Ortak gider paylaşım örneği var mı

Arkadaşlar,
Arsa payına göre paylaştırılması gereken bir ortak giderimiz var.Bir örnek üzerinde bu iş nasıl yapılıyor adım adım anlatabilirmisiniz.
Şimdiden çok teşekkür ediyorum.

Tabi size bir ortak paylaşım örneği gönderiyorum.Ekte resimdedir.

Turuncu Zeminli Yazılanlar "Arsa Payına Göre Paylandırmadır".
Örnekte;

12 Bağımsız bölümden oluşan bir blokta Arsa payları sıra ile 20,24 ve 30 dur. 12 dairenin toplam arsa payı 296'dır (listede hangi dairelerin arsa payları olduğu yazıyor)

Örneğin arsa payına göre dağıtılması gereken gider 2.000 TL olsun.
Her bir daire için ;

Birim Arsa Payına Düşen Bedel  (TL) = Toplam Gider (TL)  / Arsa Payı Toplamı 
Birim Arsa Payına Düşen Bedel = 2.000 TL / 296 = 6,7567567 TL dir

Buradan örneğin 10 numaralı bağımsız bölüm için ;

10 Numaralı Bağımsız bölümün Arsa Payı 30 'dur.

10 Numaralı Bağımsız bölüme düşen toplam masraf (TL) = Birim Arsa Payına Düşen Bedel  (TL) x 10 Numaralı Bağımsız bölümün Arsa Payı
10 Numaralı Bağımsız bölüme düşen toplam masraf (TL) =6,7567567  TL x 30 = 202,702702 TL 'dir.

Tabloda küsüratlar yuvarlatılmıştır.  O da 203 TL 'dir.
Toplam yine 2.000 TL'yi verir.

4 bloklu bir site dış cepe boyası  sitenin dört tarafı yol olduğu halde kamera sistemi koyacagız diye kapı yönlerinin değiştirilmesi blok alt sütünlarına kaynak taşı döşenmesi üzere ihale ile 135.000 + KDV  84 dairelik site şimdiye kadar 1255tl ödedik her ay 100tl ödüyoruz 2011 ağustosuna kadar daha ödeneceğini söylüyorlar bize karar bildirilince dilekçe verdim dış cepe dışında diğerlerini kabul etmiyorum diğer yapılan işler lükstür diye bina altlarına çok sayıda aydınlatma yapıldı zaten kapı girişlerinde bahçe duvarında aydınlatmalar var ben bunların paralarını ödemek zorunda mıyım kapı yönlerini degiştirebilirlermi aydınlatırsanız memnun olurum şimdiden teşekkürler

Kat malikleri -aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça-
personel giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdürler.
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinde kat maliklerinin her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça katılmakla yükümlü olduğu giderler iki gruba ayrılmış, maddenin
(a) bendinde kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden eşit olarak; (personel giderleri)
(b)ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili sair tüm giderlerden de arsa payı oranında sorumluluk esası getirilmiştir.
Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında yönetim planında açıkça aksine bir hüküm bulunmayan hallerde kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerinden yasanın yukarıda belirtilen ilkelerine göre sorumlu tutulmaları gerektiği kabul edilmektedir.
Davaya konu edilen işletme projesinde personel giderleri için yasada öngörülenden farklı bir sorumluluk ilkesi getirilmemiş, ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili genel giderlere de kat maliklerinin, yasada olduğu gibi arsa payı oranında katılacakları öngörülmüştür.
Bu durunda personel giderleri bakımından sözleşme niteliğindeki yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığından bu giderlere kat malikleri yasa gereği eşit olarak katılmalıdır.
(Y.18.HD., 13.11.2003 T., 2003/8359 E., 2003/8906 K.)

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payı oranında katılırlar"
"Aralarındaki başka bir anlaşma" ise şöyle tanımlanabilir. Yönetim planı içeriğinde tüm giderlere veya bazı giderlere başka bir şekilde katılacağı yazıyorsa ya da kat maliklerinin tümü aralarında giderler konusunda başka bir sözleşmeye (yönetim planından farklı özel bir sözleşmeye) imza atmış iseler (-ki atmış iseler dahi sonradan bağımsız bölümü alanları bağlamaz-) veya kat malikleri kurulunda ortak giderlerin paylaşımı konusunda tüm kat maliklerinin tümünün (sadece toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin tümünü kastediyoruz) bir karar almış iseler bu tip paylaşım şekilleri de geçerlidir.
KMK 20. maddede; genel giderlere katılmak ve nelerin genel gider olduğu konusu düzenlemiştir. Maddeye göre; kat malikleri;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak, (bunu personel giderleri olarak özetliyoruz)
b) Bunlar dışında kalan bütün ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payları oranında katılacaklardır.(bunu personel giderleri dışındaki tüm giderler olarak özetliyoruz)
Aslında kural; kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır. Yani yukarıdaki saydığımız hali ile kat malikleri her iki çeşit giderler için farklı katılma oranları belirleyebilirler. Bunun için Yönetim Planı'nda bir hüküm olabileceği gibi, Kat Malikleri Kurulu'nun, bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da belirleyebilirler.
Kat Malikleri Kurulu karan alınamazsa, kat maliklerinin hepsinin katıldığı bir "Özel Sözleşme" ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o
sözleşmede imzası olan kat maliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin yeni malikleri bağlamaz. O halde, Yönetim Plânı ve Kat Malikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve genel giderlere katılma oranı kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni malikler uymak zorunda değildirler.

Esas No :    1989 / 23877      Karar No :    1990 / 12563   
Merci :    Yargıtay 5. Hukuk Dairesi       Tarih :    16/04/1990   
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Kaloriferci, Bahçıvan Ve Bekçi Giderlerine Eşit Olarak,
Diğer Giderlere İse Arsa Payları Oranında Katılmakla Yükümlüdürler.

Esas No :    2006 / 1820      Karar No :    2006 / 2566   
Merci :    Yargıtay 18. Hukuk Dairesi       Tarih :    30/03/2006   
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.


Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir.
Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.
Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.Oysa iptali istenen kurul kararı oybirliği ile alınmamıştır.Bu nedenle kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin mahkemece iptaline hükmolunmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Davalının temyiz itirazları yerindedir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)

GİDERLERİN PAYLAŞTIRILMASI
GENEL GİDERLER KAT MÜLKİYETİ KANUNU
MADDE 20 : Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan gibi personel giderlerine ve bunlar için toplanacak olan avansa eşit olarak,
b) Sigorta primlerine arsa payı oranında, Bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ve yönetici aylığı arsa payı oranında, İşletim ve diğer giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler
Bu maddenin uygulanmasında yönetim planı ve kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmaları esas teşkil eder.

GENEL GİDERLERİN PAYLAŞTIRILMASI DÖRT ANA BÖLÜMDE ELE ALINABİLİR

A)Yakıt Giderleri
B)İşletim giderleri
C)Bakım Onarım ve Yenileme Giderleri
D)Personel Giderleri

A) YAKIT GİDERLERİ : Yasaya Göre : Arsa payı oranına göre toplanmalıdır. : Isıtılan Havanın metrekare üzerinden toplanmalıdır.Ancak binanın ısı projesine aşırı müdahale olmuşsa ve radyatörler keyfe keder eklenmişse,petek oranıda geçerli olabilir.Kat tavan yüksekliklerinin farklı olması halinde metreküp ısıtılma hacmi dikkate alınabilir.

B) İŞLETİM GİDERLERİ: Yasaya göre : Arsa payı oranına göre toplanmalıdır.: Elektrik-su-personel-kırtasiye-yönetici vb.
Asansör periyodik bakım ücretinde ise faydalanmayan zemin kat sakinlerden toplanmamalıdır.

C)BAKIM ONARIM VE YENİLEME GİDERLERİ : yasaya göre arsa payı oranında dağıtılmalıdır.

D)PERSONEL GİDERLERİ:(Kıdem Tazminatları ayrılması dahil) Dairelerin küçük veya büyük oluşuna bakılmaksızın bağımsız bölümler arasında eşit dağıtılmalıdır.

EV SAHİBİNE AİT GİDERLER
Gayrimenkule değer kazandıracak veya eskimeye karşı koruyacak veya birden fazla seneye sirayet eden her türlü gider ev sahibine aittir.
Örnek:Dış Cepheler, Çatı, İç boyalar,otopark yapımı, Asansörün yenilenmesi,Uydu anten konulması,Bahçeye Ağaç dikilmesi, tretuarlar vb.

GAYRİMENKULÜ KULLANANA (KİRACI) AİT GİDERLER
Bir yıl içinde kiracı tarafından istifade edilen mal ve hizmetler kiracıya aittir.
ÖRNEK:Her türlü personel hizmetleri, ısınma giderleri,ortak aydınlatma giderleri,temizlik giderleri, asansörün veya diğer teknik aksamın bakım giderleri ,bahçeye sezonluk çiçek dikimi,Personele kıdem tazminatı ayrılması, yönetim giderleri