İlk Kez Yönetici Seçmek ..Yönetici Hiç Olmamış İse , Yada 5-10 yıl Ara Olmuş İse

merhaba ben 16 dairli bir binada oturmaktayım binada resmi yönetici yok bundan 8-10 yıl evvel olmuş zannedersem fakat şuanda bende hiçbir belge ve bilgi yok kat mülkiyetimiz var en kısa zamanda resmi bir yönetici seçmek istiyoruz ne yapmamız lazım hangi yolları izlememiz lazım

Şimdi bu hususla ilgili çokça soru alıyoruz.

Yani apartman ve/veya binada veyahut sitede daha önce hiç yönetici olmamış veya biraz önceki örnekte olduğu gibi olmuş ama 8-10 sene bir kesintiye uğramış yöneticisiz idare oluyor ve hatta evrak, kayıt , yönetim defteri vs. yok.

Bu durumda ne yapacağız?

Yönetici Hiç Olmamış İse , Yönetime İlişkin 5-10 yıl Bir Kesinti Olmuş İSe Kat Malikleri Kurulu Nasıl İlk Yöneticiyi Seçer?

Öncelikle belirtelim ki;

Bağımsız bölüm sayısı 8'den az binalarda yönetici seçimi zorunluluğu yoktur. Ancak yine de yönetici olmasını istiyorsanız seçebilirsiniz.


Öncelik tapudaki yönetim planınızı okuyunuz. Oradaki Genel Kurul, Toplanma Tarihi vs. ilkelere uyarak,

Hemen Site / Apartman Yönetimi Kurmak istiyorsanız "Bu konulu bir toplantı çağrısını" tüm kat maliklerin adresine iadeli taahhütlü olarak gönderiniz. Eğer sitede /apartmanda oturan kat malikleri varsa toplantı çağrısını elden teslim edip bir adet aynı çağrının üzerinde bulunduğu Teslim Listesi evrakına "teslim aldım" ibaresi ile imza attırınız. Oturmayan ve adresini bilmediğiniz kat malikleri varsa evinde oturan kiracı veya 3. bir kişiye imzalı teslim ediniz.

Yazıları yazıp postaladığınız tarihten itibaren (iadeli postanın ulaşımını bir hafta hesaplarsak)  ilk toplantı tarihini 3 hafta sonra olarak çağrı kağıdına yazınız. İlk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantının aynı yer ve saatte bir hafta sonra yapılacağını lütfen çağrı notuna bildiriniz.  (Şöyle ki; kat maliklerine en az iki hafta sonrasına (mektupla gönderecekleriniz varsa 6-7 gün daha ekleyin)  bir genel kurul toplantı çağrısı yazın. İlgili gün eğer çoğunluk olan kişi sayısı gelmez ise ilk çağrı mektubunda bir hafta sonra aynı yer ve saatte toplanacağınızı yazın. )

Gelen kat malikleri ile yönetim planınızda yazan usule göre Yönetim Kurulu (veya yönetim planında yazıldığı biçimde yönetici, varsa kanunda yer almaz ancak yardımcı vs..) ve Denetleme Kurulu'nu teşkil ediniz.

Aidat ve ortak gider ve avasn payları için muhtemel bütçeyi de toplantı kağıdı ile birlikte hesap edip her daireye paylaştırırsanız. Yönetim belirlendikten sonra aidat toplamak için tekrar yetki almak amacıyla Genel Kurul yapılmasına gerek kalmaz.

Yönetim  defterini toplantıda hazır bulundurunuz.Eğer yönetim defteri yok ise çağrı aşamasında toplantıdan önce kırtasiyeden bir karar defteri satın alınız ve bunu toplantıda bulundurunuz. Kararlarınızı ona yazınız. .Toplantı sonrasında ilk kararla beraber seçilen yönetici notere giderek defter onayı yapacaktır.  Toplantıdan önce kırtasiyeden bir karar defteri alın. Kararlarınızı ona yazın. Sonra seçilen yeni yönetici  bir notere defteri onaylatsın.


Yönetici kararı maddesi nasıl bir maddedir?

En basit hali ile...
Madde xx... Daire ... kat maliki Sn. ................ ........................... , xx/xx/200x tarihinde yapılacak olağan genel kurula kadar 1 yıllık dönem için kat maliklerince yönetici olarak önerilmiş ve oybirliği / oyçokluğu ile .......................................... anayapısı /apartmanı/sitesi yöneticisi olarak seçilmiştir.



Diğer detayları burada sıralamak mümkün değildir.

Öncelikle karar niteliklerini bilen bir kişi veya avukat ile çalışmak doğru olabilir.

Lütfen tüm işlemleri KMK, Yönetim Planı ve Yargıtay Kurulu kararlarına göre yapınız. Eksik işlemler özellikle kuruluş sonrasında uzun süre yönetimin bazı aidat gelirlerinden yoksun kalmasına sebep olabilir.

İLK GENEL KURUL ÇAĞRISINI YAPACAK KAT MALİKİ NE SORUMLULUK TAŞIR?  

Bu arada yukarıda sayılan işleri yapacak tabi bir "öncü'ye" ihtiyaç var. Bu kişi ile ilgili olarak şunları söyleyebiliriz.

Bu kişiyi talip olduğu için  yetkilendirilmemiş "Geçici Yönetici" olarak varsayıyoruz.  Yukarıda yapılanlar cezai yönden suç oluşturmaz. Neticede binanın ve sitenin ortak giderleri sebebi ile birisinin bu yönetim işlerini yapmak üzere çağrı işine başvurması  zorunluluktur.

Bu işlere talip olan bir kişi yönetici vasfı taşımasa dahi ortak  giderleri belgelediği taktirde (yani çağrı için yapılacak kırtasiye ve posta masrafları)   bunları yasaya göre pay edip diğer maliklerden talep edebilir.

Cezai suç oluşturacak  unsur bu masrafların yapılmasında herhangi bir zimmet olması halinde ortaya çıkar. Bu yoksa suç yoktur.

YÖNETİCİ SEÇİMİ İÇİN YAPILACAK TOPLANTIDA YETER SAYILAR NELERDİR?

Öncelikle ilk toplantının yapılabilmesi için sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk gerekir , eğer saqğlanmamış ise toplantı açılmaz , toplantının açılamadığına ve çağrıdaki ikinci toplantı tarihinde toplanılacağına yönelik bir tutanak katılanlarında imzaları ile - katılanların bir tekinin imzası da yeterli ama katılanların imzaları olursa daha iyi olur- düzenlenir. Bu tutanak deftere yapıştırılır.

İkinci toplantının  açılması için gereken bir yeter sayı yoktur. Katılanlarla toplantı açılır. Bununla beraber yönetici seçimi için tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu gerekir. Yani toplantı sayısı  eğer tüm kat maliklerinin salt çoğunluğunu sağlar şekilde değilse toplantı açılır , kararlar alınır ancak yasada yeter sayı için saklı olan kararlar alınmaz. Yönetici ve Denetçi Seçimi için -tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuna gerek duyulduğu açıktır. Yani  kanunda (KMK)  yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nu 30 maddesinde; "Yasada belirtilen....bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır." ifadesinin bir örnek ile açıklanması.

İŞte İkinci Toplantı'dan Örnek Bir Karar! Kat maliklerinin hem arsa payı hem sayı olarak çoğunlukta olduğu  iş bu tutanak ve Toplantı Katılım Listesi İmza Tutanağı (iki sayfadan teşkil) ile tespit edildi.  Bu durum kat maliklerine sözlü olarak ilan edildi. KMK’nın 30. maddesi hükümlerine göre katılanların çoğunluğu ile karar alınabileceği ancak, KMK’da belirtilen yetersayı için konulmuş hükümlerin kanuna göre saklı olduğu bu sebeple tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu (%51 oy ) aranan kararlardan KMK md:34/4’de belirtilen yönetici veya yönetim kurulu seçimi ile ilgili kararların, KMK md:41/3’de belirtilen denetçi veya denetim kurulu tayini ile ilgili kararların, KMK md:42/1’de belirtilen ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve klay hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için alınacak kararların alınabileceği kat maliklerine bildirildi. Yine  KMK’da belirtilen yetersayı için konulmuş hükümlerin kanuna göre saklı olduğu bu sebeple tüm kat maliklerinin oy birliği (%100 oy ) aranan kararlardan KMK md:24/2’de belirtilen %100 oy aranan kararların, KMK md:44/a’da belirtilen bağımsız bölüm ilavesi ile ilgili kararların, KMK md:44/b’de belirtilen anagayrimenkule yapılan ilavelerden sonra yeni anagayrimenkul durumuna göre arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin kararların, KMK md:45’de belirtilen anagayrimenkul kayıtlanması, arsa bölünmesi, mülkiyetin devrolunması ve temliki tasarruflara ilişkin kararların, KMK md:45 ’de belirtilen anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması ile  ilgili kararların alınabileceği kat maliklerine bildirildi. Yine  KMK’da belirtilen yetersayı için konulmuş hükümlerin kanuna göre saklı olduğu bu sebeple tüm kat maliklerinin beşte dört çoğunluk aranan kararlardan KMK md:28/3’de belirtilen yönetim planının değiştirilebilmesi ile ilgili kararların (blok yapı genel kurulları kararları hangi çoğunluk ile alınırsa alınsın yönetim planının değiştirilmesine vesile olamaz , ancak parsel kat malikleri kuruluna yönetim planının değişimi için tavsiye niteliğinde olabilir) alınamayacağı kat maliklerine bildirildi

Eğer ikinci toplantıda da yönetici seçilemez ise durum kat malikleri biri tarafından Sulh Mahkemesine götürülebilir.

Tabi ikinci toplantı sonrasında yasal toplantı girişimi bir kez daha denenebilir veya katılımın zayıf olmasına rağmen eğer bir barış var ise o halde karar defteri toplantı sonrasında katılmayan maliklere imzalatılabilir. Bu cümlede yazdıklarımı lütfen yasal bir durummuş gibi kabul etmeyin. Hukuki değildir, ancak çözüm için barış ortamı söz konusu ise hali hazırda birçok anayapıda uygulanmaktadır. Kişisel görüşüm olarak onaylamamakla beraber itiraz görmez ise bir çözüm olduğunu açıkça beyan etmeliyim.

Yine de ben katılımcılara toplantyı öncesi katılmayanlardan vekalet alınması ve çoğunluğun böyle sağlanması taraftarıyım.

Eğer bu sayılanlara rağmen yönetici seçilmez ise  sulh mahkemesinde yasal bir yönetici atanması için dava açabilir siniz.- maliklerden herhangi biri-

YAPILACAK TOPLANTILARDA KİMSE YÖNETİCİ OLMAK İSTEMEZ İSE NE OLUR?

Kimse yönetici olmak istemezse Mahkemeden atama istenir
 
Örnek Dilekçe Şöyledir;
 
     ...........................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE


DAVACI                    : (Adı Soyadı,Adresi)
DAVALI                    :  Hasımsız.
KONUSU                   : Anagayrimenkulümüze yönetici atanması.
OLAY                       : ...............ili..............ilçesi  ................ mahallesi .............. caddesi ............. sokakta ........... ada ........... parselde bulunan ...... kapı   numaralı anagayrimenkulün paydaşıyım.
Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi konusunda anlaşma sağlanamadığından, yönetici seçilememiştir.Sözkonusu  yöneticinin mahkemenizce atanması hususunda dava açılmış  bulunmaktadır.
HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.33,34 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER               : Tapu sicil kaydı,yönetim planı ve diğer deliller.
SONUÇ VE İSTEK     : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkule kat
malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atanmasını arz ve talep
ederim.(Tarih...../...../.......)                                                                                                      
               Davacı(Adı-Soyadı,İmza)  


MAHKEME KARARIYLA YÖNETİCİ ATANMASI İSTEMİ ve MAHKEME KARARIYLA YÖNETİCİ ATANMASI İŞLEMİ AYRINTILARI İÇİN LİNKE TIKLAYINIZ.
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=686.0

İLK KEZ YÖNETİCİ SEÇMEK...Yönetici Hiç Olmamış İse , Yönetime İlişkin 5-10 yıl Bir Kesinti Olmuş İSe Kat Malikleri Kurulu Nasıl İlk Yöneticiyi Seçer?
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=1192

öncelikle ilginiz  için teşekkür ederim fakat  "Öncelik tapudaki yönetim planınızı okuyunuz. Oradaki Genel Kurul, Toplanma Tarihi vs. ilkelere uyarak" bu yazdığınız elimizde yok bunu tapu müdürlüğünden mi çıkarmamız gerekiyor

Yönetim planınız bağlı bulunduğunuz  tapu tescilinde kayıtlıdır. Eğer kat mülkiyetiniz yok ise binanızın da 2008 yılından önce yapıldığı aşikar olduğundan tapuda bu yönetim planı kayıtlı olmayabilir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu - ki sitemizde mevcut- na uyarak toplantıları yapınız.

Örneğin yönetim planınız yok ise o halde yıllık Olağan Toplanma tarihi her yılın Ocak ayıdır. Bu da Kat mülkiyeti kanununda yazar.

merhaba biz aşağıdaki gibi yöneticiyi seçtik ama doğru mu yaptık ; yönetim hiç yoktu biz 2-3 kat maliki toplantı yapmaya karar verdik ve bütün kat maliklerine durumu şifaen ve yazılı bir evrakla (fakat imza almadan )teslim ettik 1 hafta sonra belirlenen tarihte toplantıyı yaptık 10 kat maliki geldi ve biz alttaki kararları aldık karar defteri noter tasdikli ve birinci sayfaya sığmadığı için ikinci sayfaya geçtikfakat her iki sayfaya da kat maliklerinin imzasını aldık yaptığımız uygulama hukuka uygunmu biz bu kararla para toplayabilirmiyiz vermek istemeyene dava açabilirmiyiz ( isimler temsilidir) yardımcı olacak arkadaşlara şimdiden teşekkürler

Karar defteri
Sayfa 1



karar

1-yönetici olarak ali veli oyçokluğu ile seçilmiş olup yönetici apartmanın çatı anten boya giderlerini toplama ve aidat toplama gibi
İşlerini görmeye ve noterde temsile avukat tutmaya mahkemede temsile yetkili kılınmıştır
Bu karar oy çokluğu ile alınmıştır

Ali veli, Hüseyin bali,mehmet şevki



Ali ballı,kamil veli ,hasan kamil


(isimler temsilidir)

Sayfa2


2-yönetici yardımcısı olarak Hüseyin bali denetçi Mehmet şevki şeçilmiştir.

3-çatı onarımı anten yapımı boya gideri için 300 tl toplamaya oy çokluğu ile karar verilmiştir

4-aidat 10 tl olarak belirlenmiştir.


Ali veli ,Hüseyin bali ,mehmet şevki

Ali ballı,kamil veli ,hasan kami

Uygun olmuş karar:)

Tek sorun sabırsız davranmışsınız. 1 hafta yerine 3 hafta (aslında 2 hafta 1 haftada oturmayanlara gidecek iadeli taahhüt  posta süresi) sonra toplansa idiniz daha güzel olacaktı.

Karar yeterli, yönetimi oluşturmuşsunuz.

16 daireli apartmanda 10 dairenin imzası yeterlidir.

Merhaba ben 4 katlı, her katta 2 daire ve bodrum katında bir dükkan olan bağımsız bir apartmanda oturuyorum. 15-20 yıllık bir bina ve hiç apartman yönetici seçilmemiş bu sebepten dolayıda herhangi bir karar defteri yok...
Bu sene binanım eski olmasından dolayı daire sahipleri olarak binaya çatı,ısı yalıtımı gibi bakımlar yaptırmaya karar verdik fakat 1 daire sahibi binada dairesinin giriş katı olduğu ön çephesinin camekan olduğu sadece arakda  tek çephesi olduğunu için bu bakım ücretlerine katılmayacağını ve mahkeme ye verin demesi üzerine bir apartman yönetici seçmeye ve alınan kararları karar defterine işleyip mahkeme için gerekli işlemleri başlatmaya karar verdik.. 
Bu durumda yapmamamız gereken bir karar defteri almak noterden onaylattıktan sonra toplantı yapıp yönetici seçmek ve bu karar defterine işletmek yeterlimidir acaba... Karar defterini illede ocak ayında mı onaylatmamız gerekiyor, başka resmi defter tutmamız yada başka bir şey yapmamız gerekiyormu tek yönetici seçmek yeterlimi acaba yoksa denetci , yardımci gibi başka seçimlerde yapmamız gerekiyormu
Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim

Bu hususta bir çok cevabı yukarıda vermişiz. Bunlar dışında;

Yapmanız  gereken bir karar defteri almak  önce toplantı yapmak , yönetici seçmek ve bu karar defterine işletmek  sonra noterden onaylatmak tır. Karar herhangi bir ayda notere onaylatabilirsiniz. Yani açarken sayfalarını noterden onaylatmak herhangi bir tarih olabilir. Ancak yöneticilik dönemi bittiğinde alınan kararların sayfalarını kapatmak , takip eden yılın Ocak ayı içindedir.

Zorunlu değildir ancak İşletme Defteri de tutabilirsiniz. Tutmaz iseniz gelir ve giderleri karar defterine de yazabilirsiniz. Eğer işletme defteri tutarsanız onu da notere her sayfasını onaylatmanız yönetim dönemi yıl sonunda bitince noterden ilk ocak ayı sonuna kadar ilgili sayfaları kapatmanız gerekir.

Aynı şekilde isterseniz denetçi defteri tutar veya tutmaz iseniz denetçinin raporlarını karar defterine de yazabilirsiniz.

Bu sorunun başlığında önce yazdığım hususlara dikkat ediniz bunun dışında tabiki bir adet kat maliklerinden denetçi seçiniz. Yönetici yardımcıcının kanunda yeri yoktur. Bu kadar az sayılı daireden oluşan binada başka seçimlere de gerek yoktur.

Diğer hususlar için forumda arama yapınız .