admin
Wed 30 July 2008, 05:45 pm GMT +0300
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar acaba 5711 sayılı kat mülkiyeti kanunu ile ortadan kalkmıştır.
Şimdi bunu incelemek için 2005 yılında ; 5711 Sayılı Kanunun görüşmelerine ışık tutmak üzere ;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri” konulu bir araştırma yapılması görevi, Teftiş Kurulu Başkanlığının 03.02.2005 tarihli ve 9604-562 sayılı, 30/05/2005 tarihli ve 2414 sayılı, 01/06/2005 tarihli ve 2470 sayılı görev emirleri ile tarafımıza verilmiştir.
Müfit ÜREYEN Şadi ÜSTÜN Recep Sedat TURGUT
Başmüfettiş Başmüfettiş Başmüfettiş
'in hazırlamış oldukları raporu yayınlıyoruz. Sonra üzerinde yorumlar yapabiliriz.
BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞINA
(Teftiş Kurulu Başkanlığı)
1. GİRİŞ :
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri” konulu bir araştırma yapılması görevi, Teftiş Kurulu Başkanlığının 03.02.2005 tarihli ve 9604-562 sayılı, 30/05/2005 tarihli ve 2414 sayılı, 01/06/2005 tarihli ve 2470 sayılı görev emirleri ile tarafımıza verilmiştir.
2. KONU :
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri, Araştırma Raporumuzun konusunu oluşturmaktadır.
3. ARAŞTIRMA VE DEĞERLENDİRME :
3.1- Kavramlar:
Kat Mülkiyeti: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının başlı başına ve ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olan bölümleri üzerinde malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet haklarıdır. Diğer bir ifadeyle kısacası, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan taşınmaz malın bütününe denir. Örneğin iş hanı, apartman gibi.
Anayapı: Taşınmaz malın, yalnız esas yapı kısmına denir. Bir yapının temelden başlayarak bütünü anlaşılmalıdır.
Bağımsız Bölüm: Anataşınmaz malın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür.
Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olan ve doğrudan doğruya o bölüme ayrılmış olan yerlerdir.
Kat Maliki: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kişidir. Gerçek kişiler hak sahibi olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilir.
Ortak Yerler: Anataşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, koruma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerlerdir. Örneğin bir apartmanın kalorifer kazanı, merdivenleri giriş kapısı.
Kullanma Hakkı: Ortak yerlerdeki faydalanma hakkıdır.
Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsa maliki veya ortaklar tarafından kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Bu hakka sahip kişiye de kat irtifakı sahibi denir.
Arsa Payı: Bağımsız bölümlere ayrılan ortak mülkiyet haklarına arsa payı denir.
Sözleşme: Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede denir.
3.2- Kat Mülkiyeti Hakkında Genel Bilgiler:
Toplumsal gereksinim sonucu ortaya çıkan ve yasal düzenleme ile hukuki bir müessese haline gelen kat mülkiyetinin, günlük yaşantı içine iyice yerleşmiş olduğu görülmektedir.
Kat mülkiyeti, İkinci Dünya savaşından sonra gerek ülkemizde gerekse yabancı ülkelerde şehirlerin kalabalıklaşması sonucu ortaya çıkan konut ve işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla düzenlenmiş bir hukuki müessesedir. Özellikle arazilerin büyük değer kazanması ve inşaat masraflarının yükselmesi, bireylerin arz ve üstündeki yapıya tek başına sahip olmalarına imkan vermeyecek duruma gelmesiyle, kat mülkiyetine olan gereksinim, her geçen gün kendini daha şiddetli bir şekilde duyurmaya başlamış ve bunun üzerine bu konuda pek çok çareler ileri sürülmüştür. Bu çarelerden biri olarak ortaya atılan müşterek mülkiyet-irtifak sistemi oldukça yaygın bir uygulama alanı bulmuştur. Bu sistemde, bir gayrimenkulün müşterek maliklerinden her biri lehine binanın bir katından, dairesinden veya bağımsız bölümünden münhasıran yararlanmak üzere Medeni Kanunun 753. maddesine dayanarak bir irtifak hakkı tesis edilmekteydi.
Kanun koyucu, uygulamadaki gelişme karşısında, 06.01.1954 tarih ve 6217 sayılı Kanunla Tapu Kanununun 26. maddesini değiştirerek, müşterek mülkiyet irtifak sistemine kanuni bir düzenleme getirmeye çalışmıştır.
Ne var ki, ileri sürülen çarelerin yetersizliği karşısında, kat mülkiyeti ihtiyacını karşılayacak etraflı bir kanuni düzenlemeye duyulan gereksinim üzerine, 23.06.1965 tarihinde kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, bir arsa üzerinde yapılacak ve kat mülkiyeti tesis edilecek bir yapı için, önceden o arsanın maliki ve ilerideki ortak malikleri arasında irtifak hakkı kurulmasını öngörmüştür. Asıl malik ve ortak olacak malikler arasında önce “arsa payına” bağlı bir kat irtifakı kurulmakta, yapı tamamlandıktan ve iskan izni alındıktan sonra tapu dairesine her bir ortağın veya tüm ortakların yapacağı müracaat üzerine bu kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununda getirilen bu tür hükümlerle, yapı piyasasında birden çok küçük sermayenin bir araya gelerek inşaat yaptırmaları yasal güvence altına alınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununun ilginç özelliği, mekansal düzenlemede fiziksel çevre ile çakışan bir toplumsal birim önermesi ya da sosyal içeriği olan bir fiziksel birim tanımlamasıdır. Bir yandan yapılan fiziksel birimler ve alt birimler olarak tanımlanıp, bireylerin bu birimlerle ilgili hak ve sorumlulukları saptanırken, öte yandan da mekanda bir araya gelen bireylerin belli biçimde örgütlenip, bu örgütün işlerliği güvenceler altına alınmaya çalışılmaktadır. Yapıların yönetim kurullarının kuruluş biçiminden, toplanma zamanlarına, defter tutulmasına kadar çoğu yönetim konusu inceden inceye düzenlenmiştir.
Kat mülkiyeti rejiminde ferdi mülkiyetin esas olduğu, ortak ve toplu mülkiyetteki tasarruf ve yönetim kolaylığının bulunmadığı, kurulması oldukça kolay olan bu mülkiyette asıl güçlüklerin yönetimle başladığı görülmektedir.
Ana gayrimenkulün bakım ve yönetim giderlerinin (yakıt fiyatları, müşterek elektrik ve su paraları, kapıcı ve kaloriferci ücretleri, sosyal sigorta primleri v.b.) giderek artması sonucunda, kat malikleri arasında ödemeden doğan anlaşmazlıklar ve bitmeyen çekişmeler ortaya çıkmaktadır.
Kat maliklerinin “sözleşme” niteliğindeki yönetim planına genellikle uymamaları sonucu ortaya çıkan çok sayıda sorun, mahkemelere intikal etmiş, kanun hükümlerine ve sözleşmeye saygı gösterenlerin uğradığı haksızlıklar artmıştır. Bunun üzerine, 1983 yılında 2814 sayılı Kanunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ondört maddesi değiştirilerek borcunu ödemeyen kat maliklerinin gecikme tazminatı ödemeleri esası getirilmiş ve denetim usülleri konulmuştur. Ancak sonraki yıllardaki uygulamalarda da, sorunların ortadan kalkmadığı anlaşılmaktadır.
Çoğu zaman, mimarların katkısı olmadan kalfa elinden çıkmış beton bloklar arasında, güneşsiz, çiçeksiz, kasvetli binalarda yaşamak azabı yanında, birbirini tanımayan, huyu-suyu, görgüsü, karakteri, tahsili, mizacı değişik, bir çoğu sevgi ve saygı bilmeyen insanların bir çatı altında zorunlu komşuluk yapmaları da katılınca ve “ev alma komşu al” atasözümüzün tatbiki imkanı da kalmayınca, Mevlana’nın dediği gibi “insanlar var yakında birbirinden uzak” duruma düşülmüş, mevzuatı bilmeyen, hukuki kaidelere riayet etmeye ihtiyaç görmeyen, ilgisiz ve kötü niyetli kişiler, gelirlerin tahsilindeki güçlükler, sarfiyattaki laubalilikler ve suistimaller yüzünden “kat mülkiyeti” çekilmez hale getirilmiştir.
3.3- Kat Mülkiyeti Kanununun Değerlendirilmesi:
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiş, 02.07.1965/12038 tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanmış, 02.01.1996 tarihinde de yürürlüğe girmiştir.
Daha sonraki yıllarda;
09.05.1969/13194 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 02.01.1969/1166 tarih ve sayılı Kanun, 14.04.1983/18018 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 13.04.1983/2814 tarih ve sayılı Kanun, 25.06.1985/18792 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 10.06.1983/3227 tarih ve sayılı Kanun, 13.02.1991/20785 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 11.02.1991/431 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, 11.02.1992/21139 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 05.02.1992/3770 tarih ve sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklikler yapılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu sekiz bölümden oluşmaktadır. Maddeler halinde değerlendirilmesi aşağıda yapılmıştır.
3.3.1- Birinci Bölümün Gerekçesi
Genel Hükümler başlığını taşıyan bu bölümde, önce kat mülkiyetine ve kat irtifakına ait genel kaide konulduktan sonra, bu Kanunda geçecek olan bütün kavramlar ikinci maddede tarif edilmiş, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği, kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkuldeki ortak yerlerin durumu ve gayrimenkulün müstakil mülkiyete konu olan bölümleriyle arsa payı, ortak yerler ve eklentiler arasındaki bağlantılar ve nihayet ortaklığın giderilmesi ve öncelikle satınalma (şuf’a) hakkı düzenlendikten sonra, genel kanunlardaki hükümlerin kat mülkiyetinde hangi ölçüde uygulanabileceği ayrıca belirtilmiştir.
Mevcut bir binanın başlıbaşına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyete –bu bölümler ister kat, ister daire, ister oda ve mağaza olsun- halk arasında ve hukuk doktrininde yerleşmiş olan bir deyimle (kat mülkiyeti) denilmiş ve henüz üzerine bina yapılmamış olup da kat mülkiyeti esasına göre bina yapılmak için bir arsanın ortak maliklerinin kurdukları haklara (kat irtifakı) adı verilmiştir. Kat irtifakı kurulurken esas alınan kat değerinin, binanın kat mülkiyetine çevrilmesi halinde aynen muhafaza edilmesi tabii bulunmuştur.
Şunu önemle belirtmek gerekir ki, bu tasarı (arsa payı) mihveri üzerine düzenlenmiştir; zira bütün masraf ve yükümler kat maliklerinin sahip oldukları (arsa payı) oranlarına göre ayarlanmıştır. Bu hususta, katlara kıymet takdir edilerek masraf ve yükümler için bu kıymeti esas almak, içinden çıkılmaz anlaşmazlık, güçlük ve hatta suistimallere sebep olacağından, (arsa payı) esas alınmıştır.
Bir kanunun gereği gibi ve pürüzsüz olarak uygulanabilmesi için, her şeyden önce o kanunla düzenlenmek istenen münasebetlere ait kavramların, açıkça ve hiçbir karışıklığa meydan vermeyecek surette belirtilmesi zaruri olduğundan, tasarının ikinci maddesindeki tariflerle beşinci ve altıncı maddelerindeki bağlantıların tasarıda yer alması gerekli ve faydalı görülmüştür.
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
Açıklama:
Kanunun birinci maddesinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı tanımlanmıştır. İlk fıkrada kat mülkiyeti, ikinci fıkrada kat irtifakından söz edilmektedir.
Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tamamlanmış olması, binanın kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bağımsız bölümlerinin bulunması ve binanın kargir olması gerekir.
Konuyla ilgili olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce; “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 197/10 sayılı genelgesi uyarınca, günümüzde kat irtifaklarında sanki kat mülkiyetine geçmiş bir bağımsız bölüm gibi kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmektedir. Kanunda olmamakla birlikte bu tescil şekli uygulamayı oldukça rahatlatmıştır.” şeklinde görüş bildirilmiştir.
Kat İrtifakı” ile “Kat Mülkiyeti” kavramları arasındaki farklar:
1- Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. Kat irtifakı ise, yapılmakta veya ileride yapılacak bir binanın bölümleri üzerinde kurulan bir ayni haktır.
2- Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınıp satılabilir. Kat irtifakı ise, ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirebilir.
3- Kat mülkiyeti, tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edildiği halde, kat irtifakının tescili genel kütükteki sayfaya umumi hükümlere göre yapılır. Kat mülkiyeti için (kat mülkiyeti kütüğü) vardır.
4- Gerek kat mülkiyeti, gerekse kat irtifakı, arsa payı esasına göre kurulmuş bir sistem olup, her ikisinin de arsa payının, bölümün kıymetine oranlı olarak hesap ve tescil edilmesi gereklidir.
Yargı Kararları:
- Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasını kabul eden davalı, kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla asansörden yararlanmadığını ileri sürerek, gideri ödemekten kaçınamaz. (Y.H.G.K., 20.12.1972 gün 969/5-1243 E., 1494 K.).
- Birçok parsel üzerinde yapılan yapılarda kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle oluşturulan kurul kat malikleri kurul kararları için, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaz.
Yukarıda belirtilen nedenlerle, genel hükümler uygulanacağından, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. (Y.18.H.D. 02.04.1998 gün, 1998/1958 E., 1998/3508 K.).
- Bağımsız bölümleri kooperatif adına kayıtlı bulunan ferdi mülkiyete geçilmemiş ana gayrimenkuldeki yönetim uyuşmazlıklarında, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz. (Y. 18. H.D., 06.05.1993 gün, 1993/3156 E., 1993/6039 K.)
- Kat mülkiyeti, tek bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda kurulabilir. Birden çok parsel üzerinde, kat mülkiyeti kurulamaz. (Y. 18. H.D., 17.12.1992 gün, 1992/12129 E., 1992/12787 K.).
II - Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);
Denir.
Açıklama:
Bu maddede, kanunda geçen kavramların anlamı gösterilmektedir.
Esas yapıya anayapı denmektedir. Bu parsel içinde bulunan muhtelif binalarda da kat mülkiyeti kurulması caizdir.
İkinci maddenin (c) fıkrasına 2814 sayılı Yasa ile “veya birden çok” ibaresi eklenerek kat mülkiyetinde dikey mülkiyet sistemi yanında yatay mülkiyet sistemi de getirilmiştir.
Buna göre, dikey bir yapının katları arasında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabileceği gibi, aynı arsa üzerinde yatay biçimde yan yana yapılan yapılarda da kurulabilir.
Yargı Kararları:
- Birden çok parsel üzerinde kurulu sitede, anlaşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir. (Y. 18. H.D., 20.09.1995 gün, 1995/8165 E., 1995/8939 K.).
- Birden çok parsel üzerinde yapılmış sitede kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. (Y. 18. H.D., 14.09.1995 gün, 1995/7850 E., 1995/8685 K.).
- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ancak kat mülkiyeti (veya kat irtifakı) kurulmuş olan taşınmazlarda uygulanır. (Y. 18. H.D., 12.06.1995 gün, 1995/6092 E., 1995/6954 K.).
- Birkaç parsel üzerinde kurulu sitenin yönetimi konusunda taraflar arasında bir sözleşme bulunduğunda, dava bu nedenle reddedilemez. Genel hükümler çerçevesinde görülür. (Y. 18. H.D., 24.11.1994 gün, 1994/13287 E., 1994/15116 K.).
- Bağımsız bölüme el atılarak ortak yer niteliğindeki tesisler yapılamaz. (Y. 5. H.D., 5.4.1982 gün, 2484 E., 3279 K.).
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 –
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.
Açıklama:
Maddede, kat mülkiyetinin niteliğinden söz edilmektedir. Bu maddeye göre, kat mülkiyeti; müstakil bölüm, ortak yerler, eklentiler ve arsa payından oluşan özel bir mülkiyet şeklidir.
Arsa payı, bağımsız bölümün kat irtifakı kurulması doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse, o tarihteki değeri ile oranlı olarak tespit edilmesi lazımdır. Büyüklük, küçüklük, nitelik farkları rol oynamaz. Bazen 10 m2’lik bir dükkan 100 m2’lik bir binadan daha kıymetli olabilir. Bu durumda dükkanın alanı küçük olmakla beraber, arsa payı oranı fazla olacaktır.
Çok kez inşaat yapanlar, arsa paylarını değerlerine göre saptamadıklarından, uygulamada uyuşmazlıkların çıktığı görülmektedir. Bu gibi durumlarda, arsa payının düzeltilmesi gerekir. Bu da iki yolla gerçekleştirilebilir.
1. Anlaşma ile düzeltme: Bütün ortakların oybirliğiyle, arsa payında yapılan yanlışlık düzeltilebilir.
2. Kazai yolla düzeltme: Ortaklar anlaşamadıkları takdirde, mahkemeye başvurmak suretiyle arsa paylarının düzeltilmesini isteyebilirler.
Yargı Kararları:
- Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak verilip verilmediği, taşınmazın kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki niteliklerine ve konumuna göre belirlenir. (Y. 18. H.D., 7.7.1998 gün, 1998/5277 E., 1998/8427 K.).
- Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı değilse, her zaman yeniden düzenlenmesi için dava açılabilir. Yönetim planının değiştirilmesi, öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülür; doğrudan açılan dava üzerine hükümleri iptal edilemez. (Y. 18. H.D., 26.5.1998 gün, 1998/4906 E., 1998/6149 K.).
- Bağımsız bölümlere yalnız metrekare üzerinden değer biçilmesi doğru değildir. Değere katkısı olan diğer unsurlar da göz önüne alınmalıdır. (Y. 5. H.D., 30.1.1984 gün, 746 E., 628 K.).
IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Açıklama:
Bu maddede ana gayrimenkulün ortak yerleri ikiye ayrılmıştır.
1- Sözleşme ile belirtilen ortak yerler: Maddenin birinci fıkrasında gösterilmiştir.
2- Kanunda belirtilen ortak yerler: Maddenin ikinci fıkrasında üç bent halinde gösterilmiştir.
Ortak yer kapsamına girecek kısımların, kat malikleri tarafından sözleşme ile tespit edilmesi mümkündür. Ancak, her haliyle müstakil bölüm kapsamına girmeyen yerler sözleşme ile ortak yerler kavramından çıkarılamazlar. Yani maddenin a-b-c bentlerinde yazılı yerler ve şeyleri ana taşınmaz mal ile ilişkileri devam ettiği sürece ortak yer veya şey hali değiştirilemez.
Yargı Kararları:
- KMK’na göre ana taşınmaz; binası ve arsası ile bir bütündür. Bağımsız bölümler dışındaki tüm yerler ortak yerlerdendir. (Y. 18. H.D., 10.9.1997 gün, 1997/8336 E., 1997/7607K.).
- Tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, ana taşınmazın ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz, yapının dış görünüşü değiştirilemez, bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamaz. KMK’na göre ortak yerler de olarak tanımlanan yerler de göz önünde bulundurulmalıdır. (Y. 18. H.D., 8.10.1996 gün, 1996/7360 E., 1996/8323 K.).
- Tüm paydaşların onayı alınmadan ve proje değişikliği yapılmadan, kapıcı dairesinin, arsa payı da ayrılmak suretiyle bağımsız bölüm olarak tapuya tescili yasaya aykırıdır. (Y. 18. H.D., 27.5.1995 gün, 1995/6799 E., 1995/7639 K.).
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
Açıklama:
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yolu ile geçmesi halinde; ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Bu kişi, arsa payı ile kat mülkiyetini ayırarak ayrı ayrı tasarruf edemez. Örneğin, arsa payını satıp bağımsız bölümü satışın dışında bırakamaz.
Karşılığında bağımsız bölüm gösterilmemiş bir arsa payı olamaz. Bir yapıda karşılıksız arsa payı bırakılamaz. Böyle bir arsa payı bırakılmışsa iptali için dava açılır. Dava sonunda kayıt iptal edilerek, bütün bağımsız bölüm maliklerine arsa payı oranında dağıtıldıktan sonra arsa payı oranında bunlara da malik olur ve bunları kullanır.
Yargı Kararları:
- Ortak yerlere arsa payı ayrılmaz ve ortak yerler özel mülkiyete konu olamaz. (Y.H.G.K. 9.6.1971 gün, 969/1-689 E., 359 K.)
II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış veya kiralanmış olur.
Açıklama:
Kanunun 6. maddesinde, bağımsız bölümlerle, eklenti ve orta yerler arasındaki bağlantılar gösterilmiştir.
Yargı Kararları:
- Bağımsız bölüme eklenti olarak kayıtlı bahçenin bir bölümü, o bağımsız bölüm malikinin malı olur. Bu nedenle, eklenti şeklinin iptaline karar verilemez. Ancak anayapının belediyece onaylı projesine aykırı olarak havuz ve duvar yapılamaz. (Y. 18. H.D., 25.5.2000 gün, 2000/5637 E., 6514 K.).
- Mimari projeye göre, bağımsız bölümün beyanlar hanesine tescil edilmiş eklenti, malikin rızası olmadıkça başka bir bağımsız bölümün eklentisi olarak tescil edilemez. (Y. 18. H.D., 7.7.1992 gün, 1992/5999 E., 1992/6766 K.).
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Açıklama:
Kat mülkiyetinde veya kat irtifakında ortaklığın, giderilmesi davası açılamaz. Zira arsa payı bir kata bağlanmıştır. Bağımsız bölüm halini almıştır. Ancak, bağımsız bölüm için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Zira bağımsız bölüm, birkaç kişinin veya ölüm nedeniyle birkaç mirasçıya intikal etmiş paylı durum ortaya çıkmış olabilir. Bu gibi hallerde, şuyuun giderilmesinde kanuni bir sakınca yoktur. Kat irtifakında da durum aynıdır.
Yargı Kararları:
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi olan taşınmazın tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. (Y.H.G.K. 4.10.1978 gün, 1977/6-261 E., 1978/785 K.)
- KMK’nın 7. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümde birkaç kişi ortak ise kendi aralarında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. (Y. 18. H.D., 15.4.2003 gün, 1963 E., 3069 K.).
II- Öncelikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
Açıklama:
Maddenin birinci fıkrasına göre, bağımsız bölümlerin birinin veya kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması halinde, diğer bağımsız bölüm maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin şuf’a hakları yoktur.
Bağımsız bölümün paydaşları ise, kendi bölümleri için şuf’a hakkına sahiptirler.
Ancak bu maddenin aksi, sözleşme ile kararlaştırılabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
Açıklama:
Bu maddeyle, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz mallarda ihtilaf halinde uygulanacak hükümlerin sırası gösterilmiştir.
Buna göre, birinci sırada gösterilen hüküm varsa ikinci sıra uygulanamaz. Ancak, kanunların emredici hükümleri göz önüne alınacak, gerek kütük, gerekse sözleşme veya yönetim planında emredici hükümlere aykırı hüküm konmuşsa bunlar geçersizdir. Buna aykırı yönetim planındaki hüküm tapuya tescil edilmiş olsa bile uygulanmayacaktır.
Yargı Kararları:
- Ortak yer kiraya verilmesi konusunda yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda özel bir düzenleme bulunmadığına göre, uyuşmazlığın çözümünde anılan Kanunun 9. maddesi gereği Medeni Kanunun ortak mülkiyete ilişkin hükümleri uygulanır. (Y. 18. H.D., 13.10.1994 gün, 1994/9450 E., 1994/12132 K.).
3.3.2- İkinci Bölümün Gerekçesi
Bu bölümde, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına ait hükümler gösterilmiştir.
Kat mülkiyeti, ortak arsadaki paya ve anagayrimenkulün ortak yerlerine bağlı olan ve Medeni Kanundaki mülkiyete kıyasla özellikler gösteren bir mülkiyet nev’i olduğu ve nitelik bakımından çok çeşitli anlaşmazlıklara konu olabileceği için, bunun daha başlangıçta, yani kuruluşunda sağlam esaslara dayandırılması zaruridir. Bu noktayı göz önünde bulunduran tasarı, bu hususta teferruatlı ve esaslı hükümler koymuş ve kat mülkiyetinin tesciline mahsus bir (Kat mülkiyeti kütüğü) tesis etmiştir. Bir kimse apartmanının bir dairesini veya iş hanının bir odasını satmak isterse, önce o apartman üzerindeki mülkiyetini, bu kanundaki şekil ve şartlara göre (kat mülkiyeti)ne çevirtmek ve onu (kat mülkiyeti kütüğü)ne tescil ettirmek zorundadır. Böylece genel mülkiyete ait kütük defterleriyle kat mülkiyeti kütüğü birbirinden açık bir şekilde ayrılmıştır. Böyle yapılmazsa, genel kütükler üzerinde her bağımsız bölüm için işlenecek kat mülkiyeti kayıtları birbirine karışacak, bu durum, gerek kişileri ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulmasından doğan zararları, Medeni Kanunun 917. maddesine göre tazminle yükümlü olan Hazineyi büyük zararlara uğratacak, mahkemelerimizi de bu anlaşmazlıklardan doğan davalarla beyhude yere işgal edecektir. Bu sebeple kat mülkiyetinin, buna mahsus olan ayrı bir kütüğe tescil edilmesi zaruridir. Bu tescil yapıldıktan sonra genel kütüğün hangi sayfasından buraya nakil yapıldığı işaret olunarak ve genel kütüğe de kat mülkiyeti kütüğünün sayfası yazılarak, ilgili gayrimenkulün her iki kütükteki kayıtları arasında bağlantı sağlanacak ve böylece genel kütükteki sayfa kapatılıp ondan sonraki işlemler kat mülkiyeti kütüğü üzerinde yapılacaktır.
Kat mülkiyeti kütüğünün kurulması için gereken belgeler tasarının 12. maddesinde gösterilmiştir. Bu belgelerin hepsi ileride kat mülkiyeti bakımından çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek ve kolayca çözümlemek için düşünülmüştür. Anagayrimenkulün genel taksimat planından başka bir de cephelerinin tasdikli fotoğrafı ve ayrıca her müstakil bölümün arsa payı oranını ihtiva eden ve iç taksimatını gösteren planı ve ayrıca her müstakil bölümün kat, daire, oda ilh… gibi nev’ini ve bunun numarasını gösteren bir liste ve nihayet anagayrimenkulün yönetim tarzını düzenleyen ve kat maliklerince imzalanan bir yönetim planı verilmedikçe kat mülkiyeti kurulmasına müsaade olunmayacaktır. Gerçi yönetim planının sonradan da düzenlenebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebilirse de, yönetim planı alınmadan kat mülkiyetinin kurulmasının çok büyük mahzurları vardır. Zira kat mülkiyeti kurulduktan sonra kat malikleri toplanıp bir yönetim planı yapmazlarsa, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün yönetiminden çok çeşitli anlaşmazlıklar doğacak ve mahkemeler bu yüzden açılan dosyalarla dolup taşacaktır. Bu sebeple kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yönetim planı verilmesi bir kuruluş şartı olarak kabul edilmiştir. Bu yönetim planı bir kuruluş belgesi olarak verilmeli ve bu tapudaki evrakı müsbite arasında bulunmalıdır ki, bir kat veya daireyi veya bir başka bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler de yönetim planı hükümlerini bilsinler ve onunla bağlı olsunlar. Böyle yapılmazsa, yukarıda belirtilen mahzurlar, kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır.
A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
Açıklama:
Kat mülkiyetinin kuruluşu iki yolla gerçekleşir:
1- Resmi senetle kat mülkiyetinin kuruluşu: Taraflar arasında resmi senet düzenlenip bunun tapuya tescili ile kat mülkiyeti doğar. Bu senet, bütün kat maliklerinin dilekçeyle müracaatları üzerine tapu memuru tarafından düzenlenir. Noter böyle bir senet düzenlemişse bu geçersizdir.
2- Kazai yolla kat mülkiyetinin kuruluşu: Kat mülkiyetine konu olabilecek bir taşınmaz malın paydaşlarından birisinin, ortaklığın giderilmesi için mahkemeye açacağı dava ile de kat mülkiyeti kurulabilir. Bunun için ortakların iştiraki şart değildir. Ancak bunun için;
a) Her paydaşa birer bağımsız bölümün isabet etmesinin mümkün olması,
b) Kanunun 12. maddesinde yazılı belgelerin ibraz edilmesi,
Gerekir.
Yargı Kararları:
- Mahkemenin, 634 sayılı Yasanın 50. maddesindeki özellikleri taşıyan taşınmaz mal mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi için gerekli belgeleri tamamlattırdıktan sonra yasal bütün şartların oluştuğunu belirleyerek davayı kabul etmesi gerekirken, bazı gerekçelerle istemi reddetmesi doğru değildir. Kat mülkiyetine geçişte bütün maliklerin muvafakatı aranmaz. (Y.H.G.K. 27.12.1989 gün, 1989/6-532 E., 1989/682 K.).
- Kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında istek olduğu takdirde, asıl olan aynen taksime karar vermektir. Taksim kabil değilse, satış sureti ile ortaklığın giderilmesi gerekir. (Y. 18. H.D., 4.3.2003 gün, 76 E., 1524 K.).
- Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilmek için, bağımsız bölüm adedinin en az paydaş sayısına eşit olması gerekir. Taşınmaz üzerinde mütemmim cüzü varsa, bedelleri takdir edilerek oran kurulmak suretiyle bedelleri paydaşlara verilir. (Y. 18. H.D., 28.5.2001 gün, 2001/4606 E., 5272 K.).
B) Kat Mülkiyeti Kütüğü:
Madde 11
Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.
Açıklama:
Kat mülkiyeti kurulan ana taşınmaz malın genel kütükteki sayfası kapatılır. Bütün bağımsız bölümler kat mülkiyeti için özel olarak tapu sicil tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu tescil, genel hükümlere göre yapılarak kat mülkiyeti hükümlerine mahalle veya köy esaslarına göre sayfa numarası verilir.
Bağımsız bölümlerle ana taşınmaz malın bağlantısını sağlamak için, bağımsız bölümlerin sayfadaki özel sütuna ana taşınmaz malın sayfa numarası yazılır.
Kat mülkiyeti kütüğünün düzenlenebilmesi için, taşınmaz malın kadastrosu yapılmış olmalıdır. Kat irtifakı ise, bu kütüğe geçirilemez.
Kadastrosu yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti, tapu sicil tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti zabıt defterine tescil edilir.
Yargı Kararları:
- Projeye aykırı olarak bağımsız bölüm niteliği verilip tapuya tescil edilen yerin kaydı iptal edilir. (Y. 18. H.D., 25.9.1997 gün, 1997/8669 E., 1997/8236 K.).
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
Açıklama:
Bu maddede, kat mülkiyetinin kurulması için başvurma biçimi ve tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gereken belgeler gösterilmiştir.
Kat mülkiyetinin kurulması için, taşınmaz mal malikinin, malik birden fazla ise, bütün maliklerin imzalı bir dilekçe ile tapu sicil müdürlüğüne başvurmaları veya istemde bulunmaları gerekir.
Dilekçede, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere, değerleriyle oranlı olarak ayrılması istenilen arsa paylarının gösterilmesi gereklidir. Dilekçeye, özel kanunlar gereğince temliki tasarruflar için verilmesi gereken belgeler de eklenir.
Kat mülkiyetinin kurulması için 12. maddeye göre dava açılamaz. Ancak 10. maddeye dayanılarak böyle bir dava açılabilir. Dilekçeyle birlikte tapu idaresine verilmesi gereken bazı belgelerin bulunması gerekir. Bu belgeler şunlardır:
1- Anayapının tasdikli projesi, 2- İskan raporu, 3- Birden fazla yapılarda yerleşimlerini gösterir vaziyet planı, 4- Anayapının fotoğrafı, 5- Bağımsız bölümlerin sıra numarası ile nevilerini gösterir liste, 6- Yönetim planı.
Yargı Kararları:
- Mahkemece, KMK’nin 50. maddesindeki özellikleri taşıyan taşınmaz mülkiyetinin gerekli belgeleri tamamlattırılarak kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilmelidir. (Y.H.G.K., 27.12.1989 gün, 1989/6532 E., 1989/682 K.).
II -Sözleşme ve Tescil
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
Açıklama:
Bu madde 11. maddeyi tamamlar nitelikte olup, belgelerin tamam olması halinde tapu sicil memurunun kat mülkiyetini kütüğe nasıl tescil edeceğini gösterir.
Tapu memuru; belgeler tamamlanınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi Tapu Kanununun 26. maddesine göre düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme paydaşlarca imzalanır, ancak Tapu Sicil Tüzüğünün 17. maddesinde belirtilen hallerden birisinin olması halinde iki şahidin imzalaması gerekebilir. Bunun dışındaki hallerin hiçbirisinde kat mülkiyeti kuruluş resmi senedini (sözleşmesini) şahidin imzalamasına gerek yoktur.
Tapu memuru tarafından da imza edilerek kesinleşir. Sonra anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine (bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır.
Tek bir kişinin malik olduğu taşınmaz mal üzerinde kat mülkiyeti kurulması da mümkündür. Bu halde sözleşme düzenlenmez, tek taraflı istem belgesi ile kat mülkiyeti kurulabilir.
Yargı Kararları:
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra anataşınmazda henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı belirlenmiş yahut belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. (Y.İ.B.K. 24.4.1978 gün, 1978/3 E., 1978/4 K.)
- Tapudaki proje ile Belediyede saklanan proje arasında farklılık varsa, belediyedeki projeye itibar edilir. Bu projeye aykırı tescil yolsuz tescil niteliğinde olduğundan iptali istenilebilir. Projede sonradan yapılan değişiklikte tüm kat maliklerinin onayı aranır. (Y. 18. H.D., 3.3.1998 gün, 1997/13134 E., 1998/1972 K.).
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.
Açıklama:
Kat irtifakı şahsi bir irtifak hakkı olmayıp, arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Arsa payının devrinde kat irtifakı da devredilmiş olur.
Kat irtifakının kurulması için yapılacak sözleşme, tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir ve tapu siciline tescil olunur. Kat irtifakının kurulması için, malik veya maliklerin bir dilekçe ile tapu sicil müdürlüğüne başvurmaları veya istemde bulunmaları ve maddede sayılan belgeleri ibraz etmeleri gerekir.
Yargı Kararları:
- 634 sayılı KMK’nin yürürlüğe girmesinden sonra anataşınmaz da henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.(Y.İ.B.K., 24.4.1978 gün, 1978/3 E., 1978/4 K.)
- Kat irtifakı, ancak arsa malikinin ya da paylı mülkiyette tüm paydaşların buna ilişkin bir dilekçe veya istemle tapu dairesine başvurmaları üzerine, idari bir işlemle tesis edilir. Dava yolu ile kat irtifakı kurulmasına karar verilemez. (Y. 18. H.D., 24.12.2002 gün, 11014 E., 12529 K.).
3.3.3-Üçüncü Bölümün Gerekçesi
Bu kısımda, kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerindeki haklarından başka, bağımsız bölüme bağlı ortak yerler üzerindeki hakları ve nihayet kat irtifakı sahiplerinin hakları düzenlenmiştir. Kat maliki kendi müstakil bölümü üzerinde herhangi bir malik gibi tasarruf hakkına sahip olmakla beraber, o bölüme bağlı arsa payı ve ortak yerler ve eklentiler üzerinde müstakil bir tasarruf hakkına sahip olmayıp, bunlar bağımsız bölüme bağlı olduklarından, bu gibi yerler üzerindeki hakların çevresi ve ölçüsünün düzenlenmesi lazımdır. Henüz bir bina yapılmamış olan arsa üzerinde bir kat irtifakı kurulmuşsa, bu irtifaka sahip olanların birbirine karşı olan hakları da yine bu bölümde düzenlenmiştir. Arsa üzerindeki mülkiyet, ortak mülkiyet olduğundan, kat maliklerinin arsa payları üzerindeki hakları için ayrıca bir kaide konulmasına lüzum yoktur. Fakat onların bağımsız bölümler, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki haklarının şümulü açık ve kesin olarak belirtilmek lazımdır ki, işte tasarının 15. ve 16 ıncı maddeleri bu noktaları da düzenlemiş bulunmaktadır.
Şunu önemle belirtmek yerinde olur ki, kat mülkiyetine konu olan bir binanın üzerine, bu mülkiyet kurulurken belediyece tasdik edilmiş ve tapuda evrakı müsbite arasına konulmuş plan dışında, hiçbir suretle kaçak kat yapılamaz. Buna aykırı olarak yapılan kaçak kat üzerinde kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz.
Bir bina üzerinde kat mülkiyeti kurulduktan sonra, malikin bu binada mevcut katlara ilaveten kat çıkma hakkını, kendinde alıkoyması açıkça menedilmiştir. Eğer kat malikleri aralarında anlaşıp yeni bir kat çıkmak isterlerse, tasarının 44. maddesinde yazılı esaslara göre hareket ederler. Kanun buna mani değildir.
A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 –
Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Açıklama:
Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunda gösterilen yasaklar saklı kalmak şartıyla, Türk Medeni Kanununun mülkiyet hakkı sahiplerine tanıdığı hak ve yetkileri kullanabilir. Örneğin; bağımsız bölümlerini satar, ipotek eder, kiraya verir.
Yargı Kararları:
- Bir kat maliki, ortak yerlerde oluşan arıza nedeniyle, uğradığı zararı, payları oranında kat maliklerinden isteyebilir. (Y. 18. H.D., 16.3.1993 gün, 1993/769 E., 1993/3574 K.).
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Açıklama:
Bu maddede ortak yerlerdeki yararlanma koşulları ve oranları gösterilmiştir.
Buna göre, kat malikleri, aksine bir sözleşme olmadıkça genel çamaşırlık, genel teras, genel garaj gibi yerlerden, arsa payı oranında yararlanabilir. Buradaki sözleşme, resmi sözleşme değildir. Kat maliklerinin oybirliği ile alacağı karardır.
Asansör, otomat, apartman girişi gibi yerlerden yararlanmada ise, bu oran söz konusu olamaz.
Yargı Kararları:
- Ortak yer olan depolarda, her kat maliki arsa payı oranında kullanım hakkına sahiptir, bu bakımdan bir kat maliki ortak yer olan depoyu bağımsız bölümüne katamaz. (Y. 18. H.D., 17.4.2003 gün, 2469 E., 3154 K.).
- KMK’nin 16. maddesi gereğince, her kat maliki, ortak yer olan çatıyı arsa payları oranında kullanabilir. Çatıya televizyon anteni kurabilmek için, bundan zaruret bulunması, arsa payı oranında yer işgal etmesi, diğer paydaşların kullanma hakkına tecavüz edilmemesi gerekir, ayrıca diğer maliklerden izin almaya gerek yoktur. (Y. 18. H.D., 25.3.2003 gün, 938 E., 2286 K.).
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Açıklama:
Bu maddede, kat irtifakı sahip ya da sahiplerinin hakları ve borçları ile kat irtifakında yönetici tayini ve uygulaması belirtilmiştir.
Yargı Kararları:
- Kat irtifakı kurulu binalarda; ortak giderlerle ilgili dava açılan KMK hükümlerinin uygulanabilmesi için, yapının fiilen tamamlanmış olması ve 2/3’ünün fiilen iskan edilmiş olması yeterlidir. Kooperatiflerde paydaşların bağımsız bölümlerinin belirlenerek ferdi mülkiyete geçilmesi, mülkiyetin intikali niteliğindedir. (Y. 18. H.D., 1.6.1995 gün, 1995/5754 E., 1995/6581 K.).
3.3.4-Dördüncü Bölümün Gerekçesi
Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin borçlarını düzenleyen bu bölümün en başında, yükümlere ait genel kaide konduktan sonra, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bakımı, korunması, genel masraflarına iştirak edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi özel durumlara geçilmiş ve ayrıca ortaklaşa yapılması gereken masrafların bazı hallerde kiracıdan alınmasına dair hükümler konulmuştur.
Anagayrimenkulün en üstündeki katın malikinin, kendi katını tamamen yıktırma hususunda, kanun o malike bir hak tanımamıştır. Ancak 19 uncu madde hükümleri mahfuz olmak üzere, bir bağımsız bölümün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti doğarsa o bölüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair bir hüküm konulmuştur.
Kanuni mükellefiyetlere uymamakta ve borçlarını yerine getirmemekte ısrar eden kat malikinin bağımsız bölümünün cebri temellükü esası, tasarının 25 inci maddesinde, birçok kayıt ve şartlara bağlanmak suretiyle bir müeyyide olarak kabul edilmiştir. Kat mülkiyetine dair en yeni kanunlardan biri olan 15 Mart 1951 tarihli Alman kanununda da bu hüküm mevcuttur. Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruri olan durumlarda uygulayabileceği bu hükmün, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için kanunda yer alması bir zarurettir.
Kat maliklerinin hak ve yükümleri bu tasarıda, komşuluk hakları da Medeni Kanunun 661 inci maddesinde gösterilmiştir. Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmesinden bir zarar meydana geldiği takdirde, hakimin müdahalesini istemek hakkı, tasarının 33 üncü maddesiyle zarar görene tanındığı gibi, zararın tazmini hususunda da bu kanun hükümlerinden başka genel hükümlerin de uygulanacağı tabii görülmüştür.
Kat maliklerinin yapmaları yasak olan işler 24 üncü maddede gösterilirken zikrolunan misaller tadadi mahiyette değildir. Özellikle maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan anagayrimenkulde hangi müesseselerin kurulup kurulmayacağının incelenmesi bakımından, anagayrimenkulün genel durumunun göz önüne alınması ve açılacak iş yerlerinin birbiriyle olan alakası ve bunların binanın durumu ile bağdaşıp bağdaşmayacağı noktaları incelenmek lazımdır. Bir anlaşmazlık çıktığı takdirde bütün bu cihetler göz önüne alınarak bir karara varılması hakime düşmektedir.
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
Açıklama:
Bu maddede kat maliklerinin borçları düzenlenmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasına göre, bağımsız bölümlerde oturan kiracılar ve oturma hakkı sahipleri de, yukarıda sayılan hususlara uymakla yükümlüdürler.
Maddenin son fıkrasında, giderlere ve sigorta primlerine ait 20. madde hükmünün saklı olduğu belirtilmiştir. Buna göre, genel giderlerden mal sahibi sorumlu olacaktır.
Yargı Kararları:
- Bağımsız bölümlerde (kedi, köpek, tavuk gibi) hayvanların beslenmesini açıkça yasaklamış olan yönetim planı hükmüne, tüm kat malikleri uymak zorundadır. (Y.H.G.K. 19.2.1982 gün, 1981/5-780 E., 1982/131 K.).
- KMK’nin 18/1 maddesinde belirtilen yükümlülüklere uyulmaması durumunda, ilgilisinin başvurusu üzerine Hakim, KMK’nin 33. maddesini uygulamak zorundadır. (Y. 18. H.D., 8.2.1996 gün, 1995/12965 E., 1996/1312 K.).
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Açıklama:
Bu maddede, anagayrimenkulün bakımı, korunması, zarardan sorumluluk hususları yer almıştır.
Gerek kat maliklerinin, gerekse kiracıların, bağımsız bölüm ve ortak yerlere bakım borcu vardır.
Binanın mimari durumunun, güzelliğinin ve sağlamlığının, oturan kişilerce titizlikle korunması gerekir.
Maddenin ikinci fıkrasında, binada nasıl değişiklik yapılabileceği gösterilmiş ve maliklere kendiliklerinden değişiklik yapmama borcu yüklenmiştir.
Üçüncü fıkrada, kat maliklerinin diğer kat maliklerine olan kusurlu sorumlulukları belirtilmiştir.
Yargı Kararları:
- Bütün kat malikleri izin vermedikçe, anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat ve değişiklik yapılamayacağı gibi, dış görünüşünü değiştirir nitelikte tesis kurulamaz. (Y.H.G.K., 23.3.1994 gün, 1994/18-6 E., 1994/164 K.).
- KMK’NİN 19. maddesine göre, kat maliki ana yapıya zarar vermeyecek şekilde kendi bağımsız bölümünde tadilat yapabilir. Bu hususta, bilirkişiden rapor alınmadan, yapılan değişikliğin eski haline getirilmesine karar verilemez. (Y. 18. H.D., 15.4.2003 gün, 2222 E., 3088 K.).
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Açıklama:
Bu maddede, anagayrimenkulün genel giderlerine katılma biçimi ile giderlere katılmayan kat maliki hakkında yapılabilecek işlemler gösterilmiştir.
Maddeye göre, ana kural kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır. Taraflar anlaşmamışlarsa, maddede belirtilen paylaşım esasları uygulanır.
Yargı Kararları:
- Bağımsız bölümde kira, sükna veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da gider ve avans payını müştereken ve müteselsilen ödemesi gerekir. (Y. 18. H.D., 20.2.2003, 2002/12284 E., 2003/1121 K.).
- Talep edilen giderler kat malikleri kurul kararına ya da işletme projesine bağlanmamış ve sarfından önce kendilerine bildirilmemiş ise gecikme tazminatına hükmedilemez. (Y. 18. H.D., 11.6.1993 gün, 1993/4763 E., 7687 K.).
- Kat maliklerinin gecikme tazminatından sorumlu tutulabilmesi için işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararının kat malikine tebliğ edilmesi gerekir. (Y. 18. H.D., 3.5.2001 gün, 2001/3889 E., 2001/4418 K.).
IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 –Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
Açıklama:
Bu maddede, gerek anagayrimenkulün ve gerekse bağımsız bölümün sigorta ettirilmesi işlemleri düzenlenmiştir.
Bu madde hükmüne göre, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri arsa payları oranında sigorta giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Hasar durumunda, sigorta bedeli, hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
Açıklama:
Bu maddede, ortak giderlerin teminatından söz edilmiştir. Buna göre kat malikinin haricinde kalan kişilerin, yönetim giderlerinde sorumlu tutulması hususu düzenlenmiştir.
2814 sayılı Kanunla birlikte maddede yapılan değişiklikle, yönetim giderlerinden sorumlu olanların kapsamı genişletilmiş, bağımsız bölümde devamlı olarak oturan ve faydalananlar da, bölüm sahibi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmuşlardır.
Yargı Kararları:
- Üst katta bulunan bağımsız bölümün onarılmayan çatının onarılması masrafı ile zararları kat maliklerinden istenebilir. Kiracılardan istenmez. Kiracılardan 22. maddeye göre istenecek giderler., işletme projesine göre alınması gereken giderlerdir. (Y. 18. H.D., 134.2000 gün, 20003424 E., 4375 K.).
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka s