Ana Menü Katmülkiyeti.Com

YÖNETİM, YÖNETİCİ EMLAKCI SÖZLÜGÜ - HUKUKİ TERİMLER VE ANLAMLARI



KAT MÜLKİYETİ


Tanımı: Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına ( Kat mülkiyeti kütüğünde ) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.




KİRA SÖZLEŞMESİ


Tanımı: Bir gayrimenkulün ücret mukabilinde belirli bir süreyle kullanılmasını bir başkasına terk etmesidir. Kira sözleşmesi gayrimenkul maliki veya temsilcisi ile kiracı veya temsilcisi arasında yapılan bir sözleşmedir.Kira sözleşmesi taraflar arasında yazılı şekilde yapılacağı gibi,noterde de yapılabilir




SATIŞ


Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.


İstenecek Bilgiler: İşlem tapu sicil müdürlüğünden talep edilirken aşağıdaki hususların satıcı tarafından tam olarak bilinmesi gerekir. Bunlar:


a) Satışa konu taşınmaz
b) Satış bedeli
c) Alıcının adı soyadı, alıcı tüzel kişi ise ticaret unvanı veya adı
d) Taşınmazın tamamının veya hissesinin satılacağı
e) Satış bedeli tamamen alınmayacak ise kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip edilmeyeceği




SATIŞ VAADİ


Tanımı: Satış Vaadi,ileride yapılacak satım akdinin taahhüdüdür. Satış vaadinde esas olan satış akdini yapma borcudur. Dolayısıyla satış akdinden farklı bir sözleşmedir. Ön akit mahiyetindedir. Satış vaadi mülkiyeti alıcıya geçiren bir sözleşme olmayıp,satış vaadi sözleşmesinde sözleşmede belirtilen sürede ayni hakkın geçirilmesini isteme hakkı verir.Satış vaadi sözleşmesi Noterde düzenlenebilir. Tarafların talebine bağlı olarak tapu siciline şerh verilir. Satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde tapu siciline şerh edilebilir. Ancak adli yargıya müracaat için 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Bu süre sözleşmede akdin yapılacağı tarih belirtilmemişse bu tarihten itibaren başlar.




İMAR UYGULAMASI


Kent yada kasaba halkının sağlığını korumak,toplumsal,ekonomik ve kültürel gereksinmelerini ülke,bölge ve kent verilerine dayanarak oturma,çalışma,dinlenme ve ulaşım gibi kentsel işlevler arasında denge kurup eldeki ve sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yolları bulmak için varsa kadastro durumunu da belirtilen haritalar üzerinde toprak parçalarının kullanım biçimlerini ve başlıca bölge tiplerini gösteren tüzel bir değeri olan onaylanmış belgelere imar planı denir.


İmar planı sınırı içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile,yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait buluna yerlerle birleştirmeye ve bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya müstakil,hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.


İmar planı bulunan bir yerde İmar Kanunu Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap gereğince bir düzenleme yapıldığı taktirde düzenlemeye konu parselin önceki yüzölçümünün en çok % 35’i düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz olarak kesilebilir.


Kesilen bu miktarlar o bölgenin yol,meydan,park,otopark,yeşil saha,çocuk bahçesi,cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden başka amaçla kullanılamaz.


Bir bölgede 2981-3290 sayılı yasa gereği de imar planı yapılabilir. İmar planı yapılması talebe bağlı bir işlem olmayıp,uygulamayı yapacak kamu tüzel kişilerinin plan yapımına ilişkin kararı alması yeterlidir.


Plan kararı alınıp onaylandıktan sonra düzenleme sınırı içinde bulunan parsellerin tapu kütüğü beyanlar hanesine “ imar uygulamasına alınmıştır.” Şerhi işlenerek işleme başlanır. Planın düzenlenmesinden sonra şuyulandırma cetveli ve diğer evraklar kontrol için Kadastro Müdürlüğüne gönderilir. Kadastro kontrolundan sonra tescil için Tapu siciline gider.




KAMULAŞTIRMA


Tanımı: Kamulaştırma, Devlet veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallarının tamamına veya bir kısmına el koyması işlemidir.


2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma, Tapu Siciline şerh verilmesi veya mülkiyetin nakli olmak üzere iki şekilde yansır.Şerh verilmesi iki kısımda mütalaa edilir:


Geçici Şerh: Kanunun 7.maddesi gereği ilgili kamu tüzel kişiliği tarafından kamu yararı kararı alınmasından sonra Tapu Siciline bildirilir, buna istinaden Tapu Sicil Müdürlüğünce de Tapu Kütüğü’nün beyanlar hanesinde belirtme yapılır. Bu şerh tasarruflarına engel değildir.


Kesin şerh: kanununun 31.b maddesi gereği kurumca bildirilmesini müteakip şerhler sütunun da Tapu Sicili’ne belirtmesi yapılır. Bu şerh taşınmazın devir ferağ ve temlikini yasaklar.


Mülkiyetin nakli de iki şekilde gözükür:


Rızai Ferağ: Satış işlemi gibidir. Taraflar birlikte müracaat ederek tescil talebinde bulunurlar.


Mahkeme kararı ile (hükmen) tescil: Malikin rızaen ferağ vermemesi halinde mahkemenin vereceği karara istinaden tescil yapılır.


Kamulaştırma işlemi taşınmazın tamamı veya kısmı için yapılabilir.




ŞUF'A (HAKKI ÖNALIM) M.K. 658-659


Tanımı: Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazın,hissedarlarından bir veya birkaçının hisselerini üçüncü bir şahsa satmaları halinde diğer hissedarların gösterilen satış bedeli üzerinden cebren öncelikle satın alma hakkıdırŞuf'a hakkı kanundan doğabileceği gibisözleşmeyle de konu olabilir. Sözleşmeden doğan şuf'a hakkının tapu siciline şerhi gerekir.Şuf'a hakkının kullanılması satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay ve her halde 10 yıldır. Bu süreler hak düşürücü süredir.




ŞUF'A DAN FERAGAT


Hisseli taşınmazlarda,hissedarlar dışında üçüncü kişilere satış yapılması halinde diğer hissedarların kanunen öncelikli satın alma hakları bulunmaktadır. Söz konusu bu haktan paydaşlar isterlerse feragat edebilmektedir. Feragat halinde,feragatte bulunan hissedarlar bir birlerine karşı bu haktan yararlanamazlar.


Kanuni şufa hakkından feragat için Tapu Sicil Müdürlüğü veya noterlikçe feragat sözleşmesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi halinde söz konusu sözleşmenin tescili için Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekecektir. Tescili talepte bulunacak kişiler feragatte bulunan hissedarlar veya onların temsilcileri olacaktır.




BAGIŞ


Taşınmazın karşılında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.


Medeni Haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya vasilerce bağışlanamaz.


Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olanlarla, bu hakları kullanma yeterliliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından ( Veli,vasi vb.) temsil edilen kişiler, kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde, kendilerine yapılan taşınmaz hibesinin kabul edemezler. Mümeyyiz kütük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için, bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.




DEVRE MÜLK HAKKI TESİSİ


Tanım: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere tesis edilen bir irtifak hakkıdır.


Bu belirli dönemler 15 günden daha az süreli olamaz. Sürelerin toplamı ki bakım süresinde dahil bir yılı aşmaması gerekir.




HACİZ


Kesinleşmemiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi mümkün olan mallara icra dairesinin el koymasıdır.Gayrimenkulun hacizli olması,onun bir başkasına devrini veya üzerinde hak tesisini engellemez. Taşınmazı hacizli olarak devralan veya lehine hak tesis edilenlerin tapu kütüğünde kayıtlı haciz şerhini gördüklerine dair beyanı,bu işlemler için düzenlenen resmi senet veya tescil işlem belgesinde belirtilerek ilgilinin imzası alınmaktadır.Hacizin kamu alacağından dolayı konulması halinde,mevcut haciz şerhi tapu kütüğünden terkin edilmediği müddetçe taşınmaz devredilemez,üzerinde ayni bir hak tesis edilemez. Bu işlemler ancak haczi koyan ilgili makamın muvafakati ile yapılabilir.


Terkini: Haciz terkini, haciz koyan merciin yazılı talebi ile sicilden terkin edilir.




İHTİYATİ HACİZ


İhtiyati hacizlerde,alacak taraflar arasında ihtilaflı olup,ancak mahkemeler alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak için konulan hacizdir. Bu sebeple ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talepleri ilgili mahkemenin talebi ile icra müdürlüklerince Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılmaktadır.


Terkini: İhtiyatı hacizi koyduran merciin talebi ile terkin edilir.




KAT İRTİFAKI


Tanımı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı), bu haklara sahip olanlara da (Kat İrtifakı Sahibi) denir.




KONKORDATO


Borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişilerin alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için Ticaret Mahkemesi tarafından izin verilmesidir.




KOOPERATİF İŞLEMLERİ


Genel olarak Yapı Kooperatiflerinin tapuda yapacakları işlemlerin belli başlıları,taşınmazın iktisabı ve satımı ile tamamlanan yapıların üyelerine dağıtımı işlemleridir.Kooperatifler bu işlemlerini genel kurullarından aldıkarı yetki ile yaparlar. Bunun için genel kurulun, yapılacak iş ve bu işi kimin yapacağını karar altına alması gerekir. Ticaret Kanunu ve Kooperatifler Kanunu Yapı Kooperatiflerinin taşınmaz alımı ve satımlarında genel kurul kararını zorunlu kılmakla,ticari maksatla taşınmaz alım satımı yapmalarına kısıtlama getirmek istemiştir. Çünkü Kooperatifin esaslı amacı,kuruluş gayesini gerçekleştirmektir.


Kooperatifler Ticaret Kanununa tabi olup;tüzel kişi olmaları dolayısıyla yapacakları işlemlerde bağlı oldukları Ticaret Sicil Memurluklarından alacakları Yetki Belgesi ile temsil edilirler.Genel kurul kararında alım-satım yapılacak taşınmazın hangi il,ilçe,mahalle veya köy sınırında olduğu,hangi bedel üzerinden alınacağı veya satılacağı, yetkililerin kimler olduğuna ilişkin bilgilerin belirtilmesi gerekir.Kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirmelerinden sonra yapılan mesken veya işyerlerinin üyelerine dağıtımına ferdileşme denmektedir.


Ferdileşme işleminde; kur'a sonucunda her üyeye hangi bağımsız bölümün isabet ettiğini gösterir kooperatifçe düzenlenen veya noterden onaylı listelerin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı ile işlem yapılır. Talebin Kooperatif temsilcileri tarafından yapılması gerekir.Ferdileşmede beyan olunan değer üzerinden %o 1,2 tapu harcı ve her bağımsız bölüm için Eğitime Katkı Payı alınır.




MAHKEME İLAMLARI


Tanımı: Mahkeme ilamları tescilden önce mülkiyetin edinilmesini sağlayan sebeplerden biridir. Mülkiyet kararın kesinleşmesi ile el değiştirmiştir. Tescilden önce mülkiyet geçmiştir. Şuf'a hakkının kullanılması Satış vaadi,ölünceye kadar bakma akdi,hükmen miras taksimi vs. sebeplerle verilen kararlar örnek olaylar olarak gösterilebilir.Yabancı mahkeme kararları Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkındaki 2675 sayılı yasada düzenlenmiştir. Buna göre yabancı mahkeme kararı için tenfiz kararının verilmesi gereklidir. Tenfiz kararını verecek Türkiye'deki mahkeme ilgili yasada belirtilmiştir.




TEVHİT ( BİRLEŞTİRME )


Tevhit,birbirine bitişik olan bir veya daha fazla sayıda parselin tek parsel haline dönüştürülmesi işlemidir.




TRAMPA


Trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir .Her ne kadar trampa edilen mallar arasında değer denkliği söz konusu ise de bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir. Trampaya konu taşınmazların rayiç değerlerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan değeri olacaktır.



MESLEK BİLGİLERİ ve MESLEKİ  TERİMLER


 


EMLAKÇILIKLA İLGİLİ TERİMLER


1- EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.


2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.


3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.


4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir


5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.


6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.


7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.


8- KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir


9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.


10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.


11- İFRAZ (ayırma): Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.


12- TEVHİD (birleştirme): Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.


13- KAT KARŞILIGI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.


14- KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.


15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.


16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.


17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.


18- KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.


19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.


20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.


22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.


23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.


24- GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.


25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.


26- VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.


27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.


28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.


29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.


30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.


31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.


32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.


33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.


34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.


35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.


36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.


37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.


38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.


39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.


40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.


41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

Kiralamalar Hakkında Bilgiler




Taşınmazın Yeri

Kiralanan taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun" hükümlerine tabi olup ilgili kira kontratını bu kanun hükümlerince koruma altına alınır. Eğer ilgili taşınmaz belediye sınırları dışında ise, o taktirde borçlar Kanununun hükümlerine tabiidir. Dolayısı ile kiralanan taşınmazın hangi kanun hükümlerine tabii olduğunu öğrenebilmek için şu bilgilere gereksinim vardır;


Mal Sahibinin Kimliği


Bir daire/binayı kiralar iken ilgili kira kontratının tapuda kayıtlı mal sahibi veya o kişinin yetkilendirmiş bulunduğu şahıs ile yapılması gereklidir. Kira kontratı yapabilme yetkisi sadece mal sahibinde olup o kişinin eşi, çocukları veya ailesinden herhangi birisi, kendisine mal sahibince verilmiş geçerli bir yetki belgesi olmadığı sürece kira kontratı yapmaya yetkili değillerdir.


Kira Süresi


Kira kontratında yer alan kira süresi boyunca, kiracı mal sahibine kira ödeme borcu altına girer, aynı zamanda mal sahibi de kiracısına ilgili daireyi tahsis etme borcu altına girer. Kira kontratının süresi ne kadar uzun ise kiracı olarak ilgili taşınmazda oturma süresi de o kadar uzun garanti altına alınmış olur.


Kira Kontratı

Yapacağınız kira kontratının özel şartlar bölümünde kiraladığınız mülkün kiralanma şartları bulunmaktadır. ilgili bölümün içerisinde yazılanları ayrıntılı olarak kontrol edilmesinde yarar vardır. Ekte örnek olarak bir kira kontratı özel şartlar bölümü yer almakta olup ilgili örnekten faydalanmanızı tavsiye ederiz.

Tahliye Taahhüdü


Bir daire kiralanırken en büyük sorun mal sahibinin sizden tahliye taahhüdü istemesidir. Tahliye taahhütleri noterden olabilecekleri gibi düz beyaz kağıt üzerine yazılıp imzalanmak sureti ile de geçerli olabilen, şekil şartına bağlı olmayan çift taraflı sözleşmelerdir. Yalnız Yargıtayımızın son kararlarına göre kira kontratının başlangıç tarihi ile aynı tarihte verilen tahliye taahhütlerinin geçerliliklerini kaybetme durumları ortaya çıkmıştır.



Kiracının Kimliği

Daire/binanın tasvip edilmeyen insanlarca kullanımını engellemek amacı ile kimin kiracı olacağının kesin olarak belirlenerek kontratın o kişi üzerine yapılmasında büyük yarar vardır. Ancak 6570 sayılı kanuna göre ilgili taşınmazın devredilme hakkı verilmemiş ise - ki bu hak verilmemelidir - kontrat sahibinden başkasının kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.


Taşınmazın Kullanımı

Daire/Binayı kiraya verirken o taşınmazın ne şekilde kullanılacağının açıkça belirtilmesi gerekmektedir (ev, büro, lokanta gibi). Kiralayan kişinin ilgili taşınmazı kontratta yazan şeklin aksine kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.


Daire kiraya verilirken istenilen özel şartların kontrata eklenmesi gerekmektedir. Bu durumlar ile ilgili olarak ekte verilen " Özel Şartlar" örneğinin incelenmesinde fayda vardır.

Kira Sözleşmesi Yapılırken




KİRALAMA İŞLEMİ


Kiralanmak üzere işletmemize bildirilen daireyi portföyümüze aldığımızda, mal sahibinin isteklerini kesinlikle dairenin dosyasına açık ve seçik olarak yazmalıyız.


Dairenin aylık kirası,
Peşin alınacak miktar,
Depozito miktarı,
Nasıl bir aileye verebileceği,
Ne kadar süre için verilebileceği,
Yıllık kira artış miktarı ,gibi.
Bu bilgiler ışığında bu daireyi kiralarken;
Biz Emlakçı komisyoncusu olarak neler yapmalıyız?
BÜRODA;


a) Kiralamak amacı ile büronuza gelen müşteriye prensiplerimizi çiğnemeden, hizmetimizi vermeliyiz.( Karşılama, tanışma, ikram, güler yüz .vb.)
b)Tanışılma sırasında yapısı, işini, gelirini ona hissettirmeden not etmeliyiz.
c) Çocukların sayısını, hangi okullara gittiğini sormalıyız. Örneğin; yaşamın ne kadar zorlaştığını samimi bir hava içerisinde sorarak müşterimizden cevap almaya çalışmalıyız.
d) Müşterilerimiz uygun ise kiralanacak daireyi göstermeye gidebiliriz.


DAİREYİ GÖSTERİRKEN ;


a) Yer gösterme taahhütnamesi yapmalıyız. (taahhütnamede müşterimizin adres ve telefon numaralarını mutlaka yazmalıyız.)
b) Dairenin (+ ) ve (+) tüm özellikleri anlatılmalıdır.
c) Okul, Pazar yeri, market, otobüs ve dolmuş durakları gösterilmelidir.
d) Apartman ortak gider masraf tutarları apartman yöneticilerinden öğrenilerek söylenilmelidir.
e) Mal sahibinin istekleri söylenmelidir. Kira tutarı, peşinat miktarı, depozito miktarı, yıllık artış oranı, oturma süresi ..vb.
f) Müşteri kabul ederse;


3-OFİSTE;


a) Mal sahibine durum bildirilir.
b) Mal sahibi müşterimizi benimser şartlar yerine getirilir.
c) Kira kontratı 2 nüsha olarak tanzim edilir.
d) Kira kontratosunda tüm istek ve dilekler madde madde yazılmalıdır. Mal sahibine ve kiracıya verilmelidir. Kontratlarda her sayfa imza altına alınmalıdır.
e)Emlakçı kanuni komisyonunu yıllık kira bedelin toplam miktarı üzerinden % 10 + KDV olarak kiracıdan alır.


Kiralama işlemimiz burada bitmiştir. Fakat bundan sonra kiracının ve mal sahibinin sorunlarında yardımcı olmak da Emlak Komisyoncusunun görevidir.


KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL ŞARTLARI


KONU


SÜRE
TAHLİYE İHBARI
KONTRATIN FESHİ
KİRA MİKTARI
KİRA ÖDEME YERİ
DÖVİZ KURU
KİRA ARTIŞI
ORTAK GİDERLER
STOPAJ
K.D.V.
KONTRAT GİDERLERİ
KİRA ÖDEME AKSAMALARI
DEMİR BAŞLAR
MOBİLYA
DEPOZİTO
ABONMAN SÖZLEŞMELERİ
SİGORTA
TAMİR-TADİLAT
DEKORASYON
DEVİR VE TEMLİK
ORTAK ALMA
MECURDA İKAMET SAYISI
KEFALET
TEBLİGAT ADRESLERİ
YÖNETİM İHRAATINA UYMA
MÜCBİR SEBEP VE OLAGANÜSTÜ HALLER
MÜLKÜN İADE DURUMU
GENEL VE ÖZEL ŞARTLAR
ADLİ MERCİ
MADDE BAGLAMA NOTU
KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU)


KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU) Kira kontratosu emlakın ( gayri menkulün) sahibi ile kiralayanın karşılıklı olarak yapmış oldukları kullanma taahhütnamesidir. Kontratlar kişiler, kurum ve kuruluşlar arasında yapılmaktadır. Bu kontratlarda kefil alınması gerekli hale gelmiştir. Kontratlar kişiler arasında düzenlenip imza altına alınırlar. Noterlerde hazırlanan kontrat en az üç nüsha olarak hazırlanır. Birinci nüsha Noterde ikinci ve üçüncü suretle taraflara verilir. Yani emlak sahibi ve kiralayana verilir. İşyeri ve fabrikaların kiralamalarının noterden yapılması gerektiği gibi kaç yıllık ise Tapu Kütüğüne kira şerhi konularak işlemde yapılmaktadır. Kiralamalarda her iki tarafın tebligat adresi ve değişikler noter aracılığıyla karşı tarafa bildirilmediği sürece, başka tebligat adresi için geçerli adresin mutlaka yazımlı olup kiraya verenin tebligat adresi ise, örneğin "Kamil sok. no. 47 yukarı ayrancı / Ankara " şeklinde yazılması ve imzalatılması gerekir.


Kira bedeli de belirtilmelidir. Örneğin kontratı 3 yıllık yapılmış, iki yıl sonra % kaç artış, 3. Yıl ne kadar olacağı muhakkak belirtmesi gerekir.


Uygulamada alışı gelen bazı özellik vardır. Eğer kira bir sonraki sene belli değilse, artış D.İ.E. verileri kıstas alınarak yapılır. Her sene D.İ.E. enflasyon verilerini açıklar. Sözleşmede enflasyon artışı bazında kira artırılsın denilebilir. Bundan başka bir yöntem daha vardır. Burada da iki konu karşımıza çıkar. Bunlardan biri toptan eşya veya tüketici fiyat artışıdır. Bunlardan herhangi biri önerilebilir. Bazen mülk sahipleri bezende kiracılarda talep eder veya İ.T.O. bunun toptan eşya veya tüketici fiyatını baz alına bilinsin diye açıklayabilir. Bunun yanında kimi kontratlarda da şu rakamlar kullanılır. %1 ile%100 arasında gider. Başka yöntemde rakam konusunda 1.kira yılında artış,1 5 milyondur gibi her iki tarafta anlaşmışlarsa sorun yoktur. Çünkü sözleşme karşılıklı rıza demektir.


İKİNCİ KİRA YILINDA ARTIŞ NEDİR ?


Örneğin, mülk sahibi 2.sene 35 milyon talep ediyor ve kiracı kabul ediyorsa sorun yoktur. Bu medde de şöyle bir ifadede kullanılabilir. Kira döneminin taraflara ister sarih yani açıkça zımni yani susarak rıza yöntemlerden biri yazılabilir. Yargıtay % 65 öngörmektedir. En çok zorlanılan konu dövizle kiraya verilen yerlerdir.


ARTIŞ NASIL OLACAK


Burada da yine alternatifler vardır. Döviz türünü daha çok mülk sahibi belirler. Döviz kurunun iki çeşidi vardır.


Efektif satış
Efektif alış
Buradaki efektif satışta mülk sahibi, efektif alışta kiracı avantajlı oluyor.


Şöyle bir açıklama koymak faydalıdır; Döviz fiilen temin edilmediği takdirde Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak ödenecektir veya alış kuru diye özel bir madde koyulabilir. Sonradan sorun çıkmasın diye alış ve satış kurundun biri mutlaka yazılmalıdır.


Ortak giderlerde önemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansör elektriği , su ve depo yarı ayrı olduğunda problem yoktur. Fakat depodan su geldiği zaman bu ortak gidere girer. Ayrı sayaç tarzında değilse, kalorifer, kapıcı, yakıt ve giderleri( kullanmayla gereken bakım giderleri kiracıya diğer giderler mülk sahibine aittir), temizlik, ortak yerlerin, kapıcının kıdem tazminatı, çevre temizlik vergisi, temiz ve atık su, yönetim masrafları girer.


Kontrat + 12 senedi almış, 1 yıl için aylık, 12 senet düzenlenmiş, pulunu yapıştırmış ve imzalanmış. Senetler kira karşılığıdır, elde olmayan sebeplerle kontratın fes edilmesi tahliye halinde baki kalan senetler iade edilecektir, senetler ciro edilip, piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde koydurulmalıdır. Senedi doldurmak tarafların rızası ile olur. Şayet bu yer fatura kesmek durumda olan kimseden kiralanmışsa, mutlaka fatura kesilmesi lazımdır. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj ödemesi söz konusu değildir. Çünkü K.D.V. 'sinin fatura üzerinden ödüyor, gelir vergisinde fatura üzerinden ödüyor. K.D.V. 'yi faturayı kesen veriyor. En sonunda net kira vardır. Sonra destekleme fonu ve stopaj vardır.


.......... aya ait........ kadar kira verilmiştir deniyor. Buna göre alınır ve ilgili mali müşavire doldurtulur. Sözleşmeye net kiranın mutlaka yazılması gerekir. Kıracı bu makbuzu verecek, işyeri sahibiyse, işyeri sahibi bu Makbuzu dolduracak ve götürüp imzalayacaktır. Bir koçanı ona verecek, bir koçanı kendisi alacaktır. Muhasebecisine veriyor ve normal stopaj ödüyor. Eğer konutsa hiç bir şeye gerek yoktur. İşyeriyse stopaj ödenir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine kiracı öder. Konutsa banka hesabını biliyorsa zaten yatırılır ve elinde makbuz kalır. Konutta ikametgah istemişse zaten hiçbir şeye gerek yoktur, konuta gelir, parayı alır, sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya çıkartır. Bu giderleri prensip olarak kiracı karşılar. Bu da gerektiğinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek yoktur, şifahide olabilir. Kira ödeme aksamalarında ne yapılabilir, bu önemlidir. Hem ortak gider, hem de kira ödeme aksamaları için özel madde yazılabilir. Aslında zaten mevcutta, iki haklı ikaz, tahliye nedenidir. Ortak giderler kiradan daha önemlidir. Ortak giderlerin süresinde ödenmemesi fesih nedenidir. Şu madde süresince ödenmeyen bir aylık kira, bakiye alacaklarında muaccel talep edilir. Başlangıçta kira 10 milyon tespit edilmişse, başlama tarihi, 15.04.1996. kiracı, 05,06 'yı ödedi ve burada durdu. 07 ve 08 'de ödeme yapmadı. 30 günlük sürelerde doldu takip 10. Ayı bulur. 10 ayda icra takibi yapılır. İtiraz yok, ödeme yok. Böyle bir madde olduğu için, 3 ay ödememişti, geriye 90 milyon yazılabilir. 9 ay kaldı. Bu 90 milyonda geçekleşiyor. Aslında bu bir zor olay. Kiracı ihtarı aldı ve bir şey ödemedi. Özel şartı imzaladı, onayladı bir şey söylemedi. İcra buna karar veriyor burada söz konusu olan kira süresi değil, kira yılıdır. Bu ödenmeyen kiraların alınacağı sürede kira yılında, ödenen kiraların çıkarılmasıyla kalacak tutardır.


DEMİRBAŞLAR


Demirbaşlar ilgili bir kayıt alınmalıdır. Ön tarafa demirbaşlar bölümünde belirtilebilir. Nasıl alındıysa durumu yazılır, normal yıpranma payından sonra alındığı durumda bırakılır diye kayıt düşülebilir. Tahliye taahhüdü kontratın içinde veya ön sayfaya ..............tarihte tahliye edilmek üzere 2 yıllığına kiralanmıştır diye bir ibare koyuluyorsa geçerli birer yükümlülük olur. Ancak ayrı tahliye taahhüdünü alındıysa bunu da kamuoyunda yerleşen kanıya göre, kiranın başlangıç tarihi ile alınan taahhüdü tarihi arasında 1 aylık bir sürenin olması gerekir. Bunu da iki şekilde alabiliriz. Kiracı derki; kiralamış olduğum........................ adres deki konutu veya işyerini kendi rızamla 31. 12. 1998 'de boş ve bugünkü şekliyle mülk sahibine teslim edeceğim, der, kendi el yazısı ile imzasını atar. Mülk sahibi bunu yeterli görmüyorsa noterden verilsin diyebilir. O zaman kiracı ve kontrat notere gider. Noterden verilen bu tahliye taahhüdü, tabii resmi belge olması münasebetiyle daha çok geçerlidir. Burada itiraz hakkı bulunamaz.


KİRALANAN MÜLKE TESLİM OLUNAN DEMİRBAŞ EŞYANIN BEYANI


Buralarda demirbaş, aspiratör, halı, mutfak dolabı, duşa kabin, bazen spotlar, gömme ışık, dekorasyon, bazen telefon, şofben, vb. bunları buraya fazla detaylandırmadan yazılabilir. Sahibinin ve kiracının talepleri sıralanabilir.


Demirbaşlardan, mobilyalardan, depozitodan ,abonman sözleşmesinden, sigortadan, tamir ve tadilattan, dekorasyondan, devir işleminden, işyerine işyerine ortak almadan, konutta ikamet edenlerin sayısından, kefilden ve tebligat adresinden bahsedilir. Yönetim icraatına uyma, elde olmayan sebeplerle bir değişiklik olursa ne yapılabilir?


Mülkün iade edilme durumundaki şartlar söz konusu olabilir. Yetkili mahkemeler konuşabilir. kira ödeme ve kira ödemelerindeki aksamalar olabilir. Kontrat giderleri konuşulabilir. K.D.V. ile ilgili konu, stopajla ilgili konu ortak giderlerle ilgili konu ve aralarındaki çözüm söz konusu olabilir. Kira artışı olabilir. Döviz kuru, kira ödeme günü, kira miktarıyla olabilir.


Kontrat nasıl fes edilecek, hangi hallerde fes edilmiş sayılacak, bunlardan söz edilebilir. Tahliye ifa süresi ne olacak, kira süresi ne olacak, bunlardan bahsedilmelidir. Bazı durumlarda özel kira süresi söz konusu olabilir. Öyle özel süre varsa açıkça yazılmalıdır. Yani 15.04.1996 tarihinde başlayan kira 15.04.1997 sona erecektir. Yada kira süresi 3 yıldır diye yazılabilir. Eğer kiracı ve kiralayan istiyorsa emlakçı bunları yapmak zorundadır. Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira ödememe duruma düşer ve boşaltmak isteyebilir. Bu özellikle işyerleri için söz konusudur. Ancak çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter marifetiyle haberdar etmek suretiyle ve bu süre zarfında gelen kiracılarda yeri göstermek suretiyle tahliye edilebilir. Eğer kira süresi 3 yıl tutulmuşsa ve özel şartlarda kiracı 3 yıl sonunda tahliye edeceğini bildirdiği için 3 yıl tutulmuştur. Süre yazılmamışsa, o zaman bir anlaşmazlıkta bu özel şarlarda yazdığı için demek ki, özel şartlarda teyidi alınır. Burada bir tahliye vaadi yok ama özel maddede yazılmış ve imzalanmıştır.



TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ




Tahliye edilecek gayrimenkul  :




Tahliye tarihi                            :




Mezkûr gayrimenkulde oturan :




Yukarıda   adresi yazılı  bulunan    taşınmazda   bir  süreden  beri oturmaktayım. İş bu


gayrimenkulu, hiç bir hüküm istihsaline, kanuni merasime, ihtarname keşidesine, cevap verilmesine, tebliğ ve tebellüğe hacet kalmaksızın hiç bir hak ve alacak talebinde bulunmadan kayıtsız ve şartsız gayrimenkula ait demirbaşları ile birlikte noksansız olarak mülk sahibi veya kanuni vekiline yukarıda yazılı tarihte tahliye edip teslim etmeyi kabul ve taahhüt ederim. Ayrıca tahliye edeceğim tarihe kadar olan bütün Kira borçlarımı, Elektrik, Su, doğalgaz, Çöp (Ç.T.V) Vergisi ile  Apartman giderlerini ödeyeceğim. Bu tarihte tahliye etmediğim veya  edemediğim taktirde mal  sahibinin veya kanuni vekilinin icra yoluyla tahliye ettirmeye yetkili olduğunu ve bu uğurda sarf olunacak bütün mahkeme, icra , avukat ve diğer masrafların tamamen bana ait olduğunu kabul ve taahhüt  ederim.


 






/    / 200


Taahhüt Eden





Linkback: YÖNETİM, YÖNETİCİ EMLAKCI SÖZLÜGÜ - HUKUKİ TERİMLER VE ANLAMLARI