dilim sayısına göre aidat toplanması (Yakıt Parasının Başka Usullere Göre Paylandırılması Mümkün Mü?)

oturduğum apartmanda 2 farklı daire tipi var ve yakıt parası dilim sayısına göre toplanıyor.
oturduğum dairedeki dilim sayısı ödemem için hesaplanandan 12 dilim fazla ve evsahibim ve ben 101.5 dilim sayısı ile en çok dilime sahip 2 daireyiz. ama kaloriferlerin % 80 i yanmamakta. yakıt parasını küçük daireler 150 ytl öderken ben 300 ytl odenekteyim.( merkezi sistem).
dilim sayımın yanlış oldugunu ve kaloriferlerin rndımanlı calışmadıgıı bildirmeme ramen bir son elde edemedim hatta öde işte ne olacak seklinde yanıtlandım. büyük daire encok 220 ödemekte sadece ben ve ev sahibim 300 ytl odemekteyiz.

kalriferleri söktürme talebimiz olumlu karşılanmadı ve diger dairelerin daha fazla yakıt parası ödemek zorunda kalacakları için kabul edilmedi.

yardımlarınızı bekliyorum.

teşekkürler

Malesef bazı binalarda bu sorunlu uygulama ile karşılaşıyoruz.

Aslında dilim sayısına göre yakıt parası ödenmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu'nda herhangi bir yeri yoktur.

Doğru olan yakıt parasının "arsa payı" hesabına göre ödenmesidir.

Ancak KMK der ki "Eğer kat malikleri yönetim planı ile "başka bir ödeme biçimi kabul etmişler" ise veya kat malikleri kurulu kararı ile "başka bir ödeme biçimi kabul etmişler ise" bu şekilde paylandırma esastır. der"

Şimdi siz öncelikle dilim sayısı kararının nerede yazdığını bulun. Yönetim planında mı? Eğer öyle ise paylandırma şeklinin değişimi için kat maliklerinin toplam sayısının 4/5' i arsa payına göre toplanmasını kabul etmesi gerekir. Dikkat ediniz bu durumda yönetim planı değişikliği yağılmıştır. Bu sebeple tüm kat maliklerinin 4/5'inin paylandırma şeklinin değişikliğini kabul etmesi değil, bir yönetim planı değişikliği söz konusudur. 

Eğer bu karar bir kat malikleri kurulu toplantısında alınmışsa bu kararı bulun. Sonra iki iş yapın. Karar niteliğine bakın.

1. Eğer yakıt parasının başka bir şekille örneğin arsa payı ile toplanması maddesi yönetim planında yazıyorsa  ve kat malikleri genel kurul kararı ile dilim sayısına göre paylandırma yapılması kararını almış ise bu kararın çoğunluğunun tüm kat maliklerinin % 100 'ü olması gerekir.(Dikkat toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin)  Eğer kararın altında bir çoğunluk ile karar alınmışsa yönetim planı değişikliği yapılması için gerekli sayı sağlanmış olabilir. Ancak yönetim planı değişikliği yapılmamışsa karar geçersizdir. Ayrıca yönetim planı değişikliğinin tapuya bildirilmesi gerekir. Bildirilmemişse yine geçersizidir.
Eğer yönetim planı değişikliği tapuya bildirilmemiş ise bu takirde kararın uygulanması için tüm kat maliklerinin tamamının yani %100'ünün kalorifer yakıt parasının dilim sayısına göre toplanmasını kabul etmesi gerekirdi.

2. Eğer yakıt parasının başka bir şekille toplanması yönetim planında yer almıyorsa bu durumda Kat mülkiyeti kanunun 20. maddesinin uygulaması gereklidir. Bu maddede GENEL GİDERLERE KATILMANIN ÖLÇÜSÜ; genel giderlere katılmak ve nelerin genel gider olduğu konusu düzenlemiştir. Maddeye göre; kat malikleri;
a)   Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak,
b)   Bunlar dışında kalan bütün ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payları oranında
katılacaklardır.

 Kural tabiki ; kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır.Kat mâlikleri her iki çeşit giderler için farklı katılma oranları belirleyebilirler. Bunun için Yönetim Plânı'nda bir hüküm yoksa, Kat Mâlikleri Kurulu'nun, bütün kat mâliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da belirleyebilirler.

Bu karar niteliği yoksa o halde dilim sayısına göre yakıt parası toplanması hatalıdır.

3. Bunun dışında Kat Mâlikleri Kurulu karan alınamazsa, kat maliklerinin hepsinin katıldığı bir Sözleşme ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o sözleşmede imzası olan kat mâliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan iktisap edenleri, yani
yeni mâlikleri bağlamaz.  Yönetim Plânı ve Kat Mâlikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve genel giderlere katılma oranı kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni malikler uymak zorunda değildirler.

Bütün olarak genel giderlerle ilgili nasıl karar alınabileceğini anlattım.

Bu şartları inceleyin..

Eğer bu şartların biri bile sağlanmamışsa o halde yakıt parasının kalorifer dilimine göre alınması hatalıdır. Konuyu Yönetm Kurulu'na veya Yöneticinize bildirin. Sonuç alamazsanız kat malikleri kuruluna durumu anlatan bir ihtarname gönderin ve karar niteliğinin sağlanamasını aksi halde arsa payına göre ödeme yapacağınızı ihtar edin.

Kat malikler kurulu bir karar alamazsa ödemelerinizi arsa payına göre yapın.

Yada duruma bağlı olarak hakimin müdahalesini isteyin. Hakimin müdahalesinin nasıl olacağı sayfalarımızda yer almaktadır.

İyi günler dilerim.


KATMULKIYETI.COM YETERSAYI İLE İLGİLİ YORUMLARINDA GENEL KURULA KATILAN KAT MALİKLERİNİN ÇOĞUNLUĞUNU VE TAMAMINI DEĞİL ANAGAYRİMENKULÜN TÜM MALİKLERİNİN TOPLAMININ ÇOĞUNLUĞUNU VE TAMAMINI KASTEDER.

merhaba 70 kişilik bir kooperatif  üyesiyim kooperatif dairelerin iç sıvalarını camlarını ve daire ğiriş kapısınıtakıp bize teslim etti ve merkezi kalorifersistemi kuruldu benim dairemde kalorifer tessatı ve petekler döşenmemiş yani içersini herkes kendi yaptıracak yanlız kooperatifte 25- 30 kişi oturmakta bu durumda kooperatif başkanı kaloriferleri yaktı kooperatif daha site yönetimine geçmedi ve benden yakıt parası istiyor bende ödemek istemiyorumbu durumda beni mahkemeye verse ne olurteşekkürler

Kalorifer ana dağıtım boruları daireniz içinden geçiyorsa ve üst yada alt kata gidiyorsa ancak sizin petekleriniz ve daire içi dağtımınızın boruları eksik olsa dahi yakıt parası ödemek mecburiyetindesinizdir.

Kalorifer ana dağıtım boruları daireniz içinden geçmemiş ise  ve bir şekilde dairenizin dışından yani ortak alandan üst yada alt kata gidiyorsa yönetime bir ihtarname çekerek ortak olan boru isteminin dairenizin içinden geçmediğini ve bu boru sisteminin yönetim tarafından kurulması gereğini maliyetinin de yönetim tarafından karşılanması gereğini ifade ediniz. İşlemin yapılmasının ardından yakıt parasına katılacağınızı belirtiniz.

Bu arada neden hala kooperatif yönetimi mevcut bilemiyorum, ancak artık kat mülkiyeti ynetimine geçmeniz gerekmekte. Bu sebeple KMK'ya uygun genel kurulunuzun yapılması gerekir. Ben yukarıdaki cevabı KMK açısından cevapladım. Kooperatif ile anlaşamnız veya anlaşmamanız konularına farkında iseniz hiç girmedim.

Bu hususun cevabı ve KMK'ya geçiş için aşağıdaki linki tıklayınız lütfen...

http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=292.0
 

Merhaba,
Ben 30 adet daire-dükkan karışımı bir apartmanın yöneticisiyim. Son Kat Mal. Gnl Krl.Toplantısında, genel giderlerin petek dilim sayısına göre bölünmesi 1 kat malikinin kabul etmemesine rağmen karar verildi. Toplantı çoğunluğumuz, %50'den fazla idi. Bu şekilde yapmamızın sebebi ise şu:  Apartmanda 4 dükkan var 4'düde farklı. Ayrıca her katta 6 daire var ve 4'ü yine farklı, en üst katta 5 dubleks, 1 normal daire var, dublekler ise 3 farklı çesit. (Yani ikisi aynı, üçü farklı). Şimdi esas konuya geldiğimizde. Bir dubleks daire, kendi altındaki normal dairenin petek dilim sayısının 2 katından fazla. Normal dairenin petek dilim sayısı, 102, dubleks dairenin petek dilim sayısı 214. Biz toplanan aidatın % 90'na yakınını kalorifer kömürüne harcıyoruz. (Kapıcımız yok, anlaşmalı kalorifercimiz var) Bu durumda tabiki dubleks daireden iki katı yakıt bedeli alınacak, adil olan da bu sanırım. Metre kareye veya arsa payına vurarsak, tabiki aidat miktarı (dubleks için) düşük olacak. Peki sizce hangisi adil, harcanan kömürden iki katı yararlanan dubleks sahibinden iki katı yakıt parası almak mı, yoksa dubleks'in ısınması için harcanan yakıtın ücretini diğer normal dairelerden almak mı? Bana göre en adili petek dilim sayısı. Tabi bu durum bizim gibi bir apartmanında 4, 5 çeşit daire olanlar için. Yorumlarınız için şimdiden teşekkürler...

Sayın hie17,

Yukarıdaki yorumumuzu okudunuz sanırım. Orada eksik bir nokta bırakmamışız. Bizim yorumumuz ve hukuk genel kurallarının neticesi yukarıdadır.
Farklı daireler farklı dilim sayıları kullanabilmeliler. Mesela aynı metrekareye sahip kuzey daireler ve güney dairelerin ısıtma tesisatları kurulurken önemli olan petek sayısı değil, aynı konforu yaratacak ısı miktarının elde edilmesidir. Mühendisler birçok değişkene göre proje yaparlar.

Bu tip bir çalışmaya örnek vermem gerekirse... Lütfen Tıklayınız...http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=370.0

Diğer taraftan yönetim planınızı lütfen okuyunuz. Yönetim planınızda yakıt giderlerinin paylaşımı için ne yazılmıştır?

Yönetim planınızda eğer yakıt parası için; arsa payı veya eşit dağılım gibi ibareler varsa yani "dilim sayısına göre " bölümlendirme söz konusu değilse bu durumda "dilim sayısına" yakıt parası toplanması için iki yol vardır. Ya yönetim planınızın ilgili maddesini değiştireceksiniz ( toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile ) ya da eğer yönetim planınızı değiştirmiyorsanız kat malikleri kurulunda tüm kat maliklerinin ( yalnızca toplantıya katılanların değil tümünün) kabulü ile yakıt parasının dilim sayısına göre toplanmasını kabul edeceksiniz. Yani mutlaka işlem kat malikleri kurulu ile yapılacak. Bunun dışında imza toplama,muvafakatname alma gibi işlemler hükümsüzdür.

Yönetim planınızda eğer yakıt parası için hiç bir ibare yoksa o halde Kat mülkiyeti Kanununa göre yönetim planında böyle bir belirleme olmadığından yakıt parasının arsa payına göre toplanması gerekir.  Durum bu ise  bu durumda "dilim sayısına" yakıt parası toplanması için iki yol vardır. Ya yönetim planınıza ilgili maddeyi ekleyerek değişiklik yapacaksınız ( toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile ) ya da eğer yönetim planınızı değiştirmiyorsanız kat malikleri kurulunda tüm kat maliklerinin ( yalnızca toplantıya katılanların değil tümünün) kabulü ile yakıt parasının dilim sayısına göre toplanmasını kabul edeceksiniz. Yani mutlaka işlem kat malikleri kurulu ile yapılacak. Bunun dışında imza toplama,muvafakatname alma gibi işlemler hükümsüzdür.

Şimdi ise bazı hukuk genel kurulu kararlarından örnekler veriyim.


Giderlerin taksim şeklinin değiştirilmesi tarafların anlaşmasına bağlıdır. Anlaşmanın kabulü, bütün kat mâliklerinin oybirliği ile mümkündür.

Taraflar arasındaki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca katmalikleri kurulu kararının iptali davasından dolayı yapılan yargılamasonunda, davanın reddine dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacılar vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; dosyadaki belgeler okunup, iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü: Dava, yönetim planında gösterilen genel giderlere katılma şeklini değiştiren kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde; kat maliklerinden her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payları oranında katılmakla yükümlü oldukları açıklanmıştır. Yönetim giderlerinin arsa payına göre olmadığına ilişkin kural yönetim planında ayrıca benimsenmiştir. Giderlerin taksim şeklinde değiştirilmesinin tarafların anlaşmalarına bağlı olduğu madde metninde açıkça belirtilmiştir. Anlaşmanın kabulü bütün kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür. Bu nedenle tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir karar olmadığından davacıların istemlerinin kabulü ile giderlerin paylaştırma yöntemini değiştiren kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın iptali gerekirken reddine hükmolunması doğru bulunmamıştır. Davacıların temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK.nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ... (Y. 5. HD., 16.04.1990, E.1989/23877, K.1990/12.)

Kat mâliklerinin, başka türlü bir anlaşma olmadıkça genel giderlere arsa payı oranında katılmaları gerekir. Oybirliği ile kabul edilen bir ödeme biçiminin değiştirilmesini istemek kanuna aykırıdır.

Taraflar arasındaki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası uyannca kalorifer yakıt parasının ödenmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; davanın kabulüne dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili yönünden süresinde verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü: Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmana ait yönetim planında ve 14.08.1977 ve 08.12.1985 günlü kat malikleri kurulu kararlannda yer alan "yakıt giderlerinin, kalorifer radyatör dilimleri adedine göre alınacağına" ilişkin hükümlerin hakkaniyet kurallarına aykırı olduğunu ileri süren davacılar giderlerin arsa payına göre alınmasına ve bu nedenle de sözü edilen yönetim planı hükmü ile kat malikleri kurulu kararlannın iptaline karar verilmesini istemişlerdir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre (kat malikleri başka türlü bir anlaşma olmadıkça, genel giderlere arsa payı oranında) katılırlar.

Dava konusu taşınmaz için kat malikleri oybirliğiyle (radyatör dilimine göre genel giderlere katılacaklarını) kabull etmişlerdir. Böyle olunca, davacıların hakkaniyet ilkelerini öne sürerrek, oybirliğiyle kabul edilen bir ödeme biçiminin değiştirilmesini istemeleri yasa hükümlerine aykırıdır.
Mahkemece, davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken bilirkişilerin görüşlerine dayanılarak davanın kabulüne hükmolunması doğru bulunmamıştır.
Davalıların temyiz itirazları yerinde olduğumdan, hükmün yukarıda açıklanan nedenle HUMK.nun 428. madde si. gereğince bozulmasına (Y. 5. HD.; 16.10.1989, E.1989/26095, K. 11989/20048.)


Kat mâliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça yakıt ve demirbaş giderlerini kendi arsa payları oranında öderler.

Taraflar arasındaki, 634 sayılı Yasa uyarınca yakıt ve demirbaş giderlerinin kat malikleri kurulunun arsa payı oranında alınması yolundaki varmış olduğu kararların iptali davasından dolayı, davanın kabulüne dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesii davalı vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; .dosyadaki belgeler okunup, iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava; yakıt ve demirbaş giderlerinin, kat malikleri kurulunun arsa payı oranında alınması yolunda vermiş olduğu  kararların iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine- göre; kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olnudıikıça yakıt ve demirbaş giderlerini kendi arsa payları oranında öderler
Böyle bir anlaşma olmadığı, davacının arsa payının dairesinin yüzölçümüne göre fazla olduğu anlaşılmaktadır-. Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre; kat mülkiyetine geçmiş olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakınım kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmiş isetbu tarihteki değerleriyle oranlı olarak arsa payı verilir. Davacının aısa. payında, değerine göre fazlalık olduğu takdirde arsa payının dücelltilmesi davası açarakeşitsizliğin giderilmesi mümkün olup kat malikleri kurulu kararı ve Yasanın 20. maddesine aykırı biçimde yakıt giderlerinin eşit olarak alınmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Davalıların temyiz itirazları yerinde olduğundan, açıklanan nedenle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ... (Y. 5. HD.; 14.03.1991, E.1990/26550, K.1991/8730.)


Netice:

Eğer yönetim planında yakıt parasının nasıl alınacağına dair bir ibare yoksa , yakıt parası diğer tüm yorumlarınıza bakılmaksızın arsa payı oranında toplanır. Bu durumun değiştirilmesi ancak kat malikleri kurulunda tüm kat maliklerinin katılımı ile (DİKKAT!!! KATMULKIYETI.COM YETER SAYI İÇİN VERDİĞİ YORUMLARDA SADEE TOPLANTIYA KATILANLARIN DEĞİL TÜM KAT KAT MALİKLERİNİN TOPLANTIYA KATILMASINI BELİRTMEKTEDİR) mümkün olabilir ve tüm kat maliklerinin yakıt parasının paylandırma şeklinin arsa payına göre değil de bir başka yönteme göre toplanmasını kabul etmeleri gerekir. Yani tüm maliklerinin %100'ü paylandırma şeklinin değişimini kabul etmelidir.

Yönetim planında yakıt parasının nasıl alınacağına dair bir ibare varsa ve bunun değiştirilmesi yönünde bir karar alınmak isteniyorsa aynı şartlar ve yeter sayı geçerlidir. Fakat yönetim planı değiştirilerek sorun çözülmek isteniyorsa bu durumda tüm kat maliklerinin 4/5 oyu ile değiştirilen yeni yönetim planında yakıt parasının bir başka esasa göre toplanmasını ekler iseniz bu durumda yeter sayı toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğudur.

İlgili kat malii kabul etmediği için eğer yönetim planınızda "dilim sayısına göre" yakıt parası toplanır ibaresi yoksa ve yönetim planınız yoksa dahi şu an için "dilim sayısına göre aidat" toplamanız yasaya aykırıdır.

Hakkaniyet konusunda yorum yapmayacağım. Önemli olan hukuk ve kararlarıdır.

Saygılarımla,

Aydınlatıcı bilgileriniz için teşekkürler.

Benim yorumlarınızdan sonra  "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" cümlesinden anladığım, tüm kat maliklerinin % 100 olarak kabul ettikleri bir anlaşma olması gerekiyor. Tabi olay benim anlayabildiğim gibiyse, bizim uygulamamız yanlış. (biz yeni bir apartmanız ve yönetim planımız henüz oluşmadı) Bu kararı biz Olağan Kat Mal.Kurul Toplantısında almıştık. Bu durumda bu kararımız geçersiz oluyor. Daha önce, arsa payına göre toplanmak istenmişti, buna da itirazlar oldu. Hakikaten adaletli bir uygulama olmuyor, çünkü yan yana iki dükkan birisi köşede olduğu için 81 peteğe sahip, diğeri ortada kaldığı için 40 peteğe. Oysa arsa payları tam tersi, yani az peteğe sahip olanın arsa payı diğerinden daha fazla. Fakat adil olmak değil, kanuna uymak zorunda olduğumuz için uygulamayı sizin belirttiğiniz gibi yapmalıyız.  Zaten bu sorunlardan sonra, büyük ihtimalle merkezi kömür sisteminden, ferdi doğalgaza geçmek için çaba sarfedeceğim. En güzeli herkes kendi çalsın, kendi oynasın :) Yaktığı kadar ödesin, kimse kimseye yük olmasın.

Her şey için teşekkürler.

İfadelerinizin tamamına katılıyorum. Arsa payı doğru paylandırmadır. O şekilde devam edelim. Kimsenin başı ağrımaz.
Örneğin ortadaki dükkana gelince. Hiç üzülmesin fazla yakıt parası veriyorum diye. İki yanda diğerleri olmasa kendisinin de petek sayısı 80 olurdu. Yandaki bağımsız bölümlerden kendi alanına sağladığı ısı kazancı büyüktür. Yanlar yakar , o ısınır. :)

Saygılar...