TASFİYE EDİLMEMİŞ KOOPERATİFTE OTURUM BAŞLADI AMA SİTE YÖNETİMİ YOK

MERHABA
600 DAİRELİK 15 BLOKDAN OLUŞAN BİR KOOPERATİFTE ÜYEYİM.KOOPERATİF HENÜZ DAĞILMADI ANCAK SİTEDE TOPLAM 270 ADET DAİREDE OTURUM VAR .dAİRELERİN BİR KISMI KİRAYA VERİLMİŞ BİR KISMINDA İSE DAİRE SAHİPLERİ OTURUYOR.DAİRELERİN KAT İRTİFAKLARI TAMAMLANMIŞ VE HAK SAHİPLERİNE TAPULAR VERİLMİŞ DURUMDA.BİNA GİDERLERİ İÇİN OTURANLAR TARAFINDAN ELBİRLİĞİ İLE BİR ÇALIŞMA OLUYOR ANCAK SİTE ORTAK GİDERLERİ İÇİN  ÖDENEK TOPLAYAMIYORUZ.(GÜVENLİK,HAVUZ İŞLETMESİ,ÇÖP TOPLANMASI VB. KONULARDA)KOOPERATİF PARA OLMADIĞI İÇİN ORTAK GİDERLERİ KARŞILAYAMIYOR.BİNALARDA RESMİ BİR YÖNETİCİ YOK.BİNALAR İÇİN YÖNETİCİ SEÇMEK AMACI İLE TOPLANTI DÜZENLEMEK VE YÖNETİMİ OLUŞTURMAK İSTİYORUZ ANCAK YÖNTEM KONUSUNDA KARARSIZ KALDIK .BENİM ŞAHSİ FİKRİM BİNALARDAKİ  MEVCUT OTURANLARIN BİR TOPLANTI İLE GEÇİCİ YÖNETİM OLUŞTURMASI VE BU YÖNETİMİN KAT MALİKLERİNE TAAHÜTLÜ MEKTUP YOLU İLE ULAŞIP BİR TOPLANTI TERTİP ETMELERİ İLK TOPLANTIDA SALT ÇOĞUNLUK SAĞLANAMAZSA BİR HAFTA SONRAKİ İKİNCİ TOPLANTIDA ÇOĞUNLUK ARANMAKSIZIN GELENLER ARASINDA OY ÇOKLUĞU İLE KARAR ALINIP YÖNETİMİN OLUŞMASI ŞEKLİNDE  KANUNDA GEÇEN UYGULAMAYI BAŞLATMAK .FAKAT BİR BLOKDA 40 DAİRE VAR TAAHÜTLÜ MEKTUP MASRAFI NASIL KARŞILANACAK ? MEVCUT OTURANLARIN TOPLANTI DÜZENLEMESİ GEREKLİ Mİ?  (HER BLOK DA HEMEN HEMEN 10-15 OTURAN VAR)GÖNDERİLECEK MEKTUPLARI KİM HANGİ SIFAT İLE GÖNDEREBİLİR? VE YA BAŞKA BİR YOLU VAR MIDIR?
                                      CEVABINIZ İÇİN ŞİMDİDEN TEŞEKKÜR EDERİM.

Sayın SATALAY,

Kooperatiflerin Kat Mülkiyeti'ne Geçişi  ile ilgili Bölümümüzü İncelediğinizi düşünüyorum.
O hususlara değinmeden geçeceğim.
Yine de incelemek isterseniz

Kooperatiflerin Kat Mülkiyeti'ne Geçişi
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?board=69.0 linkine tıklayınız.

Bu amaçla aynı zamanda

SİTELERDE YÖNETİM (Kooperatiflerden Geçişlerdeki Hususlar)
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=292.0   linki ve


Kooperatiflerin Kat Mülkiyeti'ne Geçişi
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=288.msg413#msg413 linkleri size yardımcı olacaktır.



Gelelim sizin durumunuza;

Kat irtifakı tesis edilmiş olduğundan ve tüm dairelerin kooperatif üyelerine dağıtımı yapıldığından artık kat malikleri kurulunu toplamanız ve site yönetimii oluşturmanız  gerekir. Kooperaifin artık bir sorumluluğu kalmadığı aşikar, görevini tamamlamış. Site Yönetimini olşturmak gibi bir görevi yok.

Sizin fikriniz çok doğru . Usulde budur. Ancak geçici yönetimin bir bütçesi olamadığı için mecburen bir zaman sürecinde yönetime katılanlar , toplantı çağrısı gibi masrafları üstlenmek durumunda olacaklar. Bu masraflarını sonradan genel bütçeden talep edebilirler.

Yapılacak toplantı çağrılarını eğer oturaların katılımı ile bir geçici yönetim oluşurulacaksa bu Geçici Yönetim imzası ile yapabilirsiniz. Ya da herhangi bir kat maliki de imza atabilir. İlk Genel Kurulun yönetici veya denetçi olmadığına göre ve fiilen oturumda olmayan kat maliki sayısı da 2/3 olmadığına göre ifade ettiğim gibi geçici yönetim veya herhangi bir kat malikinin çağrısı ile yapılabilir. Burada bir zorunluluk ortaya çıkmıştır.

Forumumuzda bir başka konuda bu hususlara değindik.

Kat Malikinin Aidat Yükümlülüğü,Kat Mülkiyetine Geçiş Tarihi
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=618.msg1154#new



Yapı kullanma izni  veya / Kat irtifakı alınmadan önceki giderler KMK. md: 20 gereğince istenemez. (Y. HGK. 13.09.1974, E. 1971/5-292, K. 1974/929.)
Dolayısı ile örneğinizdeki 25 MAYIS 2007 tarihinden önceki giderleri müteahhit (yada arsa sahibi ) (örneğinizdeki kooperatif)  kendisi karşılayacaktır.

Geçiyorum.

Bu tarihte sonra apartmanın / site  varsa "ortak giderlerini" öncelikle mütahhid (yani en çok daireye sahip olan) gerçekleştirir. Diğerlerine ve kendi bağımsız bölümlerine pay eder. Sonraki her satışta yeni kat malikleri aldıkları aydan itibaren oturmasalarda ödemek durumundadırlar. Kooperatifte dolayısı ile bu durum pek söz konusu değildir.

Diyelim ki binanın mütahhidi yada arsa sahibi ilgisiz (sizin örneğinizde ilgi sorunu yok. Kooperatiflerin işleyişi gereği zorunlu bir durum) . Bu durumda ;

Apartmanın; ısınma, genel su, benzeri ihtiyaçlarının giderilmesi gibi zorunlu durumlarda, yöntemine uygun toplantı yapılmasa bile, kat sahiplerinden bir veya birkaçının bu ihtiyaçları gidermeleri vekaletsiz tasarruf hükümlerine bağlıdır. Şartlan varsa, kat sahipleri bu giderlerden sorumlu olurlar. (Y. HGK., 09.03.1988, E. 1987/5- 657, K. 1988/238.)"

Yani mütaahhid ve arsa sahibi dahi ilgisiz ise ( sizin örneğinizdeki durum ilgi ile alakalı değildir) diğer satın alan kat malikleri bu "zorunlu" harcamaları yaptığı taktirde diğer kat maliklerine böler. Onlar kendi paylarını ödemek zorundadırlar.
Burada dikkat ediniz (arsa sahibi veya müteahhid) henüz daireleri yeni kat maliklerine satmasalar dahi kendi daireleri boş olsa da ortak giderlere katılmak zorundadırlar.


Bununla beraber " Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. (KMK Madde 17 : Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.)

Yani 25 Mayıs 2007 tarihinde Bina Yapı Kullanım Belgesi  veya (Kat irtikaı tapularının dağıtımı gerçekleşmiş ise) alınmasa dahi sizin örneğinizde 10 daireden 2/ 3'ü fiilen oturunda ve kullanımda ise
(örneğinizdeki 10 daireden 7 'si ) bu tarihten itibaren Kat Mülkiyeti hükümleri uygulanacaktır.

 Mal sahibi dairelerini müteahhidden eksiksiz olarak teslimalmışsa, teslim gününden başlanarak hesaplanan genel gider borçlarını ödemesi gereklidir. (Y.5.HD.6.2.1984.t., 1984/885 E., 1984/938 K.).



Yukarıda anlattığımız gibi Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmışsa (  veya kat irtifakı tapusu dağıtılmışsa ) alınmış olduğu tarihten itibaren , alınmamışsa dairelerin 2/ 3'ünün fiilen kullanlmaya başladığı tarihten itibaren , bu da olmamışsa terkedilen binanın zorunlu ihtiyaçları çıkmışsa bu tarihten itibaren apartmana yapılan zorunlu harcamalardan arsa sahibi ve müteahhid henüz kendisine ait satmadığı dairelerden , bu süreçte satılan dairelerden ise "mal sahibinin dairesini mütahhid'den eksiksiz olarak teslim alması kaydı ile" satın alındığı tarihten itibaren yeni kat maliki sorumlusur. Aidat yükümlülüğü bu tarihlerde başlar.


Dolayısı ile artık sizin için de aidat yükmlülüğü başlamıştır. Ancak başka sorunlara sebebiyet vermemek için sadece zorunlu harcamaların oturan kat malikleri aralarında karşılayıp daha sonra genel kurul yapılıp yönetim teşkil edildiğinde oluşturulacak bütçelerden tahsil edebilirler.

Kolay gelsin.