malumunuz üzre kooperatifler ferdileşmeye geçme aşamasında elindeki tüm yapıları tasfiye etmek zorundalar.misal ferdileşme kapsamında herkese bağımsız bölüm kat mülkiyetine geçilerek teslim edilmiş misal yollar belediyelere ,ortak tesisler bir şekilde tasfiye edilmesi gerekir .seçenek ya satılacak yada ortak methal olarak(tabiri yanlış kullanmış isem düzeltiniz)medhal mı olacak üyelere pay edilecek.yada bu ortak yerler yeni kurulacak mevzubahis işletme kooperatifine (dönüşüme karar verilirse verilmeyedebilir)devredilebilir mi?işletme kooperatifinin sermeye hesabına geçirilebilirmi?
Şimdi bu durum biraz kooperaif iç tüzüğü ve anayapının yönetim planı ile alakalı. Ancak şunu söyleyebilirim ki bazı ortak tesisler "zorunlu ortak tesislerdir" . Bunların kat mülkiyeti kütüğüne ortak alan olarak girmesi zorunludur. Bu konuda mevcut yargıtay kararları da vardır. kooperatif iç tüzüğüne dayanarak veya kooperatif tarafından hazırlanan yönetim planı kabul edilse dahi örneğin kapıcı dairesi gibi bazı ortak zorunlu tesisler kat malikleri kurulu insiyatifinden çıkarılamaz. Ancak sitenin ortasında bulunan sosyal tesisler ki, genellikle bir tabirle anılmalarına rağmen aslında bağımsız bölüm olarak kayda geçmişlerdir. Bu durumda tabii kat malikleri kurulu yerine kooperatifin öngördüğü biçimde mülkiyetin kimde olmasına bağlı olarak buraların hem sahipliği hem de kullanım şekli değişir.
Şimdi aslında bildiğimiz "ortak tesis" demek bağımsız bölüm niteliği olmayan tesistir. Oysa çoğunlukla projelerde kat maliklerinin yanlış yönlendirildiğini "ortak sosyal tesis" denilen ancak kesinlikle KMK anlamında ortaklık vasfı bulunmayan tesislerin mülkiyetinin müteahhitte, kooperatif ortakları mülkiyetinde veya başka mülkiyette bulunduğu durumudur. Bu durumda tabiki KMK hükümleri uygulanamayacaktır. Ancak "ortak medhal" tabirini aslında daha çok ana giriş alanları olarak yorumlamak lazım. "Ortak medhal" aslında biraz önce türkçe olrak tabir ettiğim "zorunlu ortak alan" !dır. Yani anagayrimenkulün ana geçitleri tabiki Kat Maliklerinin ortak mülkiyetidir.
Kısacası anagayrimenkulün ana giriş ve geçitleri ile "zorunlu ortak alan" olarak ayrılması gereken tesisler iç tüzükte ve yönetim planında başkaca bir şekilde yazsa dahi hukuk genel kurulu kararlarına bakacak olursak aslında bu alanların mülkiyeti anagayrimenkul bağımsız bölüm kat maliklerine aittir ve yönetimi kat malikleri genel kurulu ile mümkün olur.
Bunun dışında tapuda ortak alan olarak kaydolmamış pozisyondaki sosyal tesislerin (aslında sosyal tesisler tanımı beni rahatsız etmektedir) anagayrimenkulün kat maliklerine pay edilmesi mümkün olamayacaktır. Olsa olsa kooperatif üyelerine pay edilmiş olarak veya kooperatif mal varlığı olarak durmaktadırlar. Burada kabul ediyorum belki en başta kooperatif üyeleri anagayrimenkün kat malikleridir. Ancak bu durum stabil değildir bildiğimiz gibi.
Şİmdi bu uzun açıklamamdan sonra eğer teşhslerimde hatam olursa bu hem kooperatif tüzüğünü hem de yönetim planını okumamış olmamadan kaynaklanacaktır. Bu sebeple öncelikle özür dilerim.
bu ortak yerler yeni kurulacak mevzubahis işletme kooperatifine (dönüşüme karar verilirse verilmeyedebilir)devredilebilir mi? KMK bağlamında bağımsız bölüm niteliği olmayan ortak alan ise devredilemez. Bağımsız bölüm niteliğine sahip ve kooperatif üyeleri arasında pay edilmiş ise işletme kooperatifine dönüşebilir.
işletme kooperatifinin sermeye hesabına geçirilebilirmi? Hayır sermaye hesabına geçirilemez.
Bu bağlamda tespitte hata olmasın.
Ortak Sosyal Tesisler Yönetim Planında ve Kooperatif Tüzüğünde ve devamla tapu kütüğünde "ortak alan" olarak kaydolmuş ise bu tesislerin sahibi kat malikleri genel kuruludur. Dolayısı ile kat maliklerinin herbiri çoğunlukla arsa payı olarak ortağıdırlar. Bağımsız bölümler devir oldukça yeni malikler aynı biçimde ortağı olmaya devam ederler.
Şimdi kat malikleri genel kurulu diyelim ki ortak sosyal tesilerin işletilmesi için bir işletme kooperatifi kurdular. Bu durumdaki kooperatif için
bu ortak yerler yeni kurulacak mevzubahis işletme kooperatifine (dönüşüme karar verilirse verilmeyedebilir)devredilebilir mi? KMK bağlamında bağımsız bölüm niteliği olmayan ortak alan ise devredilemez. Sadece işletmesi devredilebilir.
işletme kooperatifinin sermeye hesabına geçirilebilirmi? Hayır sermaye hesabına geçirilemez.
Şimdi benim bu sorunuza net cevap veremeyişimin sebebi kooperatif tüzüğü ve yönetim planı içeriği ile ilgili ilgi sahibi olmamamdan kaynaklanmaktadır.
veya bu olmazsa
diyelim ki kooperatif tasfiyeye gitti ve kat mulkiyetine geçti tapularını dağıttı ve ortak yerleride üyelerine payları oranında dağıttı.( yani işletme kooperatifine dönüşümden vazgeçti site yönetimini tercih etti)şimdi ortak tesis alışveriş merkezi olarak kiraya verilmesi .mali açıdan mümkün mü?
Kiraya verilmesi mali açıdan mümkün. Ancak tüm kat maliklerinin onayı ile.
gelir vergisinin muhatabı olur mu? yoksa gelir vergisinden muaf olurmu ? kira gelirini nasıl muhasebeleştirilebilir? adı ne olur.
Kira geliri Arsa payları oranında kat mâliklerine paylaştırılır. Ancak, ortak giderlere harcamak üzere bir fonda da toplanabilir.
Tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman yönetimlerinin gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmadığı gibi, ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyeti de bu yönetimlere ait değildir. Ayrıca VUK’un 8. maddesinin 2. fıkrasında vergi kanunları ile kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukavelelerin vergi dairelerini bağlamayacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla anılan yerlerin kiralanmasında elde edilen gayrimenkul kira gelirleri ile ilgili vergisel yükümlülüklerin bu gelirleri elde edenlerce yerine getirileceği açıktır. Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusudur. Bu kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerin geliridir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK md. 3/1). Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur (KMK md. 6/4).
Görüldüğü gibi, ortak mahallerden olan kapıcı dairesi ve benzeri yerlerin gerçek sahipleri kat malikleridir. Dolayısıyla buraların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, esasen kat maliklerinin geliri sayılır ve GVK’nın ilgili maddelerine göre vergilendirilecektir
Bu bağlamda olmak üzere, apartmanlardaki ortak yerlerin kiraya verilmesi durumu aşağıda ilk olarak
Gelir Vergisi Kanunu açısından ve sonra da
Katma Değer Vergisi Kanunu açısından kat malikleri adına bir vergilendirme durumu ortaya çıkar.
Gelir Vergisi Kanunu Açısından .....GVK’nın 21. maddesinde “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 1999 yılı için 420 milyon TL’sı gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmüne yer verilmiştir.
Bu madde hükmüne göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (1999 takvim yılı için belirlenen 420 milyon lira) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.
Ancak, kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısım beyan edilecektir.
Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirinin beyanında, aynı Kanun’un 74. maddesinde; gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25’ini götürü gider olarak indirebileceklerdir.
Anılan gayrimenkullerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde;
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinin birinci fıkrasında, “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” denilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde; 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkif edileceği hükme bağlanmıştır.
Bu hükme göre, belirtilen kapıcı dairelerinin tamamının veya bir kısmının Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde, bu kiralama işlemlerinden elde edilen kira gelirlerinin özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, aynı Kanun’un 94/5-a maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapılması ve tevkif edilen vergi üzerinden de fon payı hesaplanması gerekmektedir.
Aynı Kanun’un 86. maddesi uyarınca, yukarıda belirtilen şekilde elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunması ve gayrisafi tutarları toplamının da belirtilen hadleri aşmaması (1999 yılı gelirleri için 3.500.000.000 TL) ve anılan kişilerin beyana tabi başkaca bir gelirlerinin olmaması halinde, yıllık beyanname verilmeyecek; ancak kat malikleri tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarının 86. maddede belirtilen hadleri aşması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradı yıllık beyanname ile beyan edilecek ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapılması mümkün olacaktır.
Yine aynı Kanun’un 121. maddesinde “Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir. Mahsubu yapılan miktar Gelir Vergisinden fazla olduğu takdirde aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine ret ve iade olunur” hükmüne yer verilmiştir.
Bu madde hükmüne göre, tevkif suretiyle kesilen vergilerin hesaplanan gelir vergisinden mahsubu ve mahsubu yapılan miktarın gelir vergisinden fazla olması halinde iadesi mümkün bulunmaktadır.
Diğer yönden, belirtilen gayrimenkullerin mesken dışında, aynı Kanun’un 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) halinde ise kat maliklerinin hisselerine düşen ve tevkifat suretiyle vergilendirilmemiş olan kira gelirlerini, miktarı ne olursa olsun gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan etmeleri gerekir.
Ayrıca, aynı Kanun’un 70. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, mal ve haklar ticari ve zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, hükme bağlanmıştır.
Bu hükme göre, kat maliklerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller anılan Kanun’un 94. maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir tevkifat yapılmayacak, bu malikler elde ettikleri kira gelirlerini ticari, zirai veya kurum kazancı olarak beyan edecekler ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapacaklarıdır.
Diğer taraftan, yukarıda açıklanan ve gayrimenkul sermaye iradı elde ettiği ifade edilen kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise bu gelirin (Gayrimenkul sermaye iradının) beyannameye dahil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet özelliklerine göre belirlenecektir.”
Dolayısıyla, site yönetimlerince site ana duvarları ile çatılarına reklam alınması, ortak alanların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi bulunmaktadır.
KATMA DEĞER VERGİSİ AÇISINDANKDV Kanunu’nun 1/3-f maddesine göre, GVK’nın 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV’ye tabidir. Fakat KDV Kanunu’nun 17/4-d maddesine göre, iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV’den istisna edilmiştir.
Kiralama işlemleri ile ilgili KDV;
- Kiraya verenin başka faaliyetleri nedeniyle gerçek usulde KDV mükellefiyetinin bulunmaması,
- Kiralayanın gerçek usulde KDV mükellefi olması; şartlarının birlikte var olması halinde, kiralayan tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir. Bu kapsamdaki kiralamalarda kiraya verenler tarafından beyanname verilmeyeceği tabiidir.
Örnek vermek gerekirse; KDV mükellefiyeti bulunmayan bir kimse özel otomobilini (otomobil Medeni Kanun’da gayrimenkul olarak sayılmamakla birlikte, GVK’nın 70/8. maddesinde gayrimenkul sayıldığı için KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi uyarınca KDV’ye tabi olacaktır.) bir A.Ş’ye kiraya verdiğinde, A.Ş. tarafından brüt kira tutarı üzerinden KDV hesaplanarak sorumlu sıfatıyla beyan edilecek ve ödenecek, A.Ş ödediği bu KDV’yi aynı zamanda indirim konusu yapacaktır (8).
Dolayısıyla Apartman ve site yönetimlerine ait binaların dış cephelerine reklam verenlerin KDV mükellefiyeti bulunması halinde KDV hesaplanacak ve sorumlu sıfatı ile beyan edeceklerdir.
vergi tahakkuk etmez çünkü bu alış veriş merkezi kooperatif ortaklarının malı olduğu için herbiri gelir vergisi muafiyet kapsamına girer mantıken yani 100 üye varsa ve 1000 ytl kira alınıyorsa bu nasııl muhasebelendirilir.sitenin diğer giderleri nasıl muhasebeleşir .yoksa yeni yasa site yönetimini tüzel kişilik olarak kabul eder mi?
Bu tanımınız doğru değil. Bu ilgili yılda muafiyet olan değer ile alakalıdır. Yukarıdaki açıklamalardan yararlanarak öreğin 2008 yılı için geçerli olan "elde edildiği yıldaki istisna miktarını" aşıyor mu aşmıyor mu ona bakmak lazım. Vergi taahkuk edebilir veya etmeyebilir. Bu toplam kira bedeli / kat maliki sayısı = istisna tutar ile karşılaştırılmalı.
Site Yönetiminin muhasebesi basit. Geliri kira geliri olarak yazacak. Ve kat maliklerine dağıtacak. Dolayısı ile dağıtımları gider olarak yazacak.Site Yönetimi hasapları açısından vergi doğmayacak. Kat Malikleri gelir elde ettikleri için gelir vergisi istisna oranına bakarak ya vergi ödeyecekler ya ödemeyecekler. Site Yönetimi tüzel kişilik değildir. Yeni yasaya göre de değildir.
k.....yoksa yeni yasa site yönetimini tüzel kişilik olarak kabul eder mi?....Kabul ederse site yönetimi adam çalıştırabilir mi?hangi kapsamnda? gibi teknik sorular konuya hakim olduğunuz için sorma cesareti buluyorum ayrıca birçok konuda sizin ihtisas alanınıza girmeyebilir çünkü işin yalnız hukukı boyutu yanında malı boyutu da çok farklı bir alan oldupunu bilincinde olarak soruyorum .eski yasaya göre site yönetiminin tüzel kişiliği yoktu diye biliyorum buna rağmen kapıcı çalıtırabiliyor ssk nezdinde temsil edilebiliyorduk ama gayrı meşru olarak yanılıyormuyum?
Şimdi site yönetimi tüzel kişilik değil. Bunu anladık. Ancak site yönetimi tüzel kişilik olmasa da adam çalıştırabilir. Hem de istediği adamı. Bu site müdürü olur, teknik eleman, temizlik elemanı , güvenlik elemanı, spor hocası , dadı vs. Bunların hepsini çalıştırabilir. Bedenen çalışanlar için gelir vergisi doğmaz. Gelir vergisinin doğmamasının bir şartı da bu çalıştırılan kişilerin ortak alan hizmetlerini veriyor olmalarıdır. Yani ticari faaliyet yapmamaları gerekir. Hem çalışan kişiler hem de çalıştıkları hizmet karşılığı işvereni (site yönetimi) yönünden yani, işveren olan site yönetimi çalışanlarının faaliyetleri sebebi ile ticari bir gelir elde etmemelidir. Nedir burada ticari gelirler; örneğin spor hocası ortak alan olan sosyal spor tesisinde çalışır , tüm malikler bu spor hocasından faydalanır, ancak karşılığında bir bedel ödemez. Spor hocasının masrafları ortak alan gelirlerinden karşılanır. İşte burada ticari bir gelir yoktur.
Ancak spor hocasının verdiği hizmet karşılığı bir bedel örneğin saatlik bir ücret faydalanan kat maliki tarafından spor hocasına veya bir makbuz karşılığı ödeniyorsa burada ticari bir faaliyet vardır. Bu durumda spor hocası site yönetiminin elemanı olmamalıdır. Çünkü site yönetimi ticari faaliyet yapamaz.
Peki nasıl yapar? Yani Site Yönetimleri ticari faaliyet organizasyonu yapmak durumunda ise bunu nasıl gerçekleştirir. Site Yönetimlerini oluşturan kat malikleri veya yönetim kurulu üyeleri veya isteyen malikler bir iktisadi işletme veya bir kooperatif faaliyeti oluştururlar veya bu hizmetleri ticari bir şirkete ihale ederler. Böylece sğor hocası gibi çalışanlar da site yönetiminde değil, iktisadi işletmede, kooperatifte veya 3. tüzel kişilikte çalışırlar. Ve geir vergisine tabi olurlar. Zaten bu iktisadi işletme , kooperatif veya tüzel kişilikler de gelir vergisine tabi olurlar. Herkes vergiye tabi olur.
Son olarak;
eski yasaya göre site yönetiminin tüzel kişiliği yoktu diye biliyorum buna rağmen kapıcı çalıtırabiliyor ssk nezdinde temsil edilebiliyorduk ama gayrı meşru olarak yanılıyormuyum?
Evet yeni yasaya ve eski yasaya göre site yönetimleri tüzel kişilik değildir. Buna rağmen kapıcı ve yukarıda saydığım envai çeşit görevli çalıştırabilirler. Bu konuda sayısız mukteza almış durumdayım. Bu çalışanlardan dolayı SSK nezdinde site yönetimleri temsil edilirler. Ancak gayrimeşru değildir. Yasaldır. Her birimiz eğer adam çalıştıryorsak SSKya tabiyiz. Ve SSK'ya kayıtlıyız. Kapıcı da çalıştırsak , örneğin 140 kişiden oluşan güvenlikçi, bekçi, muhasebe elemanı, teknisyen, sıhhi tesiatçı, temizlikçi vs.. bir ekibe de sahip olsak birer SSK numaramız var. Ve yasal.
Uzadı çok uzadı...
İyi Günler dilerim.