Villa Site Yönetimi ve Profesyonel Şirket İşleyişi İle Yüksek Aidat Hususu

Merhaba;
Ben 22 villadan oluşan inşaası yeni bitmiş bir siteden bir gayrimenkul aldım. Öğrendiğim kadarıyla mevcut 14 bölümden 13 adeti satıldı. Aldığım gayrimenkulun kat irtifakı şeklindeki tapusu tarafıma teslim edildi.Bu arada sitenin inşa ve satışını yapan şirket, 5 yıllık kontrat yapmak yoluyla, sitenin yönetimini bir özel şirkete teslim etmiş olup, site sakinlerinden aidat adı altında fahiş rakamlar talep edilmektedir. 
Yukarıda anlattığım durum ile ilgili olarak;fiili kullanım-kat mülkiyetinin uygulanması koşulları dışında, yeni kat mülkiyeti kanununda sözü edilen;" en geç 6 ay içinde yeni yönetim planı hazırlamak ve akabinde 3 ay içinde de yeni yönetim seçimi yapmak" şeklindeki düzenlemenin  uygulanıp uygulanamayacağı ve maliklerin onayı olmaksızın yapılan bu işlemin hukuki geçerliliği-  çözümü ile ilgili olarak görüşünüzü almak istiyorum.
Şimdiden teşekkür ederim.

Göndermiş olduğum yukarıdaki metin hatalı olup, düzeltilmiş şekli aşağıdadır.İlk mesajın dikkate alınmamasını rica ederim
Merhaba;
Ben 22 villadan oluşan inşaası yeni bitmiş bir siteden bir gayrimenkul aldım.Aldığım gayrimenkulun kat irtifakı şeklindeki tapusu tarafıma teslim edildi.Bu arada sitenin inşa ve satışını yapan şirket, 5 yıllık kontrat yapmak yoluyla, sitenin yönetimini bir özel şirkete teslim etmiş olup, site sakinlerinden aidat adı altında fahiş rakamlar talep edilmektedir. 
Yukarıda anlattığım durum ile ilgili olarak;fiili kullanım-kat mülkiyetinin uygulanması koşulları dışında, yeni kat mülkiyeti kanununda sözü edilen;" en geç 6 ay içinde yeni yönetim planı hazırlamak ve akabinde 3 ay içinde de yeni yönetim seçimi yapmak" şeklindeki düzenlemenin  uygulanıp uygulanamayacağı ve maliklerin onayı olmaksızın yapılan bu işlemin hukuki geçerliliği-  çözümü ile ilgili olarak görüşünüzü almak istiyorum.
Şimdiden teşekkür ederim.

Sayın Dumlupınar.

İlk mesajınızı değiştirmişsiniz. Ancak eskisinde çok önemli bir cümle var. "Ben 22 villadan oluşan inşaası yeni bitmiş bir siteden bir gayrimenkul aldım. Öğrendiğim kadarıyla mevcut 14 bölümden 13 adeti satıldı. "

Bu durumda müteahidde 11 adet bağımsız bölüme ait mülkiyet vardır. Önemli bir çoğunluk .

Neyse ikinci mesajınıza göre yanıtlayalım.
Sizin villa sitenizin yönetim planı hazırdır. Tapudan veya kat mülkiyetine geçiş yapılmamışsa müteahhidden edinin. B yönetim planında mutlaka işletme organizasyonunun özel yönetim şirketi tarafında yapılacağına dair en azından bir asgari süre içeren bir madde bulunmaktadır. Kanısındayız.

Büyük ihtimalle bu metin "Anauarimenkul yönetimi 5 yıllık bir süre için müteahhid şirket tarafından belirlenecek bir yönetim organizasyonuna yaptırılır." Tabi bu metin çeşitli biçimlerde yazılmış olabilir.

Bu metin ile beraber tabiki yıılık olağan genel kurullarda yasaya göre tanımlanmıştır. toplanma tarihleri bellidir.

Söylediğim metin varsa dahi site genel kurulu teşkil edilince siz yönetim şirketini yılllık olarak ibra edeceksiniz ve her yıl için bütçeyi onaylayacaksınız. Yani kat mülkiyeti kanununa yönelik haklarınız devam edecek.

Bununla beraber söylediğim metin yoksa ve siz mütahhid ile yaptığınız satış sözleşmelerinde sitenin yönetimine ilişkin bir maddeye imza atmadı iseniz ve mütahhide bir muvaffakatname yada vekaetname vermedi iseniz. bu durumda böyle bir konuy kabul etmek durumunda değilsiniz.

Site kat malikleri kurulu toplanınca konuyu gözden geçirir ve kat malikleri kurulu olarak site yönetimine ilişkin kararlar alabilirsiniz.

Söylediğimiz hususları araştırın. Sonra daha belirleyici bir şekilde sorunuzu yöneltirseniz daha açık bir cevap alabilirsiniz.

Bununla beraber kat mülkiyeti kanununda değişikilik yapan kanunun geçici 3. maddesi Toplu Yapılara İlişin yapıların yeni kanuna göre değişmesi gereken yönetim planı maddeleri varsa bunların değiştirilmesine yöneliktir.

Sizin yönetim planınızın değiştirilmesi için öncelikle toplu yapı hususlarına uyup uymamanız ile ilgili bir durumun araştırılması gerek.
Bu konu ile ilgili daha ayrıntılı açıklamalara ulaşmak için...
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=407.0
konusuna tıklayınız . Oradan açılan linklerden durumunuza uygun bir hal olup olmadığına bakınız.
Sonra yönetim planı değişikliğini gündeme getiriniz. Mütahhidi elinde en üstte belirttiğim gibi bir çoğunluk varsa , yapı tipiniz toplu yapıya uygun olsa da yönetim planı değişikliğini başaramama ihtimaliniz yüksektir.

Maliklerin onayı olmaksızın yapılan bu işlemin hukuki geçerliliği yoktur diyeceğim ancak mütahhidinizin bu konuyu atlamadığını ve yukarıda saydığım belgelere sahp olduğu kanaatini taşıyorum. Bunları bir araştırın.

Eğer ortada var olan sözleşmelerde, yönetim planında veya verdiğiniz vekalet veya muvaffakatnamelerde söz konusu durum yoksa o halde haklısınız. Sitenin diğer kat maliklerinin fikirlerini de ednmeniz maksadı ile ilk genel kurulunuz teşkil edilene kadar ödemeleri yapmanızı öneriririz.

Ancak ortada hukuki bir zorunluluk yoksa, o halde yönetime bir ihtarname çekersiniz, yönetimin usulsuz teşkil ediliğini ve tarafınızın borçlandırıldığı aidatların toplanması konusunda yetkisi olmadığını ve acil olarak genel kurul toplamasına yönelik bir ihtarname ile toplantının  yapılması için uygun örneğin 30 gün gibi bir süre verirsiniz , toplamadığı taktirde ödemeleri gerçekleştirmeyeceğinizi ifade edersiniz.

Bu durumda dahi tarafınıza icra işlemi yapılabilir. Mahkeme kararı sonucu gerekli işlemler yapılır.

Ancak..." Emin Olmadan Adım Atmayın. Zararlı Çıkarsınız..."



 

Sayın site yetkilisi..
Daha önce aktarmış olduğum konuda önerinize uyarak, yönetim planına ulaşmış ve incelemiş bulunmaktayım. Öncelikle belirtmek isterim ki; satıcı tapu devri esnasında mevcut yönetim planını ve organizasyonunu kabul ettiğim şeklindeki bir evrağı imzalamamı istemiş, bu evrak imzalanmadığı taktirde  devrin gerçekleşemeyeceğini belirtmiştir. Bu noktada, gayrimenkule ilişkin ödeme gerçekleşmiş olduğundan söz konusu evrak hem şahsım hem de diğer alıcılar tarafından imza edilmiştir. Fakat yine belirtmek isterim ki yine bu aşamada ne yönetim planı ne de sözleşme vb bir evrak tarafımıza gösterilmemiş, bilgimize sunulmamıştır.
Tapu dairesinden tedarik ettiğim yönetim planında özetle su hususlar yer almaktadır:
“Söz konusu yönetim planında satıcı(yönetici) tarafından yapılacak değişiklikler   tüm bağımsız bölüm sahiplerini, mirasçılarını gayrimenkulü satış-kira yoluyla edinecekleri bağlamaktadır. Yönetim planı, tapu devri ile birlikte alıcılar tarafından okunmuş olup, imzalanmak suretiyle kabul edilmiştir. Bu plana göre kat malikleri satıcının yönetici olduğunu, yöneticinin (satıcının) yöneticiliği dilediği şekilde devredilebileceğini ve devir durumunda maliklerin bunu kabul etmemesi ve başka yönetici atamak istemesi halinde bölüm başına olmak üzere yüklü bir tazminat ödemeyi kayıtsız şartsız kabul etmişlerdir. Yönetim devri halinde satıcının site yönetimi ve yönetim planı nedeniyle hiçbir sorumluluğu bulunmamaktadır. Yönetimin devri halinde, devir sözleşmesi sadece satıcı ve sözleşmede taraf olan üçüncü bir gerçek ve tüzel kişi tarafından feshedilebilir, buna hiçbir itiraz olamaz, aksi halde tazminat ödemesi bu hususta da geçerlidir. Kat maliği bu hususları gayrikabil rücuu olarak  beyan ve kabul etmiştir. “
Bu hükümler bence Kat Mülkiyeti Kanunu’nun felsefesine tamamıyla aykırı düşmektedir. Kat maliklerinin kendilerinin avantajına yönetici değiştirebilme hakları yüklü tazminat dolayısıyla ellerinden alınmıştır. KMK' ye göre yönetici sadece uygun bir ücret talep edebilir ve hatta malikler yöneticiden teminat göstermesini de isteyebilirler.
Bu yukarıdaki yönetim planının maliklerin menfaatleri yerine, yönetici firmanın kurumsal ticari menfaatleri için düzenlenmiş olduğu aşikardır. Bu durumda tapuya kaydedilmiş bu planın (maliklerin bu planı, planda öngörülenin aksine, tapu alış öncesi ve sonrası görüp okumadıkları halde) geçerliliği var mıdır ? İçinde bulunduğumuz bu durumda kat malikleri olarak çözüm için neler yapabiliriz?
Şimdiden teşekkür ederim.

Umduğumdan da tek taraflı hazırlanmış bir yönetim planına sahipsiniz.
Anladığım kadarı ile bir süre yok. Yani kaç yıllığına bu yönetim işini satıcıya devretmişsiniz? Bu bilgi yok.
İlelebet olacak değildir. Bu durumda başka davalar açılabilir. Çünkü. Elbet bir süre konmuştur.

Satıcıya imzlayıp verdiğiniz bir taahhtnamedir. Aynı zamanda muvafakatname koşullarını içerir. Aynı zmanda yönetim planının imzalamasına yönelik bir vekaletde vermiş olmalısınız. Verdiniz mi? Noterden bir vekalettir. İçinde kat mülkiyetine geçiş için satıcıyı veya satıcıya yakın bir 3. kişiyi yönetim planını da imzalaması için vekil tayin etmiş olmalısınız.

Öncelikle bu hali ile yönetim planı geçerlidir. Ve tüm malikler ile bağımsız bölümün devri halinde yeni malikleri ve bağımsız bölümden faydalananları bağlar.

Yapabileceğiniz bir iki şey var.

1. Yönetim planının ilgili maddesinin iptali yönünde tüm malikler (tabi gerek şart değil ancak bir fikirbirliği olmalı ki mahkeme etkilenebilsin) karar alsın ve yönetim planının iptaline yönelik dava açılsın. Bu durumda yönetim planının ilgili maddesine yönelik ödemeniz gereken ceza bedeli size ödemeniz için zorunlu tutulamaz. Zaten mahkeme yönetim planınınilgili maddesinin  iptaline karar verirse madde ortadan kalkacağından cezai hükümler de ortadan kalkar. Zaten davadaki itirazlarınız sizin yazınızda da belirttiğiniz gibi "Bu hükümler bence Kat Mülkiyeti Kanunu’nun felsefesine tamamıyla aykırı düşmektedir. Kat maliklerinin kendilerinin avantajına yönetici değiştirebilme hakları yüklü tazminat dolayısıyla ellerinden alınmıştır. KMK' ye göre yönetici sadece uygun bir ücret talep edebilir ve hatta malikler yöneticiden teminat göstermesini de isteyebilirler. " gibi konuları da içerecektir. Ve düşüncelerinizde gayet haklısınız.

İyi bir hukukçu ile çalışın, mutlaka birlikte hareket edin. Dava açanların çoğunluğu  mahkeme kararlarını etkiler . Biliniz.


Bu işlemi mutlaka yapmalısınız.

2. Sonuç alsanız da almasanız da bir başka yöntem şudur. Evet .. sizi bir yönetici veya daha doğrusu satıcının blirlediği bir yönetici ile çalışmaya zorlayabilirler ancak yönetici seçimi dışında yıllık işletme projesi kabulüne kendileri karar veremezler. Yıllık bütçeleri onaylamayınız. Bu şekilde sizlere zorla kabul ettirilmeye çalışılan yüksek masarafları alamazlar. Bununla beraber ilgili işletme projelerinde örneğin yönetici ücretlerini de kabul etmeyiniz. Örneğin daire başı 15 ylt düşüyorsa hayır 5 ytl veriyoruz deyiniz. Ve genel kuruullarınızda tüm maliklerin kabul edebileceği bütçeleri onaylayınız. Bunlar yönetim firmasının keyfle çalışma ortamını ortadan kaldıracaktır. Sonuçta ticari bir şirkettir ve ticari kazançlarının düşmesi şirketi etkileyecektir.

3. Devamında yine genel kurullarda  yöneticiyi büyük çoğunlukla ibra etmeyiniz.

4. Sürekli olarak kat malikleri harcamalarla ilgili sorgulamalar yapsınlar. Kat mülkiyetinin özellikle öngördüğü zorunlulukların tümünü yöneticiden istesinler , sürekli talep etsinler. Hatta şekil şartları dahil olmak üzere uygunsuzlukları sürekli ihtarname ile yöneticiye iletsinler.

Yani durumunuz kötü ancak çözüm mutlaka vardır.

Kolay gelsin.

Sayın yetkili;

Verdiğiniz bilgiler ve önerileriniz için teşekkür ederim.
Öncelikle, cevabınızda belirttiğiniz gibi, site yönetiminin satıcıya ait olma  süresi 15 yıldır. Ayrıca kat mülkiyetine geçiş ya da yönetim planının imzalanması için vekalet vermedim. Satış ve sonrasında noterde hiçbir işlem yapılmış değildir.

 Dolayısıyla, tapu devri esnasında maliklerden alınan, mevcut yönetim planı ve organizasyonunun kabul edildiğine dair imzalar dışında herhangi bir vekalet ya da belge alınmamıştır. Bununla birlikte bildiğim kadarıyla, KMK’da yapılan değişikliğe istinaden yönetimin kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için 1 yıl içinde işlemlere başlaması gerekiyor fakat şu ana kadar herhangi bir girişimde bulunulmuş değil. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş aşamasında malikler olarak yapabileceğimiz herhangi bir şey var mıdır?

Önceki cevabınızda sözünü ettiğiniz, yönetim işinin satıcıda bulunma süresine (15 yıl) bağlı olarak açılabilecek farklı davalar ifadesini biraz daha açabilir misiniz?

Durum mahkemeye intikal ederse, karar kesinleşinceye kadar, tazminat müeyyidesi askıya alınır ya da tazminat otomatikman düşer mi? Yani, bu arada yönetici tazminat ödemeksizin değiştirilebilir mi?

Ayrıca önerdiğiniz 2. alternatifle ilgili olarak yönetim planında; malikler genel kurulunun toplanma şartları, toplantı tarihleri, yönetimin ibrası gibi konularda hiçbir hüküm yer almamaktadır. Kat malikleri genel kurulu ile ilgili tüm düzenlemeler es geçilmiş olup, aşağıda özetleyeceğim şekilde hükümler konmuştur:

Bakım ve ücretler her yıl yönetim tarafından belirlenerek gayrimenkul sahiplerine duyurulur. Kat malikleri belirlenen ücretleri 1 ay içinde bir kerede ödemekle yükümlüdür.

Ortak yerlerin işletmesi yönetime aittir. Ortak yerleri istediği zaman, istediği müddet için istediği şekilde kiralayabilir, devredebilir. Gayrimenkul sahipleri buna hiçbir şekilde itiraz edemez.

Yönetim, yönetim planında yer alan giderler ve ödemelerle ilgili tüm hükümleri dilediği zaman, dilediği şekilde, hiçbir malikin onayına gerek olmaksızın değiştirebilir.

Yönetim, yönetim planının tüm hükümlerini dilediği zaman, hiçbir malikin onayına ihtiyaç olmaksızın değiştirebilir.

Tüm bu maddeler göz önüne alınarak, yönetimin işletme projesinin onaylanmasına karışamayacağı şeklindeki ifadeniz geçerli midir? Yani, malikler yöneticinin talep ettiği ücreti değil de kendi belirledikleri ücreti ödeyebilirler mi?

Daha kısa sorular sormayı isterdim ama gördüğünüz gibi yönetim planımız inanılmayacak hükümlerle dolu ve bunlar maalesef sadece bir kısmı… Tamamıyla tek taraflı, maliklere hiçbir hak tanımayan bu plan nedeniyle zor durumdayız. Yukarıdaki bilgiler ışığında bizleri aydınlatırsanız çok memnun olacağım. Zaman ayırdığınız için teşekkürler…