Kat Malikinin Aidat Yükümlülüğü,Kat Mülkiyetine Geçiş Tarihi

     Öncelikle benim gibi bina yönetimi konusunda tecrübe sahibi olmayanlar için, sitenizin ve içeriğinde bulundurduğunuz bilgilerin bizleri aydınlatıcı ve destek sağlayıcı rolü olduğunu belirterek sizlere teşekkür etmek istiyorum.Daha önceki sorumda detaylı bir bilgi vermemiştim,şuan sorunumuzu ayrıntılı olarak belirttiğimde bizlere daha fazla yardımcı olacağınızı düşünüyorum.Yönetim çalışmalarını özetlemek gerekirse;

       
        1.B ina yapı kullanım belgesinin alındığı tarih 25 MAYIS 2007 dir.Apartman 10 daireden oluşmakta.

        2. 28 EKİM 2007 tarihinde çoğunluğu sağladığımız toplantıda 4 kat maliki ve 2 kiracı katılımıyla ; geçici yönetim kurulması,apartman temizlik
ihtiyaçları,elektrik su abonelikleri,apartman aidatının mevcut oturanlardan toplanması, apartman yönetimi için gerekli karar defteri işletme defteri aidat ve tahsilat makbuzlarının tutulması gibi kararlar alındı.Akabinde bu kararlar uygulandı.

        3. Bu tarihten sonra satılan dairelerden 3 kat maliki,dairelerini aldığı tarihten itibaren aidatlarını ödemeye başladılar.

        4. Son kat maliki ( bina yapımında arsa payına sahip ) henüz taşınmadı.

       5. 25 MAYIS 2008 tarihinde kat malikleri kurulu toplantısını 7 kat maliki ile yaparak,yönetici,yönetici yardımcısı ve denetçiyi seçtik.Yönetim planı ve işetme projesini hazırladık.Kat mülkiyetine geçiş için karar aldık.

       6.Ve şuan 1 kat maliki haricinde ( bina yapımında arsa payına sahip ) apartmana herkes taşındı.

       7.Taşınmayan kat maliki ile yaptığım telefon görüşmesinde aidat yükümlülüğünün kat malikleri kurulu toplantısı yapılmadan başlamayacağını söyledi.

Sizden öğrenmek istediğim konular şunlar.

       1. Taşınmayan kat malikinin aidat yükümlülüğünün ne zaman başlayacağı?
   
       2. Yeni kat mülkiyeti kanununun yürürlüğe girmesiyle kat mülkiyetine geçiş, bina yapı kullanım belgesinin alındığı 25 MAYIS 2007 dikkate alınarak hangi  tarihte son bulmaktadır? (Bina yapı kullanım belgesi müteahhit tarafından alındığında yeni kanun yürürlüğe girmemişti.)

Sayın Murat Gençtürk ,


ise

Yapı kullanma izni alınmadan önceki giderler KMK. md: 20 gereğince istenemez. (Y. HGK. 13.09.1974, E. 1971/5-292, K. 1974/929.)
Dolayısı ile örneğinizdeki 25 MAYIS 2007 tarihinden önceki giderleri müteahhit (yada arsa sahibi ) kendisi karşılayacaktır.


Geçiyorum.

Bu tarihte sonra apartmanın varsa "ortak giderlerini" öncelikle mütahhid (yani en çok daireye sahip olan) gerçekleştirir. Diğerlerine ve kendi bağımsız bölümlerine pay eder. Sonraki her satışta yeni kat malikleri aldıkları aydan itibaren oturmasalarda ödemek durumundadırlar.


Diyelim ki binanın mütahhidi yada arsa sahibi ilgisiz. Bu durumda ;

Apartmanın; ısınma, genel su, benzeri ihtiyaçlarının giderilmesi gibi zorunlu durumlarda, yöntemine uygun toplantı yapılmasa bile, kat sahiplerinden bir veya birkaçının bu ihtiyaçları gidermeleri vekaletsiz tasarruf hükümlerine bağlıdır. Şartlan varsa, kat sahipleri bu giderlerden sorumlu olurlar. (Y. HGK., 09.03.1988, E. 1987/5- 657, K. 1988/238.)"

Yani mütaahhid ve arsa sahibi dahi ilgisiz ise diğer satın alan kat malikleri bu "zorunlu" harcamaları yapığı taktirde diğer kat maliklerine böler. Onlar kendi paylarını ödemek zorundadırlar.

Burada dikkat ediniz (arsa sahibi veya müteahhid) henüz daireleri yeni kat maliklerine satmasalar dahi kendi daireleri boş olsa da ortak giderlere katılmak zorundadırlar.


Bununla beraber " Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. (KMK Madde 17 : Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.)

Yani 25 Mayıs 2007 tarihinde Bina Yapı Kullanım Belgesi alınmasa dahi sizin örneğinizde 10 daireden 2/ 3'ü fiilen oturunda ve kullanımda ise
(örneğinizdeki 10 daireden 7 'si ) bu tarihten itibaren Kat Mülkiyeti hükümleri uygulanacaktır.

 Mal sahibi dairelerini müteahhidden eksiksiz olarak teslimalmışsa, teslim gününden başlanarak hesaplanan genel gider borçlarını ödemesi gereklidir. (Y.5.HD.6.2.1984.t., 1984/885 E., 1984/938 K.).



Yukarıda anlattığımız gibi Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmışsa alınmış olduğu tarihten itibaren , alınmamışsa dairelerin 2/ 3'ünün fiilen kullanlmaya başladığı tarihten itibaren , bu da olmamışsa terkedilen binanın zorunlu ihtiyaçları çıkmışsa bu tarihten itibaren apartmana yapılan zorunlu harcamalardan arsa sahibi ve müteahhid henüz kendisine ait satmadığı dairelerden , bu süreçte satılan dairelerden ise "mal sahibinin dairesini mütahhid'den eksiksiz olarak teslim alması kaydı ile" satın alındığı tarihten itibaren yeni kat maliki sorumlusur. Aidat yükümlülüğü bu tarihlerde başlar.


Kat Mülkiyetine Geçiş İçin 5711 Sayılı Kanunun verdiği tarih kanunun yürülüğe girmesinden itibaren iki yıldır. Kanunun yürülüğe girdiği tarih 28 Kasım 2007 olduğuna göre 28 Kasım 2009'da bu tarih sona ermektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu GEÇİCİ MADDE 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir. (5711 Sayılı Kanunun md:23'ü)

binanın dış cephesinde ana girişle ilgisi ve bağlantısı olamayan ayrı kapı ve tamamen bafımsız aydınlatması olan binayla ilgili sabit hiç bir hizmeti(elk, su, kapıcı, bahcıvan vb) kullanmayan ve kullanamayan bir dükkanımız var. önündeki bahcesi ve aydınlatmasının masraflarını kendisi karsılamakta, bina aidat ve avans larındaki yükümlülüğü ne olur, işyeri boş, kullanılmamakta, bina yeni yapılmış, yarısı boş, asansör seneye mütehit tarafından yapılabileceği söyleniyor, kapıcı yok, dükkan seklindeki  gayrimenkul sahibinden ne gibi bir talebimiz olabilir, işyerinin aidata katılmasını istesek nasıl olur, hakkımız varmı, yasal yönü hakkında bilgi verirseniz sevinirim. teşekkürler.