Bir süredir başınızı ağrıtmadım. Zannetmeyiniz ki sizden ayrı kaldım. Hergün üyelerce sorulan sorulara verdiğiniz cevapları okuyor, harfiyyen takip ediyor ve çok yararlanıyorum. Sizlere ne kadar teşekkür etsek azdır.
Bununla birlikte bizim deli dumrul yönetimi, düzenledikleri olağanüstü toplantıda bahçe duvarı yapılmasına ilişkin bir karar aldırtmış. Yapılacak iş 50 bin YTL tutarında bir iş. Ancak ne keşif evrakları düzenlenmiş, ne projesi yaptırılmış, ne teklif almak için herhangı bir basın yayın organında ilan verilmiş, işte öylesine  üç kişilik bir yönetimin keyfine göre yapılmasını tasarladıkları bahçe duvarı. Nasıl bir şey olacağından kimsenin haberi yok. Ancak parasını kat maliklerinden topluyorlar. Kat malikleri de ses çıkarmadan kuzu kuzu ödüyor. Ama, söylediğim gibi nasıl bir bayçe duvarı yapılacağını kimse bilmiyor.
Site yönetimi tarfından bahçe duvarı projesi,  kesitleri ve görünüşler, kullanılması düşünülen malzeme, bütün bunlara ilişkin maliyetlendirme ve hepsini kapsayacak şekilde düzenlenecek keşif evrakları hakkında kat maliklerine herhangi bir bilgi verilmemiş,  daha doğrusu bu konuda düzenlenmesi gereken hiçbir belge düzenlenmemiş, ancak duvar inşaatı adı altında bir faaliyet başlatılmıştır. Konu ile ilgili herhangi bir ihale veya teklif alma ilanı da bulunmamaktadır.

Bu sorunun  aşağıdaki cevabı şu ifade okunmadığından dolayı verilmiştir.
Okunursa ne olur?
Devamında...

Kısaca, kat malikleri  bahçe duvarı inşaatı için, yönetim planının 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması ile ilgili olarak yapılmış olması gereken olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında alındığı belirtilen karar doğrultusunda işte bu bölüm gözden kaçmış., site yönetimine bahçe duvarı inşaatı ek ödemesi adı altında para ödemektedir.
Bu şartlar altında başlatılmış bir yatırım faaliyetinin durdurulması mümkün müdür. Mümkünse ne yapmak gerekecektir?

Eğer olağansütü genel kurul toplantısı için "site dış çevresine bahçe duvarı yapılması amacı ile " bütçe belirterek genel kurul çağrısı yapılmış ise (maddelerden biri de olabilir ) ve bu toplantıda karar maliklerin salt çoğunluğu ile kabul edilmiş ise açacağınız iptal davası sonuca ulaşamayacaktır.

Bu hususlardan bir tanesi eksik gerçekleimiş ve her halükarda toplantıdan sonra 6 ay geçmemiş ve siz toplantıya katılarak evet oy vermemiş iseniz dava açmanız gerekir.

Diğer kat maliklerinin ödemesi sizi bağlamaz.

Diğer detay ve mimari hususlarıınbir önemi yok.

Sayın Admin Merhaba,
23 Eylül 2008 tarihinde gönderdiğim bahçe duvarı ile ilgili mesajıma verdiğiniz 12 Ekim 2008 tarihli cevap için çok teşekkür ediyorum.
Ancak, konu ile ilgili olarak daha önceki tarihlerde verdiğiniz cevapla, bu sefer (12 Ekim 2008 tarihli cevabınız) verdiğiniz cevabı karşılaştırdığımda tamamen birbiriyle çeliştiğini anlamaktayım. Yanlış bir değerlendirme yapıyor isem lütfen beni aydınlatınız.
Şöyle ki;
Sadece yönetim planın 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması için yapılması gereken bir olağanüstü toplantıda, gündem maddelerinden sadece biri yönetim planı değişikliği, bir diğeri site çevresi duvarının yapılması diğerlerinin de yönetim kurulu ibrası, yeni işletme projesi kabulu, yeni yönetim seçilmesi vb. olan 19 gündem maddesi görüşülmüş ve kabul edilmiştir.
Bunun üzerine 18 Mayıs 2008 tarihinde gerçekleştirilen böyle bir olağanüstü toplantı ile ilgili olarak 13 Haziran 2008 tarihli bir mektupla size sorduğum sorulara verdiğiniz cevapta;
"18 mayıs  2008 tarihinde gerçekleşen olağanüstü genel kurulda eğer yönetim planı değişikliği veya uyarlanması maddesi varsa , diğer gündem maddeleri ancak bu yönetim planı değişikliğini destekleyen maddeler olabilir.
Örneğin;
1.Açılış
2.Saygı Duruşu
3.Yeni Yönetim Planı Hazırlığının Nedenleri, Gerekçeleri, Faydaları, Kanunun İlgili Maddelerinin Yönetim Kurulu Başkanları veya Yöneticileri veya Bir Hukukçu Tarafından Açıklanması.
4.Yeni Yönetim Planı Taslağı Üzerinde Kat Maliklerinin Görüşlerinin Alınması,
5. Yeni Yönetim Planı Taslağının Tüm Maddelerinin Aynı Anda Oylanması ( veya Tek Tek Maddelerinin Oylanması)
6.Yeni Yönetim Planı Taslağının Kabulü Halinde bazı kişilere yönetim planı taslağının tapuya tescil edilmesi için noter vekaleti verilmesi hususlarının görüşülmesi ve oylanması gibi, yönetim planı değişikliğini ilgilendiren maddeler olabilir.
Bu toplantıda bütçe , tahmini işletme projesi kabulü, yönetici seçimi veya ibrası gibi olağan toplantıları ilgilendiren başkaca maddeler olamaz. Başkaca hususların görüşülmesi, olağanüstü toplantı gündemi şartlarına ve yasaya aykırıdır. Bu tip toplantının sonuçları da yasal hüküm doğurmaz. Ne zaman yasal hükün doğurmaz. Mahkemece toplantının veya herhangi maddesinin iptaline yönelik karar verilmesine kadar doğurmaz. Herhangi bir kat maliki karar iptalini sulh mahkemesinden isteyebilir. " şeklinde bir cevap vermiştiniz.
Şimdi, bahçe duvarı ile ilgili olarak sorduğum soruya verdiğiniz cevapta da " Eğer olağansütü genel kurul toplantısı için "site dış çevresine bahçe duvarı yapılması amacı ile " bütçe belirterek genel kurul çağrısı yapılmış ise (maddelerden biri de olabilir ) ve bu toplantıda karar maliklerin salt çoğunluğu ile kabul edilmiş ise açacağınız iptal davası sonuca ulaşamayacaktır. " şeklinde bir ifade kullanmaktasınız.
Biz, birinci ifadenizi dikkate alarak dava açmış bulunuyoruz.
Şimdi sorum şudur: Yönetim planı değişikliği için yapılmış olması gereken olağanüstü toplantı gündemi bir çok değişik konuyu ihtiva edebilir mi? 26 Haziran 2008 tarihli 1'inci cevabınızda yönetim planı değişikliği ve onu destekleyen maddelerden başka gündem maddesi olamaz denirken, 12 Ekim 2008 tarihli bahçe duvarı ile ilgili olarak verdiğiniz cevapta, aynı olağanüstü toplantının gündem maddelerinden birinin de ihata duvarı yapılması şeklinde ifade edilmektedir. Bu cevaplardan hangisi doğrudur.
Acilen cevap verilebilirse çok memnun olacağım. Saygılarımla. 16 Ekim 2008

Aradım taradım ifadelerimde çelişki yok. ! Derken;
Soruyu eksik okumuşum.

Bu mesaj altında (bu soruda ) yazdığınız



sorunuzun cevabı.

Aynen



'tur.

Ancak bana yönetim planı değişikliği için yapılan olağanüstü genel kurulda bahçe duvarı konusunun da görüşüldüğünü belirtmediğinizden iafem aynen yukarıdaki gibi olmuştur.

Ancak ;
Diğer taraftan 13 HAziran'daki mevcut sorunuz tamamı ile 5711 Sayılı Yasa ile yasanın geçici 3. maddesi ile ilgilidir. Buradaki durum farklıdır. Yönetim planı değişikliği için bir toplantı yapılıyor 19. gündem maddesi var. İŞte bu olmaz. Neden olmaz. Çünkü yasanın tanımına göre böyle bir toplantıda yönetici seçilemez. Nereden biliyoruz. ? Yine 5711 Sayılı Yasanın Geçici 3. Maddesine göre biliyoruz.



Yani aslında durum sorduğunuz sorunun ifadelerine göre değişebilir.

Yine de açtığınız davada sakata giden bir durum yok. Devam ediniz.



Hayır edemez. Sadece yönetim planı değişikliği veya buna bağlı maddeler ihtiva edebilir.
Yani...

18 mayıs  2008 tarihinde gerçekleşen olağanüstü genel kurulda eğer yönetim planı değişikliği veya uyarlanması maddesi varsa , diğer gündem maddeleri ancak bu yönetim planı değişikliğini destekleyen maddeler olabilir. Örneğin.
1. Açılış
2.Saygı Duruşu
3. Yeni Yöneim Planı Hazırlığının Nedenleri, Gerekçeleri, Faydaları , Kanunun İlgili MAddelerinin Yönetim Kurulu Başkanları veya Yöneticileri veya Bir Hukukçu Tarafından Açıklanması.
4. Yeni Yönetim Planı Taslağı Üzerinde Kat Maliklerinin Görüşlerinin Alınması,
5. Yeni Yönetim Planı Taslağının Tüm Maddelerinin Aynı Anda Oylanması ( veya Tek Tek Maddelerinin Oylanması)
6. Yeni Yönetim Planı Taslağının Kabulü Halinde bazı kişilere yönetim planı taslağının tapuya tescil edilmesi için noter vekaleti verilmesi hususlarının görüşülmesi ve oylanması

gibi yönetim planı değişikliğini ilgilendiren maddeler olabilir.




İkisi de doğrudur.

Çünkü !!!

12 Ekim 2008 de sorduğunuz soruda


Ben burayı okuyorum.

Sonra !!! Soru uzuyor!!


Bölümü ise kaynıyor.

Cevapta sakat oluyor.

Yani benim de hatam var. !

Bu sebeple sorunuzu cevabımın doğru olması için şimdi değiştiriyorum!!  :)


Bu arada!!!!


Lütfen sadece benim açıklamalarımla dava yürütmeyiniz!

Size verdiğim cevapların birçoğunda bir avukatla meseleyi götürmenizi tavsiye ettim.

"El elden üstündür"

Bir de sorduğuunuz her soruyu ayrı ayrı yanıtlıyorum.

Çünkü bir davayı başından sonuna beraber götürmemiz mümkün değil.

Diğer üyelere faydası olmaz.

Yani neticede sizin şu olağanüstü genel kurulunuzda ne olduğunu ben soruyu yanıtladıktan sonra unutuyorum. Hem de anında!!!

800 küsür tane cevap vermişiz. Şu ana kadar.

Bir de profesyonel yaşamdaki soruları katarsak.

İnanın hiç bir soru aklımda değil cevabı da.!!!

Kolay gelsin.

Sayın Admin Tekrar Merhaba,
Hassasiyetiniz sebebiyle sizlere ne kadar teşekkür etsem az gelir. Kat mülkiyeti konularında sizden aldığımız bilgiler doğrultusunda konuştuğumuz, dava açmak için müracaat ettiğimiz hukukçular bile şaşırıp kalıyor. Konuyu mahkemeye taşımanız için danıştığımızda, sırası gelince sizden aldığımız konu hakkındaki bilgilerinizi de aktarıyoruz tabii ki. Bu avukatları da şaşırtıyor doğrusu. Bize, anladığımız kadarıyla, sizin bir avukat aracılığı ile dava açmanıza gerek yoktur diyorlar. Kendiniz de yapabilirsiniz diyorlar.
Buna rağmen, biz yine de avukatımızla birlikte hareket ediyoruz. Yani demek istediğim, bizleri o kadar bilgilendirdiniz ki, attığımız hiçbir adımda tek bir falso olmadığını anlıyoruz.
Yani, bahçe duvarı ile ilgili olarak cevap düzeltmesinde önerdiğiniz gibi, zaten avukatsız hiçbir şey yapmıyoruz.
Ancak danıştığımız birkaç hukukçudan sonra, birlikte hareket etmeye karar verdiğimiz avukatımız da, aynen sizin 26 Haziran 2008 tarihinde verdiğiniz cevabı adeta tekrarladı. Yani olağanüstü toplantının temel sebebinin yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak olması halinde gündem maddesi ya bir tek olur, ya da gündem maddeleri olacaksa, konusu sadece yönetim planı olur dedi. Biz de avukatımıza vekalet verdik, dava yürüyor. Bizim, tarafınızdan bilgilendirilmemizin bu konuda davayı kazanacak kadar büyük rolü olduğu kanaatindeyiz. Bu nedenle sizin başınızı daha çok ağrıtacağız ve çok çok teşekkür ediyoruz.
Yalnız dilekçe konusundaki cevabınızı da dört gözle bekliyoruz. Görüşlerinize çok ihtiyacımız var.
Şimdilik hoşça kalınız. Saygılarımla. 18.10.2008

Herkese merhaba,
Uyap sisteminden birden çok parseldeki yönetimlerle ilgili bütün kararları topluyorum.
Bende ayrı parseller üzerine kurulu keyfiyete göre senlerce yönetilen bir sitede oturuyorum.
Hemen hemen aynı sorunlar. Bizimkiler site içini bırakın site dışına hazine arazisine harcama yapıp büro yapıyorlar.
Saygılarımla.
18. Hukuk Dairesi 1993/7958 E., 1993/10638 K.
•  AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
•  ORTAK YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞININ SINIRI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/7958 1993/10638

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde haksız tahsil edilen 775.000 TL.'nin faiz ve
masraflar ile birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece
davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz
edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti yada sözü edilen
yasa hükümlerinin uygulandığı kat irtifakının tek bir parsel üzerinde
kurulması gerekli olup, birden çok parsel üzerinde kat irtifakı yada kat
mülkiyeti kurularak bu yasa hükümlerinin uygulanması mümkün değil ise de,
üzerlerinde ayrı ayrı kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulan parsellerin
bağımsız bölüm malikleri ortak tesislerinin kullanım ve yönetimi için kendi
aralarında genel hükümler dairesinde bir sözleşme yapmalarına hukuki bir
engel bulunmamaktadır. Böyle bir sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim
planının onu imzalayanlar yanında külli ve cüzi haleflerini bağlayacağına
dair Kat MÜlkiyeti Kanununun 28. maddesi 3. fıkrasının aksine, sadece onu
şahsen imzalayan bağımsız bölüm maliklerini bağlar.
Davacı herhangi bir sıfatla bu iki parsel bağımsız bölüm malikleri
arasında mevcut olduğu bildirilen ortak yönetime ait sözleşmeyi
imzalamadığına göre bu sözleşme uyarınca kendisinden kanuni ve akdi herhangi
bir neden bulunmadan tahsil edilen parayı geri alma hakkına sahiptir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici
sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve
kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.

Teveccüh dolu sözlerinize teşekkür ediyorum.

Ancak sizi ihmal ettiğimi de inkar edemiyorum.

Ekim 2008 ( 23) - Kasım 2008 (17) - Aralık 2008 (9) - Ocak 2009 (33) Adet genel kurul derdim var. İlanı , tebliği, sonrasında kararların tebliği ve alınan kararların uygulaması konusunda iiş bölümleri vs.

Bu sebeple KatMulkiyeti.Com'u ihmal etmek durumunda kalıyorum.

Kusura bakmayın. Bir yandan da "HAMDOLSUN! Dolar 1,70 DÜZEYİNDE!"

Bizim pahalı gayrimenkullerin kat maliklerininin suratı beş karış.

Bütçeleri onaylatmakta zorlanıyoruz.

Biraz yakınmamı ister misiniz?

Yeni Bütçe Enflasyon Beklentisi (2008 Yılı Haziran – 2009 Yılı Haziran Arası Toplam Yıllık Enflasyon Enflasyonu) :  %13 kabul edilmiştir.


Enerji Artışları : 

 

Elektrik Enerjisi Artışı : Elektrik 1 EKİM 2008 Zammı  %10’dur . Son Bir Yılda Elektriğe gelen toplam zam %38,7 ‘dir. Bakanlar Kurulu Kararı ile Elektrik Zamları Enflasyon otomatiğine bağlanmasına rağmen Ekim Ayında enflayon haricinde bir ek zam gelmiştir. Bu zamlar dolayısı ile gerçekleşen bütçelerin tamamına yansımamıştır. Bu hale göre ;

Elektrik 1 EKİM 2008 Zammı  %10  +  enflasyon beklentisi (%13)  + % 5 fark = %28 kabul edilmiştir. (Son bir yılda BEDAŞ tarafından  %38,7 zam  yapılmıştır.)

 

Su Artışı :  Son bir yılda suya gelen zam harcama miktarına göre %18 - %139 arasındadır. Residence sayacında ise % 75 olarak gerçekleşmiştir. Bu hale göre ;

Su Zammı % 5 fark + enflasyon beklentisi (%13) = %18  kabul edilmiştir.  (Son bir yılda İSKİ tarafından  %75 zam  yapılmıştır.)

 

Doğalgaz Enerjisi Artışı  :  Son bir yılda,  Ocak Ayında Yüzde 7,4, 1 Haziran'da Yüzde 7,4, Ağustos Ayında Yüzde 16,8 Oranında Zam Yapılan Doğalgaza %4 Ekim ayında  zam gelmiştir. Geçtiğimiz yıl Eylül 2007 sonrası yıl sonuna kadar yapılan zam ise %6 dolayısındadır. Toplam bir yıllık dönemde doğalgaza gelen zam bu zamlar toplandığında % 41 ‘dir.
 

Geçtiğimiz bütçe döneminde doğalgaz kalemimizi tüm bloklar ortalamasında bütçe tasarrufu hedefi ile ortalama %5 dolayında arttırmış idik. Bu hesaplarımız genel ortalamada tutmuş olup iki blok dışında bütçemiz yıl içi harcamalara yetmiştir. Bu tasarruf düşüncesi devam etmekte olup, baca gazı analizleri yapılacak ve verim ölçümü ile kazanlar daire sakinlerinden soğuk şikayeti gelmemesi halinde belirlenen programda yakılacaktır.

Bu hale göre ;

Doğalgaz Zammı  - %7 Fark  + enflasyon beklentisi (%13) + 2008 yaz dönemi gelen zam  toplam %29 olup bunlar bütçelere yansımamış hali ile hesaplanmış ve ortalama alınmış olup bunun etkisinin %10 olduğu kabul edilerek + % 3 zam farkı geleceği öngörülmüş tüm bunlar hesaba katılarak =  % 33 kabul edilmiştir. (Son bir yılda İGDAŞ tarafından  %41,6 zam yapılmıştır.

Yani örneğin 2008 yılında Eylül Sonu İtibari ile %10 bütçe fazlası veren blok doğalgazı 2009 bütçesinde  %23  artırılmıştır. Hiç fazla vermeyen blok ise %33 olarak arttırılmıştır.

 

Yeni bütçe doğalgaz zammı bütçe artışı = %33 – bloğun fazla veren doğalgaz kalemi yüzdesi

 

Haziran 2009 ‘a göre Ortalama Döviz Kurları  :  USD beklentisi 1,6 YTL alınmıştır. Eur Beklentisi 2,1 YTL alınmıştır. Asansör , chiller bakım onarım, yangın alarm izleme sistemi, jeneratörler, güvenlik sistemi , mekanik ve elektromekanik ile dijital izleme grupları gibi yıllık bakım onarımlar ile bakım anlaşmaları döviz kurlarına bağlı olmaktadır.

 

Haziran 2009 ‘a göre Maaş Artışı Oranı  :  Maaş Artışı %13 kabul edilmiştir. Bu arada bütçelerde etkisi olan ve büttçelerinden maaşları ödenen personel sayısı 2008 bütçesinde ...... kişi iken , 2009 bütçesinde ....... kişiye düşürülmüştür. Bu personellerden iki tanesi yazın görev yapan iki kişilik geçici bahçevandır. ....... kişinin kadrosu 2008 yılı içinde ortadan kaldırılmıştır.


Bu bütçeleri kabul ettirebilecek "DENEYİMLİ TESİS YÖNETİCİSİ" ARANIYOR!

Sn. f_doruk ,

Yargıtay kararı doğrudur. Ancak 28.11.2007 tarihinden sonra "Toplu Yapı" tanımına uyacak anayapılarda veya bu tarihten sonra yönetim planlanları "Toplu Yapı" olarak düzenlenmiş anayapılarda , ya da bu tarihten sonra "Yönetim Planları" Toplu Yapılara göre uyarlanmış ve olağanüstü genel kurullar ile hukuka uygun olarak düzenlenmiş ve tapu tescili eksiksiz yapılmış anayapılarda bu yargutay kararının uygulanamayacağı açıktır.

Sizin durumunuzda haklılığınızı gösteriyor. Ancak diğer üyeler bir iki yıl sonra bu yazıyı okuduklarında yanılgıya düşmesinler diye notumu yazmak istedim.