Bitişik olan ve Bitişik olmayan Parsellerde Yönetim ve Yönetici Seçimi

Sayın Admin,
Tereddüt ettiğim bir iki husus var. Giderilebilirse sevinirim.
1) Toplu yapı kapsamına giren sitelerde yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiği söyleniyor. Ben yeni yasal düzenlemede olağanüstü genel kurul ifadesine rastlamadım. Böyle bir terim nerede bulunmaktadır. Yönetim planı değişikliğini, yeni yöneticileri seçmek için yapılacak olağan genel kurulda yapmak mümkün değili midir?
2)  İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet (toplam:43 adet) dubleks konut bulunmaktadır. Bu iki parsel üzerinde kat irtifakı kurulurken, her birinde bulunan konutlar için 27.12.2001 tarihinde iki adet yönetim planı düzenlenmiş, her sayfası ayrı ayrı imzalanmış ve mahalli tapu sicil müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiştir.
Ancak, 28 Kasım 2007 den evvel, bu 43 konut bulunan bitişik iki parsel dışında, bu iki parselin her biri ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler olan, üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 50 konutluk bir site yönetimi oluşturulmuştur.
Bilindiği üzere, 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesine göre bu bitişik iki parsel üzerinde bulunan toplam 43 konut toplu yapı kapsamında değerlendirilecek ve bir tek yönetim planı düzenlenerek yönetilecektir.
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil edilerek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 dubleks konutun da 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.
Soru: Bu mümkün müdür? Mümkünse dayanağı nedir?

Kusura bakmayın.
Bir kaç gün İstanbul dışında idim.

Sorunuz cevaplandı.

http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=529.0

Sayın Admin Merhaba,
Son gönderdiğim iletiye verdiğiniz cevap için de çok teşekkür ediyorum.
Ancak bir Yargıtay Kararının ne demek istediğini anlamış değilim. Yargıtay 18.Sairesi bu kararıyla, site yönetimleri üç kişilik bir yönetimin keyfine göre, ortak gider budur, hadi ödeyin bakalım şeklinde mi yapılacak. Buna göre 3 kişilik bir yönetim keyfi bazı harcamalar yaparak gerekli harcama belgeleri toplayacak, yargıtay kararına göre, yapılan incelemede bu belgeler geçerli sayılacak, hadi bunlar ortak giderdir, ödeyin bakalım denecek. O zaman KMK. Md:20,32 ve 35' in ne anlamı kalıyor ki? Yargıtay, bu kararıyla site yönetimleri 3 kişilik bir yönetim kurulunun keyfine göre de yapılır mı demek istiyor. Acilen bunun cevabına, ama çok acil ihtiyaç duyulmuştur. Acilen bir açıklama gönderirseniz çok makbule geçecek. Selam ve sevgi, saygılarımla.
"USULSÜZ İŞLETME PROJESİ OLSA DAHİ ORTAK GİDER SORUMLULUĞU DEVAM EDER

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS          KARAR
1998/12211    1998/13520
Y A R G I T A Y   İ L A M I
 Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanununun 20.maddesi hükmüne göre, tüm kat malikleri anagayrimenkulün ortak giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa katılmak zorundadırlar. Aynı Kanunun 22.maddesine göre ise, kat maliki olmasa bile bağımsız bölümden devamlı bir şekilde oturup yararlanan kimseler de katmaliki gibi ve tevessül esasına göre bu giderlerden sorumludurlar.
Kat Mülkiyeti Kanununun 37.maddesinde her ne kadar anagayrimenkulün bir işletme projesinin yapılması ve bu projenin bütan kat maliklerine tebliği öngörülmüş ise de böyle bir projenin yapılmamış olması, projenin kat maliklerine usulüne göre tebliğ edilmemiş olması, bu konuda kat malikleri kurulu kararının bulunmaması veya onun dahi tebliğ edilmemiş olması, bağımsız
bölüm malikini ya da bağımsız bölümde devamlı oturan kişinin ortak giderler ile ilgili sorumluluğunu bertaraf etmez.
Mahkemece giderler konusunda bir proje yapılmadığı ya da kat malikler kurulu kararının bulunmadığı davacıya verilecek mehil sonunda saptandığı takdirde anagayrimenkulün sarf evrakı ile diğer belgeler bilirkişi marifetiyle incelenerek davalının belirtilen tarihler arasında sorumlu olduğu ortak gider tesbit edilmeli davalının yaptığı ve belgelendirdiği ödemeler varsa bu miktarlar düşülmeli ve daha önce davalının yapılan giderler konusunda kendisine herhangi bir ihbar yapılmamış ve bilgilendirmede bulunulmamış olduğu tesbit edildiği takdirde davalının bu borca engeç ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihte muttali olduğu kabul edilerek talep gözetilmek suretiyle bu tarihten geçerli olmak üzere aylık 10 gecikme tazminatı ile asıl alacak üzerinden icra tazminatına hükmedilmelidir.
Yukarıdaki hususlar dikkate alınmadan eksik inceleme ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.12.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.
ÖZET
Kat Mülkiyeti Kanununun 37.maddesinde her ne kadar anagayrimenkulün bir işletme projesinin yapılması ve bu projenin bütan kat maliklerine tebliği öngörülmüş ise de böyle bir projenin yapılmamış olması, projenin kat maliklerine usulüne göre tebliğ edilmemiş olması, bu konuda kat malikleri kurulu kararının bulunmaması veya onun dahi tebliğ edilmemiş olması, bağımsız bölüm malikini ya da bağımsız bölümde devamlı oturan kişinin ortak giderler ile ilgili sorumluluğunu bertaraf etmez.   
Yargıtay Kararı:

Merhaba Admin,
Sizden çok acil bir istirhamım olacak.
08 Temmuz 2008 tarihinde gönderdiğim Yargıtay 18.H.D. nin 1998/12211 Esas ve 1998/13520 Karar Sayılı kararı ile ilgili sorumu çok acil cevaplamanızı ve bu konudaki görüşünüzü ayrıntılı olarak çok acil göndermenizi istirham ediyorum. Saygılarımla.

Sayın mühendis,


Bu sizin yorumladığınız gibi bir karar değil. Burada asıl hukuk mahkemesinin verdiği kararı da incelemek lazım.
Eksik inceleme ile davanın reddi doğru bulunmamış sadece. Dava yeniden görülecek . Bilirkişi tayin edilecek vs.

Örneğin bu yıl bir işletme projesi var. Kat malikleri toplantısında onaylandı. Uygulandı. rutin bir işletme projesi gibi düşünün. Gelecek yıl aynı işletme projesi kat malikleri toplantısında oylanmadan uygulandı. Şimdi hayatın doğal akışına uygun olarak bu işletme projesine neden itiraz edeceğiz ki? Yani mahkeme bu durmları da göz önüne almalı.

Anladığım kadarı ile mahkeme bu tip detaylara girmeden icra işlemine itirazı kabul etmiş, yöneticinin açtığı davayı reddetmiş. 18 Hukuk dairesi eksiklere de bakılmalı diyor.

Bildiğimize devam yani. Sizin olay çok karıştığı için detaya giremiyorum. Siz haklısınız. Haklı olduğunuzu göstermek için ise daha önceki cevaplar da da dediğimiz gibi oradaki hukuksuzluğu sizin dava etmeniz gerekiyor.

Susup , sadece aidatlara itiraz etmek değil. Konu icra aşamalarına geldi mi canınız hiç yoktan sıkılacak.

Bol noter ihtarnamesi gönderin, kat malikleri toplantılarının veya kararlarının yok sayılması için davalar açın.

Kolay gelsin.

Sayın Admin Merhaba,
08.Temmuz 2008 tarihli mektubuma verdiğiniz 23.Temmuz 2008 tarihli cevap için çok teşekkür ediyorum. Tabii ki bir Yargıtay kararı ile karşılaştığımızda bazı tereddütler oluştuğu taktirde sizlere sormadan yapamıyoruz. Sizler de er veya geç eksik olmayınız cevap veriyorsunuz. Bilgileniyoruz. Bu nedenle de çok müteşekkirim.
Örneğin, yine bir Yargıtay Kararı çıktı karşıma. Yine size sormadan edemeyeceğim. Sözkonusu Yargıtay kararı aşağıdadır. Bu kararı,bizim site yönetimine uyarlarsak, bizim site yönetimi de hukuken geçerli gibi görünüyor. Ne dersiniz. Bu konuya cevap verieseniz çok makbule geçecektir. Karar aşağıdadır.
"Uyuşmazlık, iki parsel üzerinde kurulu ve her iki parsel için ayrı ayrı yönetim planı hazırlanarak kat mülkiyetine geçilmiş sitede, 400 bağımsız bölüm malikinin toplanarak site yönetimi seçip seçemeyeceğine ilişkindir.
Dava konusu site iki parsel üzerinde kurulu olmakla, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz ise de, müşterek mülklerde TMK'nın (Türk Medeni Kanunu) 650 vd. maddelerine göre; paydaşların çogunlukla alacağı kararla veya sözleşme ve olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenlemeler getirilebilir.
Dosya içeriğine göre; toplantının yeter sayı ile yapılmadığı, bu nedenle geçerli kabul edilemeyeceği, yönetim planında da üst yönetimle ilgili hüküm bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulü cihetine gidilmiştir.
Oysa, maliklerin taşınmaz satın alırken satış akitlerinin parçası olarak imzalatılan ve davacı ve diğer malikler yönünden özel anlaşma niteliğinde kabul edilen yönetim planlarının 26. ve 27. maddesine göre; kat malikleri Kurulu oy çokluğu ile toplanır ve karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde bir hafta içinde yeter sayı aranmaksızın yapılan 2. toplantıda katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
Toplantıda yazılı vekaletname ile temsil mümkün olup, ancak bir şahsın vekaleten kullanabileceği oy sayısı bütün oyların sayısının üçte birini geçemez.
O halde yönetim planına göre; 1. toplantıda çoğunluk sağlanamadığı için 13.1.2002 de yapılan ikinci toplantıya asaleten katılan 143 kişinin 105 kişiyi de vekaleten temsil ettiği, toplantıya katılanların üçte biri ( 34 kişi ) nisabını aşmayan vekaleten temsillerin bu durumda geçerli olduğu kabul edilerek, toplantıya katılanların oy çokluğuyla aldığı kararın ve yönetici seçiminin müşterek malikler arasında sözleşme niteliği ile tüm malikleri bağlayacağı nazara alınarak davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulü ve Kat Malikleri Kurul Kararının iptal edilmesi doğru görülmemiştir. ( Yrg. 3. H.D. 24.1.2005 E. 14833, K. 60) "

Sayın mühendis,

Daha önce belirttiğim gibi har yargıtay kararı asıl olarak kendi meselesi ile ilgilidir.


Önce karar bu mesele ile ilgili ancak karar içeriğine şimdi bir göz atalım.


Burada paydaşlar derken her iki parselin tüm paydaşlarının hem ayrı ayrı hem de müştereken toplam olmak üzere çoğunlukla alacağı bir karar ile ;
(tabii ki bu karar olağan veya olağanüstü genel kurul toplantıları ile olmalı)

veya özel sözleşme ile ( bu sözleşme ya baştan müteahhit tarafından yapılmış ve satış sırasında herkese imzalatılmış olmalı veya daha sonra her kat maliki bu sözleşmeye imza atmalı)
(dikkat edelim... imzalamayanlar ile bağımsız bölümü sonradan satın alanları bağlamaz)

veya özel sözleşme dışında yönetim planında bu konu açıken yazar. (ama sizde böyle bir durum yok)

Şimdi bu kararda ki duruma bakmaya devam edelim.


Bu cümle tamamı ile doğrudur. Ve geçerlidir. Ama yargıtay neden yerel mahkemenin bu görüşünü doğru bulmamış?


Biz bu 26. ve 27 maddenin içeriğini bilmiyoruz . Ne yazıyor?


Acaba bunu yönetim seçimi için mi söylemiş. Yani yargıtay kararında belirtilen metin 26 ve 27. maddelerin tam metni mi yoksa alıntı mı? Bunu bilemiyoruz.

Oysa biz ne diyoruz. Evet doğru ikinci toplantıda katılanların oy çokluğu ile karar verilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu bazı kararlar için kat maliklerinin yeter sayı aradığı durumlar vardır.

Bunlardan biri;

HEM SAYI, HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ( % 51 oy) ARANAN KARARLAR

Yönetici (Yönetim Kurulu) tâyini için (KMK. md: 34/4).
Denetçi veya Denetim Kurulu üyelerinin tâyini için (KMK. md: 41/3).
Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler için (KMK. md: 42/1).

'dır.

Arsa payı çoğunluğu, Tapu Kütüğü'nde kayıtlı olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının toplamı üzerinden hesaplanır.


bununla beraber;

OYBİRLİĞİ ( %100 oy) ARANAN KARARLAR

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için (KMK. md: 24/2).

Bağımsız Bölüm ilâvesi için (KMK. md: 44/a).

Anagayrimenkule yapılan ilâvelerden sonra, anagayrimenkulün alacağı duruma göre; yapılan yeni ilâveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi için (KMK. md: 44/b).

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar için (KMK. md: 45).

Anayapmın dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için (KMK. md: 45).


Bunlar için aranan oy oranlarını görmekteyiz. Bunlarla ilgili bir sürü yargıtay kararını da görmekteyiz.

Verdiğiniz karar örneğinde ; 



BU yargıtay kararı hem 400 konutluk sitede 143 kişi ile yönetici seçimi de yaptırmış ve hatta iki parseli yönetimsel açıdan birbirine bağlamış .

İlginç. Ben katılmıyorum.

Ayrıca verdiğiniz no'Lar ile uyap sisteminde de bulamadım.


Ama aklımda kalsın , düşüneceğim bir şey bulursam size döneceğim.

Bu karardaki sakatlık 400 bağımsız bölümlü bir yerde ikinci toplantıda karar yetersayısı için katılanların çoğunluğunu aramış olması. 143 kişi katılmış gibi görünüyor. Burada 143 kişi 400 kişinin tamamına tahakküm kurmuş.

143 kişinin tamamı da olumlu oy kullanmış olsa bence yetersayı sağlanmamış.
Kararın iptaline yönelik mahkeme kararını yargıtay iptal ettiğinden ve en azından bu karada çoğunluk arandığından 287 kişinin toplantıya katıldığını da öngöremiyoruz. Hatta katılsa dahi olumsuz oy kullanmaları gerekirdi gibi gözküyor.

Karışık.

Bana göre böyle bir kararın kabulü için yeterli sayı 201 olmalı idi. (Arsa payları aynı ise) . Ve bu 201 kişi de toplantıda hazır bulunup hepsinin iki parselin yönetimi için tek yönetim seçimini kabul etmesi gerekirdi. İtirazlar kadar da bu sayı artmalı idi.

Hani bana düşmez ama bu karar gerçekten var ise ben katılmıyorum. Yine de dava açardım.

Saygılarımla,

Sayın Admin,
Bir Yargıtay kararı ile ilgili olarak hiç beklemeden 30.Temmuz.2008 tarihinde verdiğiniz cevap için çok teşekkür ediyorum. Bütün kış boyunca yaptığımız yazışmalar sonucunda, bizim 4 parseli kapsayan konutlardaki kat maliklerince kabul edildiği varsayılan yönetim planı olarak adlandırdıkları belgenin ve bu belgeye göre seçtikleri deli dumrul yönetiminin  hukuken geçersiz olduğu sonucuna varmıştık. Şimdi,  bu cevabınızdan anladığım kadarıyla, bu yargıtay kararına göre bu deli dumrul yönetimi ve yönetim planı diye adlandırdıkları belge hukuken geçerli mi olacak. Eğer öyle ise yargıtay 18.Dairesi birbiriyle çelişen kararlar üretmiş olmuyor mu? Bu delidumrul yönetimi hakkında dava açılmıştır. Mahkeme sırasında böyle bir durumla karşılaşırsak ne yapmamız gerekecek. Bilgi verirseniz çok mutlu olacağım.
Saygılarımla.

Sayın Mühendis ,

Dediğim gibi ben bu yargıtay kararına UYAP da  ulaşamadım. ( Yrg. 3. H.D. 24.1.2005 E. 14833, K. 60)

Temyiz incelemesi Onüçüncü Hukuk Dairesince yapılmakta olan; birden çok parsel üzerinde yer alan toplu konut ve diğer yapıların ortak yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından Asliye Hukuk Mahkemelerinden verilen kararların temyiz incelemesi 23.02.2004 tarihli Başkanlar Kurulu Kararı gereğince Üçüncü Hukuk Dairesince yapılmakta bunu bilmekteyim.

Ancak böyle bir kararı bulamıyorum malesef.

Eğer varsa zaten yorumumu yaptım.

Bence bu yargıtay kararı varsa da davaya devam ediniz.

Çünkü kararın içeriğindeki tüm çoğunluk ve yetersayı hükümleri hatalı.

Ben buradan hareketle UYAP da 3. hukuk Dairesinin birden çok parsel üzerinde yer alan toplu konut ve diğer yapıların ortak yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından verdiği diğer kararları da araştıracağım.

Şu an için söyleyebileceklerim yukarıda yazdıklarımla sınırlı.

Dava devam ederken varsa bu yargıtay kararı karşı taraf avukatınca öne sürülebilir. Sizler de yargıtay 18. hukuk dairesinin emsal kararlarını öne süreceksiniz. 

Davayı kaybetmeniz halinde temyize gidersiniz.

Ben bu davanın "bana verdiğiniz bilgiler ışığında" lehinize sonuçlanacağını düşünüyorum.

Saygılarımla,

Sayın Admin,
Verdiğiniz cevap için çok teşekkür ediyorum. Söylediğiniz gibi inşaallah davayı kazanacağız. Ne zaman sonuçlanırsa, sonucunu size bildireceğim. Gerekçelerini de yazacağım. Tekrar görüşmek dileği ile. Şimdilik hoşça kalınız. 
Saygılarımla

Sayin Admin,

Asagida yazdiklarima bir yanit verirseniz cok sevinirim,


Bir Kooperatife girdim, evler bitti, Sonra Bir "Site" olusturuldu ve KMK uygulanmak isteniyor, zorla uygulaniyorda, ben (benim gibi iki ev sahibi daha) bu olusumda yer almak istemiyorum.

Olusum.....,
“26 müstakil Parsel“ dir.

23 parselin herbiri  =  TEK parsel, TEK bina , 2 bağımsız bölümdür.

Benim ev,* 1 ev  = TEK parsel, TEK bina, TEK başına bana ait
(yukarida belirttigim, ayni benim konumumda olan iki ev sahibi ile 26 parsel ediyor)

DİĞER PARSEL SAHİPLERİ İLE ORTAK YERİM YOK, TAPU KAYITLARI İNCELENDİĞİNDE GÖRÜLECEKTİR. 

Kanun:
KMK :Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

( benim / bizim  anagayrimenkul diye bir oluşumumuz yok, ortak yerimiz yok )

MADDE 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

bu yüzden,

“ ………….Sitesindeki “ diğer 23 parsel sahibi  teker teker her parseldeki 2 bağımsız bölümde ½  bağımsız bölüm maliki olarak sorunlarına aralarında ikili olarak çözüm bulmaları gerekecektir .

Çünkü diğer parsel sahipleri ile ortak yerleri yoktur.

Benim hiç yoktur cünkü TEK parsel, TEK bina, TEK başına bana  aittir.

Sorum:
Ben KMK`ya bagli bir "Site" olusumunda kalmak durumundamiyim, bu olusumdan nasil cikabilirim, nasil ülkemizde olan diger müstakil ev sahipleri gibi Belediyeye, muhtara bagli bir yurttas olabilirim.

Saygilarimla

Recep Aydin Özcü

Not: Yollarimiz, yol aydintlatmasi, Kanalizasyon, su ve su saatleri yapilmis,baglanmis Tedasa, Belediyeye devredilmis, ve bu yerlerden hizmet almaktayiz.