Herkese slm,
Sayın arkadaşlar, apartmanımızdaki bir dairede kiracı dakinlerimizden birtanesi, ofisini kapattığı için (kriz nedeniyle) ticari faaliyetlerini evinden yürütüyormuş. Jome ofis tarzında. bazı günlerde kargo ile sarf malzemeleri gelip gidiyor. kargo araçları ile. Apartmanımız tamamen konut olarak kullanılmaktadır.
Şu durumda bu şahsa ihtarmı çekmeliyim. tücari faaliyet için izinmi almalı, (bu konunun ayrıca elektrik ve su faturası gibi aboneliklerin işyerinde ve konutta farklı ücretlendirildiğini biliyorum) bu konu hukuksal olarak yönetimi nasıl bağlar? yani gizlice ticari faaliyette bulunmanın cezası nedir ve yönetimi bağlarmı? Apartman dairesindeki ticari faaliyete nasıl son verebilirim. teşekkürler.
--------------------------------------------------------------
Meskenlerde Home Ofis işi Kat Mülkiyeti'ne uygundur. Home Ofis tanımını büro tanımına eşdeğer olarak kabul edelim.
Mesken, Büro ve Home Ofislere bazı günlerde kargo ile sarf malzemeleri gelip gidebilir. Evlerimize de gelip gidiyor. Bu durum diğer malikler adına rahatsızlık oluşturamaz.
Mesken, Büro ve Home Ofislerde ticari faaliyet için izin alınmasına gerek yoktur. Husu vergi mevzuatı ile ilgilidir. Ancak İşyeri açılması durumunda şüphesiz gerekecektir.
Mesken, Büro ve Home Ofislerde elektrik ve su faturası gibi aboneliklerinin işyerlerindeve konutta farklı ücretlendirildiği hususu bina yönetimini ilgilendirmez. Hukusal olarak yönetimi bağlamaz.
Mesken, Büro ve Home Ofis dışında eğer tapuda mesken görüldüğü halde işyeri kullanımı var ise bu ticari faaliyete son vermek için; Yapılacak iş sulh hukuk mahkemesine dava açmak ve ilgili meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar alınmasını sağlamaktadır. Mahkeme neticesinde meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar çıkacaktır.Ve bu kararın ardından eğer avukatlık işi yapan işyeri ise bir şekilde ev sahibi tahliye edecek, eğer ,işyeri sahibi kat maliki ise genel kurulunuzda oy çokluğu ile alınan bir kararla mülkiyetin el değiştirilmesini sağlayabilirsiniz.Diğer açıklamalar ve
Dayanaklar aşağıdadır.
----------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------
Home Ofis- HomeOfis-Büro-İşyeri-Ticarethane-Apartman-Site-Ticari Faaliyet Nedir Bunlar!
Bir apartmanda veya genellikle konut olarak kullanılan yerlerde bu işler yapılabilir Mi? Son yıllarda apartman ve site yaşamının yaygınlaşması ve iş yaşamının günlük süresinin uzması sebebi ile bir kavram ortaya çıkmıştır." Home Ofis"
Adı üstünde . Ev Ofis. Demekki konut (ikamet amaçlı) olarak kullanılan ve ev olarak nitelendirdiğimiz bir bağımsız bölümde ofis işi yapmak . Home Ofis bu demektir.
Şimdi aslında bizim yıllardır büro olarak bildiğimiz tanımı yeniden açıklayalım.
---------------------
Home Ofis = Büro diyelim. Ve yoruma devam edelim.Öncelikle bağımsız bölümünüzü "konut" "mesken" olarak adlandırıyorsunuz.
Herhalde Tapu Müdürlüğü de bu bilgiyi vermiş.
Yani apartmanınızın ne olarak kullanıldığından ziyade tapuda varsa kayıtlı yönetim planında "mesken" veya "işyeri" kullanımına engel bir durumun olup olmaması daha önemli.
Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi bu konuyu işlemektedir.
Madde 24 - "Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir."
Biz size yorumumuzu yazacağız.
İşyeri Nedir? Büro Nedir? Ne Farkı Vardır?Tapuda eğer bağımsız bölümünüz mesken olarak kayıtlı bulunuyorsa bu taşınmazın şirket merkezi veya bürosu olarak kullanılması, bu kullanım taşınmazı işyerine dönüştürdüğü için KMK. Md.24 hükmüne aykırıdır.
1'den fazla kişiyle birlikte kapsamlı bir çalışmanın yürütüldüğü yer , büro değil, işyeridir. Bir bağımsız bölümün odalarının ayrı ayrı kişiler tarafından başka amaçlarla büro şeklinde kullanılması kabul edilemez. Büro: yerleşmiş yargıtay kararlarına göre herhangi bir işverene veya kurulaşa bağlı olmaksızın daha çok ticari faaliyete mahsus hizmet üreten , en çok 1-2 kişi ile sekreterin çalıştığı , ticari nitelikte olmayan yerlerdir.
Örneğin, avukat yada çizim yapan bir mühendisin yazıhanesi "büro" olarak nitelendirilse de , bir şirkete bağlı olsun yada olmasın muhasebecilik ve emlak komisyonculuğu yapılan yerler "büro" sayılamaz.
Yani bir avukatın ve bir sekreterin bulunduğu yer büro olarak kabul edilebilir. Ancak birden fazla avukatın farklı hukuk iştigal alanları ile ilgilenerek biraraya geldikleri bir iş kolu, "büro" olarak kabul edilmez. Bu tam olarak bir "işyeridir". İşte bu sebeple imza toplamış olabilirler.
Sendika , dernek veya siyasi parti temsilciliklerinden farkı bulunmayan mühendis odaları temsilciliğinde ; bir çok üyesi bulunan bir kuruluşun faaliyetleri sözkonusu olacağından , bu faaliyetlerin yürütüldüğü bağımsız bölümün , büro değil, işyeri olarak kullanıldığının kabulü gerekir. Tapuda mesken olarak kayıtlı olan bölüm dernek merkezi olarak kullanılamaz.Bağımsız bölümde yapılan işler büro kapsamında olsa bile , bağımsız bölümün odalarının birden fazla kişi tarafından kullanılması , yani o bağımsız bölümü bir tür işhanına dönüştürmek, büro olarak kullanım sayılmaz.
Meskenin Büro Olarak Kullanılması:
Mesken, büro olarak kullanılabilir ve kiraya verilebilir. Çünkü, Yönetim Planında ve tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bir yerin başka bir şekilde kullanılamayacağı yazılı olsa bile, meskenin büro olarak kullanılması hali KMK. md:24/II kapsamına girmez. Ancak şunu belirtmeliyim;
Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümünde meskenden başka bir amaçla kullanımına KMK Md. 24' 2. Fıkraya göre bir yasaklayıcı hüküm getirilmiş, ancak -toplantıya katılan kat maliklerin değil- bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri bir kararla aksine hareket etmelerine de izin verilmiştir. Bu şekilde alınan kararın , daha sonra tartışmalı olmaması ve sonradan malik olanları da bağlaması için tapuya şerh edilmesi gerekir. Bu şerh, yönetici ya da herhangi bir kat maliki tarafından yapılacak bir başvuru ile gerçekleşir.
Yargıtaya göre ancak bürolar (tanımı yukarıda yapıldı) md. 24/II hükmü dışındadır. Bundan dolayı , kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin büro şeklinde kullanılmaları için Kat Malikleri Kurulun'dan bu konuda bir karar alınması gerekmez.
Öncelikle tapudaki yönetim planınızı edininiz. Bu yönetim planında " dernek, siyasi parti bürosu, sendika v b. veya avukatlık bürosu vb..." ilişkin kiralamalara ilişkin bir yasak var mı? Varsa zaten kiralanamaz. Yönetim planınızda böyle bir yasak olabilir. Bazı sorularda avukatlık bürosu açanların kat maliklerinden imza topladıklarını söylenmekte. Alalade bir avukatlık bürosu açmak için bu tür imza toplama girişimlerine gerek yoktur çünkü. İmza toplamalarının böyle bir anlamı olabilir. Dediğim gibi yönetim planınıza bakınız. Örneğin planınızda "bağımsız bölümlerin mesken haricinde büro dahil başka bir amaçla kullanılmayacağına" dair bir hüküm olabilir.Buna bakmanız gerekir.
İkincisi ise daha önce kiralama konusunda kat maliklerinin kat malikleri kurulunda herhangi bir karar alıp almadıkları. Bu karar bir bağımısız bölümün mesken iken avukatlık bürosu veya işyeri olarak kiralanabileceğine dair oybirliği taşıyan bir hüküm ise kiralanabilmesi için imkan yaratır. Buradaki oy birliği toplantıya katılan tüm maliklerin değil , toplantıya katılan katılmayan anayapıda bağımsız bölümü olan tüm kat maliklerinin %100 oy birliği anlamını taşır.
Son olarak avukatlık bürosu olarak kullanılması amacı ile toplanan imzalar (ki bunlar izin açısından verilen imzalardır) sadece imzalayan kat maliklerini bağlar. İmzalamayanları ve hatta imzalamış olsa dahi bağımsız bölümünü satış yolu ile devir alan yeni malikleri bağlamaz. Bu kat malikleri sul hukuk mahkemesinde dava açabilirler.
Yalnız lütfen bu yorumuzun sadece bazı bölümlerini eksik olarak kaale almayınız. Bütününü dikkate alınız.
Mesken olarak kullanılması gereken bir anayapıda işyeri açılmış ise yapılacak işlemler:Yapılacak iş sulh hukuk mahkemesine dava açmak ve ilgili meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar alınmasını sağlamaktadır. Mahkeme neticesinde meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar çıkacaktır.Ve bu kararın ardından eğer avukatlık işi yapan işyeri ise bir şekilde ev sahibi tahliye edecek, eğer ,işyeri sahibi kat maliki ise genel kurulunuzda oy çokluğu ile alınan bir kararla mülkiyetin el değiştirilmesini sağlayabilirsiniz.
Durum budur. Yazdıklarımızı inceleyin ve eksiklikler konusunda araştırarak neticeye varın. Ardından konuyu ayrıntılı bilen bir hukukçudan yardım almanızda fayda vardır.
Mesken, Büro ve Home Ofislere bazı günlerde kargo ile sarf malzemeleri gelip gidebilir. Evlerimize de gelip gidiyor. Bu durum diğer malikler adına rahatsızlık oluşturamaz.
Mesken, Büro ve Home Ofislerde ticari faaliyet için izin alınmasına gerek yoktur. Husu vergi mevzuatı ile ilgilidir. Ancak İşyeri açılması durumunda şüphesiz gerekecektir.
Mesken, Büro ve Home Ofislerde elektrik ve su faturası gibi aboneliklerinin işyerlerindeve konutta farklı ücretlendirildiği hususu bina yönetimini ilgilendirmez. Hukusal olarak yönetimi bağlamaz.
Mesken, Büro ve Home Ofis dışında eğer tapuda mesken görüldüğü halde işyeri kullanımı var ise bu ticari faaliyete son vermek için; Yapılacak iş sulh hukuk mahkemesine dava açmak ve ilgili meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar alınmasını sağlamaktadır. Mahkeme neticesinde meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar çıkacaktır.Ve bu kararın ardından eğer avukatlık işi yapan işyeri ise bir şekilde ev sahibi tahliye edecek, eğer ,işyeri sahibi kat maliki ise genel kurulunuzda oy çokluğu ile alınan bir kararla mülkiyetin el değiştirilmesini sağlayabilirsiniz.Vakıf ve Dernek Çalışmaları:Örneğin "Türkiye Bilişim Vakfı" büro çalışması olarak kabul edilemez.
Ancak şunu belirtmeliyim;
Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümünde meskenden başka bir amaçla kullanımına KMK Md. 24' 2. Fıkraya göre bir yasaklayıcı hüküm getirilmiş, ancak -toplantıya katılan kat maliklerin değil- bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri bir kararla aksine hareket etmelerine de izin verilmiştir. Bu şekilde alınan kararın , daha sonra tartışmalı olmaması ve sonradan malik olanları da bağlaması için tapuya şerh edilmesi gerekir. Bu şerh, yönetici ya da herhangi bir kat maliki tarafından yapılacak bir başvuru ile gerçekleşir.
Yargıtaya göre ancak bürolar (tanımı yukarıda yapıldı) md. 24/II hükmü dışındadır. Bundan dolayı , kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin büro şeklinde kullanılmaları için Kat Malikleri Kurulun'dan bu konuda bir karar alınması gerekmez. Ancak tekrar ediyoruz; "Türkiye Bilişim Vakfı" büro çalışması olarak kabul edilemez.
Fakat yazınızda anlaşılamayan bir iki husus var. Öncelikle tapudaki yönetim planınızı edininiz. Bu yönetim planında " dernek, siyasi parti borürosu, sendika v b. " ilişkin kiralamalara ilişkin bir yasak var mı? Varsa zaten kiralayamazsınız. Olmadığını düşünüyoruz. Altta bir sendika ve banka var. O halde bapımsız girişi olan bu iki bağımsız bölüm için Yönetim Planınızda acaba ne gibi ibareler yer almış. Bu iki bağımsız bölüm kiralanabilir ve sicilde dükkan vs.(işyeri) olarak görünüyor , ancak diğer bağımsız bölümler mesken olarak mı görünüyor. Buna bakmanız gerekir.
İkincisi ise daha önce kiralama konusunda kat maliklerinin herhangi bir karar alıp almadıkları. Bu karar bir bağımısız bölümün mesken iken işyeri olarak kiralanabileceğine dair oybirliği taşıyan bir hüküm ise sisizn kiralama yapabilmeniz için imkan yaratır.
İlk izlenim kiralamanızın doğru olmayacağı kanaati taşıyor. Ancak yasal haklarınızı daha iyi edinebilmemiz için tarafımıza başvurarak hukuk müşavirimize danışabilirsiniz. Kendisi bu konuda size yararlı bilgiler verecektir.
Mesken Olan Bölümün İşyeri Niteliğine Geçmesi : Tapuda mesken olarak belirlenen bir bağımsız bölümün işyeri niteliğine geçebilmesi için Kat Malikleri Kurulu Kararı gerekir.
Karar Yeter Sayısı :Oy Birliği Aranan Kararlar ve Hükümler :
KMK. Madde 24. maddesinde kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün sinema, kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu, boyahane vb. olarak kullanılması.
Belediye'nin çalışma ruhsatı vermesi için önce sizin genel kurulunuzda tüm kat maliklerinin mesela güzellik salonuna evet demesi (dikkat! toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin ) ve bu kararın çok açık olması gerekirdi.
Yine de belediyenin çalışma ruhsatı vermesi demek her şey değildir.
Peki Mesken İşyeri Olarak Kullanılıyorsa Nasıl Müdahale Edilebilir.? Yapılacak iş sulh hukuk mahkemesine dava açmak ve ilgili meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar alınmasını sağlamaktadır. Mahkeme neticesinde meskenin işyeri olarak kullanılamayacağına dair karar çıkacaktır.Ve bu kararın ardından eğer güzellik salonu kiracı ise bir şekilde ev sahibi tahliye edecek, eğer güzellik salonu kat maliki ise genel kurulunuzda oy çoklğu ile alınan bir kararla mülkiyetin el değiştirilmesini sağlayabilirsiniz.
Konu ile ilgili daha detaylı açıklarımız aşağıdaki linklerdedir.
Cins Değişikliği (Cins Tashihi) Nasıl Yapılır?
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=349.0Meskeni (konut) Dükkan(işyeri, ofis) Olarak Kiralamak
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=255.0Cins Değişikliği Yapılması İçin Gereken İşler:
http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=71.0