admin
Thu 27 December 2007, 09:19 pm GMT +0200
Alıntıdır.:
Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri
Saba Özmen
26 Aralık 2007
Yazarı Tanımak İçin - Biyografi'sini Tıklayınız.
Prof. Dr. Saba Özmen, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gerçekleştirilen değişikliklerin sektöre etkilerini değerlendirdi.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na getirilen önemli değişiklik ve yeniliklerden biri, KMK11 uyarınca artık kat irtifakının, tapu sicilinde irtifaklar sütununda bir irtifak hakkı olarak tescil edilmesi yerine kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi imkanı yaratılmasıdır. Bundan böyle kat irtifakları, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilecek ve böylece kat irtifakları üzerinde yapılacak her türlü tasarruf işlemi de bağımsız sayfada tescile kavuşmuş olacaktır. Kat irtifaklarının kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilmesi yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazları kapsamayacak bunlar yanında, hem Osmanlı tapusuna kayıtlı taşınmazlar, hem de hakim hükmüyle kazanılan taşınmazlar(ki bunlar tapu kütüğüne değil, zabıt defterine kayıt edilir) da zabıt defterlerindeki kat mülkiyeti kütüğüne kayıt imkanına kavuşmuş olacaklardır.
Bunun yanında pratik bir bilgi olması açısından, kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli belgeler açısından, yapıya ait fotoğrafları ibraz zorunluluğu kalkmış ve ayrıca listenin noterden düzenleme zorunluluğu da kalkmıştır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi halinde, eskiden arsanın tapu sayfası kapatılmaktaydı ve bu durumda arazinin tamamını kayıtlayan irtifak hakları her bir bağımsız bölümün beyanlar hanesine yazılmaktaydı. Bunun yarattığı zorlukları gidermek amacıyla, arsanın tapu kütüğü artık kapatılmayacak, sayfasında önceden var olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilecektir. Arazi mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, arazi leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları arazinin tapu kütüğü sayfasına tescil edilemeye devam edecek ve bu tesciller kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilecektir. Bir başka deyişle, arazide niteliği ile bağdaşır irtifak hakları arazinin tapu sayfasında korunacak bunun dışında her türlü mülkiyete ilişkin tasarruf işlemleri artık bağımsız bölümlerin tapu kaydında yapılır hale gelecektir.
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali ile ilgili olarak ise, toplantılara katılmayanlara da belli sürelere uymak şartıyla iptal davası açma hakkı verilmesi önemli değişikliklerden bir tanesidir.
Bütün bu değişikliklerin yanında 5711 sayılı kanun ile getirilen en önemli yenilik, toplu yapılara ilişkin düzenlemelerin kanuna alınmasıdır. Eski kanundaki yatay kat mülkiyeti düzenlemeleri aksine toplu yapıların tamamını kat irtifak tapularının kat mülkiyetine birlikte geçmesi zorunluluğu kaldırılmış ve Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilebileceği düzenlenmiştir. Kanun ile toplu yapıda tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımına özgülenmiş olan ortak yerlerin mülkiyet sütununa, özgülendiği tüm bağımız bölümlerin yazılması şeklinde, bu ortak yerlerin mülkiyet sorununa açıklık getirilmeye çalışılmıştır.
Toplu yapılara ilişkin getirilen ayrıntılı düzenlemeler yanında, bir geçici madde ile bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce inşaatlarını tamamlayarak yapı kullanma izin kağıdı alanların bu kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren 2 yıl içinde kat mülkiyetine cezasız bir şekilde geçebileceğine dair bir intibak hükmü getirilmiştir.
Bu intibak hükmünün yararı incelenecek olursa, bu düzenlemenin zaten kacak olmayan ve yapı kullanma izin kağıdını alan yapılara ilişkin olduğu görülmektedir. Oysaki ülkemizdeki asıl problem yapı kullanma izin kağıdı alamayacak kaçak yapılardır ki, bu yapıların önlenmesi ya da bu yapılara getirilecek müeyyidelere dair kanunda bir yenilik ya da bir gelişme bulunmamaktadır.
5711 sayılı kanun ile yapılan değişiklikleri toplu olarak değerlendirmek gerekirse, önemli birkaç konuda tartışmaları gidermesi ve olumlu düzenlemeler yapması yanında, genel olarak başarısız ve özensiz şekilde kaleme alınmış ve kat mülkiyeti sistemindeki sorunlara, özellikle kaçak yapılara, çözüm getirmekte yetersiz kalmış bir kanun değişikliği olduğunu söyleyebiliriz.
Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri
Saba Özmen
26 Aralık 2007
Yazarı Tanımak İçin - Biyografi'sini Tıklayınız.
Prof. Dr. Saba Özmen, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gerçekleştirilen değişikliklerin sektöre etkilerini değerlendirdi.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na getirilen önemli değişiklik ve yeniliklerden biri, KMK11 uyarınca artık kat irtifakının, tapu sicilinde irtifaklar sütununda bir irtifak hakkı olarak tescil edilmesi yerine kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi imkanı yaratılmasıdır. Bundan böyle kat irtifakları, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilecek ve böylece kat irtifakları üzerinde yapılacak her türlü tasarruf işlemi de bağımsız sayfada tescile kavuşmuş olacaktır. Kat irtifaklarının kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilmesi yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazları kapsamayacak bunlar yanında, hem Osmanlı tapusuna kayıtlı taşınmazlar, hem de hakim hükmüyle kazanılan taşınmazlar(ki bunlar tapu kütüğüne değil, zabıt defterine kayıt edilir) da zabıt defterlerindeki kat mülkiyeti kütüğüne kayıt imkanına kavuşmuş olacaklardır.
Bunun yanında pratik bir bilgi olması açısından, kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli belgeler açısından, yapıya ait fotoğrafları ibraz zorunluluğu kalkmış ve ayrıca listenin noterden düzenleme zorunluluğu da kalkmıştır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi halinde, eskiden arsanın tapu sayfası kapatılmaktaydı ve bu durumda arazinin tamamını kayıtlayan irtifak hakları her bir bağımsız bölümün beyanlar hanesine yazılmaktaydı. Bunun yarattığı zorlukları gidermek amacıyla, arsanın tapu kütüğü artık kapatılmayacak, sayfasında önceden var olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilecektir. Arazi mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, arazi leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları arazinin tapu kütüğü sayfasına tescil edilemeye devam edecek ve bu tesciller kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilecektir. Bir başka deyişle, arazide niteliği ile bağdaşır irtifak hakları arazinin tapu sayfasında korunacak bunun dışında her türlü mülkiyete ilişkin tasarruf işlemleri artık bağımsız bölümlerin tapu kaydında yapılır hale gelecektir.
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali ile ilgili olarak ise, toplantılara katılmayanlara da belli sürelere uymak şartıyla iptal davası açma hakkı verilmesi önemli değişikliklerden bir tanesidir.
Bütün bu değişikliklerin yanında 5711 sayılı kanun ile getirilen en önemli yenilik, toplu yapılara ilişkin düzenlemelerin kanuna alınmasıdır. Eski kanundaki yatay kat mülkiyeti düzenlemeleri aksine toplu yapıların tamamını kat irtifak tapularının kat mülkiyetine birlikte geçmesi zorunluluğu kaldırılmış ve Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilebileceği düzenlenmiştir. Kanun ile toplu yapıda tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımına özgülenmiş olan ortak yerlerin mülkiyet sütununa, özgülendiği tüm bağımız bölümlerin yazılması şeklinde, bu ortak yerlerin mülkiyet sorununa açıklık getirilmeye çalışılmıştır.
Toplu yapılara ilişkin getirilen ayrıntılı düzenlemeler yanında, bir geçici madde ile bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce inşaatlarını tamamlayarak yapı kullanma izin kağıdı alanların bu kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren 2 yıl içinde kat mülkiyetine cezasız bir şekilde geçebileceğine dair bir intibak hükmü getirilmiştir.
Bu intibak hükmünün yararı incelenecek olursa, bu düzenlemenin zaten kacak olmayan ve yapı kullanma izin kağıdını alan yapılara ilişkin olduğu görülmektedir. Oysaki ülkemizdeki asıl problem yapı kullanma izin kağıdı alamayacak kaçak yapılardır ki, bu yapıların önlenmesi ya da bu yapılara getirilecek müeyyidelere dair kanunda bir yenilik ya da bir gelişme bulunmamaktadır.
5711 sayılı kanun ile yapılan değişiklikleri toplu olarak değerlendirmek gerekirse, önemli birkaç konuda tartışmaları gidermesi ve olumlu düzenlemeler yapması yanında, genel olarak başarısız ve özensiz şekilde kaleme alınmış ve kat mülkiyeti sistemindeki sorunlara, özellikle kaçak yapılara, çözüm getirmekte yetersiz kalmış bir kanun değişikliği olduğunu söyleyebiliriz.