Oybirliği, oyçokluğu, KMK

Oturduğumuz bina dışcephesinde beton perde duvarlarında yeryer çatlaklar var.Busebepten 45 daireli binada 5-6 dairede rutubetlenme ve dolayısıyla boya kabarması ve küflenme şikayeti oluyor.Beton içine su sızması beton içindeki demirleri paslandıracağından ileriye dönük tehlike arzedecek.Isı ve su yalıtımı yapmaya bazı daireler karşı çıktı.1-Sadece su yalıtımı yapmak için ne gerekir?Oybirliği mi oyçokluğumu?2-Çatı onarımındada ,havuzların sızıntı ile su kaybını önleme maksatlı onarımında da benzer işlem ve maksat olduğuna göre bina dış cephe su yalıtımı aynı şekilde bir kararla yapılamazmı?3-Ayrıca ısı yalıtımı bağlayıcı bir sebp ölamazmı?4-Çatı ve havuz onarımı nasıl yapılabilir?Karar ne şekilde olmalıdır?

KMK Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ar- sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.

Daha önce havuz tamiratı ve çatı tamiratı yapıldı.Yapılan iş için alınan kararı sorduğumda gösteremiyorlar.Masrafı (Toplam aşağı yukarı 13000 YTL) ,her daire eşit olarak ödedik.Şimdi dış cephe ısı ve su izolasyonu yapmak için tüm dairelerin oybirliği ile karar almasını şart koşuyorlar.Her daire için 3000 YTL masraf olması sesin yükselmesine neden oluyor.Oybirliği kararıda 45 dairede 6 itiraz sebebiyle alınamıyor.İzolasyonun yapılması şart.Hakkımızı nasıl arayabiliriz?Kişisel probleme maruz kalan daire sahipleri olarak..Hukuki prosedür nedir?Komşuları ikna edebileceğimiz hukuki dayanak ne gösterebiliriz?Teşekkürler...

Kanunun 20.maddesi şöyle diyor:

Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Oturduğum apartman 15 daireli olup çatıya ışıklı reklam koymak isteyen şirketler var.Tüm dairelerin ortak rızası olmalı mı?

Dış görünümle ilgili olarak;

Yönetim Planı veya Kat Malikleri Kurulu kararı ile dış duvara tabela veya reklam panosunun asmanın yasaklanmış olmaması gerekir. Çatı anagayrimenkulün ortak yerlerindendir. Anayapınıın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması için oybirliği (%100)  aranır. Ortak yerlerin kiraya verilmesi için kat maliklerinin tümünün kiraya verilmesini kabul etmesi gerekir. (Dikkat : Yasal Bir Genel Kurul'da Sadece  Katılanların Değil, Kat Maliklerinin Tümünün Vereceği Bir Kararla Mümkündür.) Bu durumda kira geliri anagayrimenkulün geliri sayılır veya kira parası kat malikleri arasında paylaştırılır.

Dikkat!! BİNALARIN DIŞ YÜZEYLERİNİN REKLAM PANOSU OLARAK KİRAYA VERİLMESİ HALİNDE GV VE KDV  konusuna dikkat etmeniz önerilir.

Uygulamada çok sık karşılaşılan durumlardan birisi de, firmalarca kişi veya kuruluşlara ait binaların dış yüzeylerinin reklam panosu olarak kiralanmasıdır. Firmalar binaların dış yüzeylerine kendilerinin veya sattıkları malların tanıtımını yapan reklam panoları yerleştirerek, reklamlarını bu şekilde yapabil­mektedirler.

Dış yüzeyleri reklam panosu olarak kullanılan binaların sahiplerinin vergi mükellefi olup olmaması ve bu binaların iktisadi bir işletmeye dahil bulunup bulunmaması, vergilendirme yönünden özellik taşımaktadır. Binaların dış yüzeylerinin reklam panosu olarak kiraya verilmesi işleminin gelir vergisi karşısındaki durumu ile KDV yönünden vergilendirilip vergilendirilmeyeceği konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır.

Aşağıda, binaların dış yüzeylerinin reklam panosu olarak kullandırılması işleminin gelir vergisi ve KDV karşısındaki durumu ele alınarak incelenmeye çalışılacaktır.

IIBİNALARIN DIŞ CEPHE YÜZEYLERİNİN REKLAM PANOSU OLARAK KULLANDIRILMASI İŞLEMİNİN GELİR VERGİSİ KARŞI­SINDAKİ DURUMU

Binaların dış cephe yüzeylerinin reklam panosu olarak kullandırılması işleminin gelir vergisi karşısındaki durumu, binanın bir işletme aktifine kayıtlı olup olmamasına bağlı olarak değişmektedir.

 ATİCARİ BİR İŞLETMEYE DAHÎL OLMAYAN BÎNALAR YÖNÜNDEN

Ticari bir işletmeye dahil olmayan binaların dış cephelerinin reklam panosu olarak gerçek veya tüzel kişilere kullandırılması işlemi, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesine göre GMSİ niteliğinde bulunmaktadır. Binaların dış yüzeyleri ise, bina yöneticiliğine değil, kat maliklerine aittir.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94/5a maddesine göre, binaların dış yüzeylerini reklam panosu olarak kullanan gerçek usulde vergiye tabi kişi veya kuruluşların, binanın kat maliklerine yapacakları ödemeler üzerinde 20.12.1996 tarih ve 96/8955 Sayılı BKK gereği %20 oranında gelir vergisi tevkif etmeleri gerekmektedir.

Konu hakkında Maliye Bakanlığı'nca verilen bir özelgede;

"Apartmanlarının dış cephelerini reklam panosu olarak kiraya veren kat maliklerine ödenen kira bedeli üzerinden gerekli gelir vergisi tevkifatı yapılarak ödenecektir."

şeklinde idari görüş bildirilmiştir (1)


b tîcarı BiR işletmeye dahil OLAN BİNALAR YÖNÜNDEN

Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. madde­sinde, madde metninde sayılan mal ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı hükme bağlanmıştır. Dolayısıyla, kiralamaya konu binanın ticari bir işletmeye dahil olduğu du­rumlarda, elde edilen kira bedeli GMSl değil, ticari kazanç olacaktır.

Buna göre, aktifine kayıtlı binanın dış yüzeyini reklam panosu olarak kulla­nılmak üzere kiraya veren işletmenin bu faaliyeti ticari faaliyet olup, elde ettiği gelir de ticari kazançtır. Bu durumda bina sahibi işletmenin, binanın dış cephesini reklam panosu olarak kullanan kişi veya kuruluşa fatura düzenlemesi gerekmektedir. Ayrıca, bu şekilde ödenen bedeller üzerinden gelir vergisi tevkifatı da yapılmayacaktır(2)

 

III BİNALARIN DIŞ CEPHELE­RİNİN REKLAM PANOSU OLA­RAK KULLANDIRILMASI İŞLE­MİNİN KDV KARŞISINDAKİ DURUMU

Binaların dış cephelerinin reklam panosu olarak kullandırılması işleminin KDV karşısındaki durumu 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nin F/2. bölümünde açıklanmıştır.

Söz konusu Tebliğ'in ilgili bölümü aynen aşağıdaki gibidir;

"2Reklam Verme İşlemlerinde Sorumluluk Uy­gulaması:

Uygulamada gerçek usulde katma değer vergisi mükellefi olan bazı işletmelerin, profesyonel veya amatör spor kulüplerine oyuncularının formala­rında gösterilmek, şahıslara veya kuruluşlara ait bina, arsa, arazi gibi yerlerde duyarlara yazılmak, pano olarak yerleştirilmek, dergi, kitap gibi yazılı eserlerde yayınlanmak ve benzeri şekillerde reklam verdikleri bilinmektedir.

Bu şekilde reklam verme işlemleri ile ilgili katma değer vergisi, reklamı alanların gerçek usulde katma değer vergisi mükellefi olmamaları halinde, reklamı verenler tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir."

Tebliğ'de yapılan açıklamalardan da farkedileceği üzere, binaların dış cep­helerinin reklam panosu olarak kul­landırılması işlemi, binaların ticari bir işletmeye dahil olup olmadığına ba­kılmaksızın KDV'ye tabi olacaktır. Binaların dış cephelerini reklam panosu olarak kullandıranların gerçek usulde KDV mükellefi olup olmamaları, ver­ginin beyanı açısından önem taşımak­tadır.

Sahibi bulundukları binaların dış cep­helerini reklam panosu olarak kullan­dıranların gerçek usulde KDV mükellefi olmamaları halinde, bu işlemin karşı­lığını teşkil eden bedel üzerinden he­saplanacak KDV, reklamı verenler ta­rafından sorumlu sıfatıyla 2 No.lu KDV beyannamesi ile beyan edilerek vergi dairesine ödenecektir.

Ticari bir işletmeye dahil bulunan bi­naların dış cephelerinin reklam panosu olarak kullandırılması halinde ise, işleme ait KDV, bina sahibi işletme tarafından beyan edilecektir.



 

(*)     Doç. Dr., Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F. Öğretim Üyesi



(1)         MB. Özelgesi, 14.1.1997 tarih ve 1447 Sayılı.

(2)         6u konda ayrıntılı açıklamalar için Bkz. Şükrü KIZILOT, Gelir Vergisi Kanunu ve Uygulaması, Yaklaşım Yayınları, Ankara, 1996, Cilt:12.

Bugün GSM Baz İstasyonu gelirleri ile ilgili bir soruyu cevaplarken ;

Apartman , Site veya Diğer Anayapılarda "cepheye reklam alınması halinde  doğan vergi sorumluluğunu" a açıklamak istedim. 

"Çatısına baz istasyonu kurulan evler için GSM operatörlerinin stopaj ödemekte ve bu sebeple anayapı  yönetimleri ve dolayısı ile kat maliklerine bir vergi ortaya çıkmamaktadır " demiştik. Daha doğrusu ortaya bir gelir beyanı çıkması için  "örneğin  2009 da  kat maliklerinin herbirinin 22.000 TL nin (yalnız anayapının  değil her  bir daire sahibinin aldığı kira tutarı)  üstünde baz istasyon kirası alan kat maliki varsa, bu kirayı 25 Mart 2010 tarihi mesai saati sonuna kadar vergi dairesine işyeri kirası olarak beyan etmelidir" demiştik. Yani bundan harektle örneğin 10 daireden oluşan bir binada vergi beyanı ortaya çıkması için 220.000'TL yıllık kira geliri ortaya çıkan bir baz istasyonunun varlığından söz etmek gerekir . Gerçekte böyle bir gelir olmayacağından genellikle kat maliklerinin  bu kirayı beyan etmesi ve vergi ödemesi gerekmediği gibi, maliyede ceza yazmamaktadır. Ancak bina müstakil veya az bağımsız bölümden oluşuyorsa ve müstakil veya bağımsız bölüm başına gelir 22.000 TL'i aşıyorsa bu taktirde beyanname vermek gerekecektir.


Yine buna benzer olarak;

Baz istasyonlarında olduğu gibi reklam panoları için de stopaj ödenmektedir. Maliye Bakanlığı’nın Apartman , Site veya Diğer Anayapılarda "cepheye reklam alınması halinde   kat maliklerinden vergi geliri elde edilemeyeceği açıktır.

“Apartmanların dış cephelerinin reklam panosu olarak kiraya verilmesi olayında, kat maliklerine ödenen kira bedeli üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılacağı” şeklindeki 1447 sayılı Maliye Bakanlığı görüşü bulunuyor. Ayrıca KDV tebliğinde de bu konuyla ilgili bir çerçeve çizildiği anlaşıldı. Buna göne 30 seri nolu KDV tebliğinde, binaların dış yüzeyinin reklam panosu için kiraya verilmesinin de KDV’ye tabii olduğu düzenlenirken, tebliğ KDV’yi reklam verenler tarafından, “sorumlu sıfatıyla” vergi dairesine ödenmesini zorunlu tutuyor.

Yani , vergi sorumluluğu baz istasyonları kiralayıcısı veya apartman duvarlarına reklam veren şirketlere aittir. Gelir Vergisi Kanunu (GVK) gereğince bu şirketlerin kiralama yaparken, yani baz istasyonu için apartman yönetimine para öderken, yüzde 20 oranında stopaj kesintisi yapar, Maliye’ye yatırır. Gerçek kişilerin, stopaja tabi gayrımenkul sermaye iradı sorumluluğunun olabilmesi içinse buradan sağladığı yıllık gelir 22 bin liranın üzerinde olması gerekir. Baz istasyonundan elde edilen gelirin malik başına düşen kısmı Gelir Vergisi Kanununda belirtilen sınırın çok altında kalıyor. Apartman,site  maliklerinin veya yöneticilerinin malik başına yıllık 2009 yılı için 22 bin TL ve altında gelir elde edilmesi durumunda yapması gereken hiç bir şey, ödemesi gereken hiç br vergi veya verilmesi gereken beyanname yok.

Yani bu gelirler için zaten kiracı şirket (GSM)  veya reklam veren şirket tarafından  stopaj ödeniyor,  malik başına 22 bin TL ve altında gelir için ilave vergi mümkün değildir.